신탁회사에 소유권이 이전된 상태에서 부동산이 수용된 경우 종전 토지 소유자이었던 청구인이 대체취득한 부동산에 대하여도 취득세를 비과세할 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2011중0948

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은2011.7.14. OOO OOO OOO OOO OOOO O-OOOOO OOO-OO(토지 65㎡, 건물 171.44㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을OOO과 공동으로취득한 후 처분청에 취득가액 OOO 중 청구인 지분(2분의 1)에 해당하는 금액을 과세표준으로 하여 취득세 과세 과세표준 신고를 하였다.
• 나. 그 후,청구인은 2011.12.7. 청구인이 종전에 소유하던 OOO 1필지 답 2,396㎡(이하 “수용토지”라 한다)가 보금자리주택사업지구에 편입되어 OOO(이하 “사업시행자”라 한다)에 협의매도하였고 이에 따라 쟁점부동산의 청구인지분을 대체취득한 것이므로, 쟁점부동산의 청구인지분을 취득한 것은 지방세특례제한법제73조의 규정에 의하여 취득세 감면대상에 해당된다는 사유로 경정청구를 하였고, 처분청은 사업시행자와 계약을 체결한 당사자가 청구인이 아닌 OOO이므로 취득세 감면대상에 해당되지 아니하는 것으로 보아 2012.1.14. 청구인의 경정청구를 거부하는 통보를 하였다.
• 다. 청구인은 이에불복하여 2012.1.20.이의신청을 거쳐 2012.6.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 소유하던 수용토지가OOO 보금자리 주택 개발사업 부지에편입OOO됨에 따라 청구인은 수용토지를 사업시행자에게 협의매도하기로 하였고, 보상계약을 체결하기 이전인 2011.6.15. OOO와 부동산처분신탁계약을 체결하였으며, OOO는 2011.7.1. 청구인을 대신하여 사업시행자와 보상가는 OOO,보상방법은 대토보상 OOO, 현금보상 OOO(현금보상액은사업시행자로부터 청구인의 예금계좌로 2011.7.14. 입금됨)으로 하여 보상계약을 체결하였는 바, 청구인이 수용토지에 대하여OOO와 신탁계약을 체결하였던 것은 대토보상에 대한 재산권을 관리, 처분하기 위한 목적이었고, 현금보상에 대하여는 그 권리에 대한 실질적 통제권은 청구인에게 있음이 계약서를 통해 확인되며, 대토보상권과 현금보상권에 대한 권리를 모두 OOO가 취득한것처럼 소유권이전등기를 경료하였으나 이는 수용과정의 복잡한 업무처리를간단하게 하기 위함이었고, 실질적인 계약에 의하면 OOO는 대토보상권에 대한 권리만 향유하고 현금보상에 대하여는 본 청구인을 위한 도관에 불과하며 이에 대한 권리는 이전된 것이 아니었고, 관련 해석사례OOO 및 선결정례OOO를 살펴보면, 실질적 통제권의 이전여부에 따라 세법적용을 달리하여야 할 것으로 신탁계약의 내용이 우선수익자가 지정되어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁의 경우에는 신탁재산의 관리, 처분 등 실질적 통제권이 수탁자에게 이전되었다고 볼 수 있으나, 청구인의 경우와 같이 청구인과 OOO간에 체결한 신탁계약을 그 성격상 청구인과 우선수익자간에 체결한 여신거래약정상 대출금을 담보하기 위한 담보신탁의 성격이 있고, 담보채권의 범위내에서 신탁이익이 우선수익자에게 귀속될 뿐 신탁재산의 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전되었다고 볼 수 없으므로 청구인이 여전히 실질적 통제권을 갖고 있었던 수용토지가 사업시행자에게 협의매도되어 현금으로 일부를 보상받았던 것이고, OOOOO는 청구인의 이의신청에 대한 결정을 하면서 OOO OO(OOOOOOOOOO,OOOOOOOOOO OO)를 인용하였으나 당해 판례는 사적주체간의 거래안전을 위한 판결로국가와 개인의 공법적 관계에는 적용되지 않고, 또한 상법제37조 등기의효력에 따라 등기할 사항은 이를 등기하지 아니하면 선의의 제3자에게대항하지 못한다고 되어 있으나 이러한 선의의 제3자에는 국가가 포함되지않는 것으로 판단되며, 대체취득 부동산의 매매계약자와 보상계약서의 매도인이 일치하지 아니한다는 이유로 OOO에서 수용확인서를 발급해주지 아니하였으나 이는 지방세특례제한법제73조의 대체취득에 대한 감면의 필수적인 첨부서류도 아니고, 청구인의 경우 대토보상권만 별도의 개발사업을 위하여 신탁할 목적이었으나 원활한 업무처리를위하여 일괄신탁하고 현금보상액은 직접 수령할 계획이었고, 실제 이에 따라청구인이 사업시행자로부터 현금으로 보상받은 범위내에서 대체취득한 쟁점부동산에 대하여 취득세가 면제되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 신탁법상의 신탁이라 함은 위탁자(신탁설정자)와 수탁자(신탁을인수하는 자)의 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말하고, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것OOO인 바, 청구인의 경우, 2011.6.15. OOO와 수용토지에 대하여 부동산처분신탁계약을 체결하여 소유권이전등기를 경료함으로써 대내외적으로 소유권이 수탁자인 OOO에게 완전히 이전되었다 할 것이고,대토보상신청토지 협의취득용 매매계약서에서 OOO가 OOO와 수용토지에 대하여 매매계약을 체결한 사실이 확인되고 있으므로, 수용토지에 대한 지방세특례제한법제73조 제1항에서 규정하는 “토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산 등이 매수, 수용 또는 철거된 자”는 OOO가 된다 할 것이고, 쟁점부동산을 취득한 자는 청구인이므로 동 규정을 적용할 수는 없다고 보는 것이 타당하다 할 것이기 때문에 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 소유하던 토지를 신탁회사에 신탁하고 신탁회사가 토지수용을 할 수 있는 사업시행자와 협의매도계약을 체결하여 매도한 경우 토지소유자이었던 청구인이 대체취득한 부동산의 경우에도 취득세 등의 비과세 대상에 해당하는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 지방세특례제한법제73조 제1항에서공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률등관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수, 수용 또는 철거된 자가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일이후에 대체취득할 부동산등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에는 그 취득에 대한 취득세를면제하되, 새로 취득한 부동산등의 가액 합계액이 종전의 부동산등의가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하도록 규정하고 있음, 지방세기본법제17조 제1항에서는 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다고 규정하고 있다.

(2) 청구법인과 처분청이 제시한 증빙자료는 다음과 같다. (가)수용토지는 OOO가 시행하는 OOOOOOOO 주택지구 시행계획에 따라 수용대상 토지에 편입되었음이 관련 공고문(OOOOOOOOOOOO-OOOO, OOOOOOOOO)에서 확인된다. (나)청구인은 2011.6.15. OOO와 수용토지에 대하여 부동산처분신탁계약을 체결하고, 수탁자 명의로 소유권이전등기를 경료하였으며, 신탁계약의 주요내용은 다음과 같다. 제1조(신탁목적) 이 신탁의 목적은 수탁자가 신탁부동산에 대하여 처분업무 등을 수행하는데 있다. 제4조(수익자)

① 이 신탁계약이 수익자는 다음과 같이 정한다. 신탁원본 및 수익의 수익자 성 명: OOO 주민등록번호: OOO 주소: OOO

② 위탁자는 수탁자의 승낙을 얻어 수익자를 추가지정하거나 변경할 수 있다. 이 권리는 위탁자에게 전속되며, 상속되지 아니한다. 제6조(신탁부동산의 처분 및 운용) 수탁자는 신탁부동산을 적정하다고 인정하는 처분가격·처분방법 및 처분조건으로 처분하고, 처분시까지의 관리사무를 약정한 경우에는 임대업무 및 임대를 위한 유지관리 사무를 수탁자가 직접하거나 수탁자가 선임하는 제3자에게 위탁할 수 있다. [특약사항] 제1조(처분계획 및 처분금액 등)

① 수탁자는 본 신탁계약의 체결에 따라 OOO가 정한 대토신청기간 내에 신탁부동산에 대한 대토신청을 한 후 OOO와 대토보상계약을 체결하고 신탁부동산의 소유권을 OOO에 이전한다.

② 처분금액은 신탁부동산에 대하여 OOO가 통지한 보상금액으로 하고 대토보상신청금액은 현금 및 채권보상 신청금액을 제외한 나머지 금액으로 한다.

③ 처분금액 중 대토보상신청금액과 현금 및 채권보상 신청금액의 비율은 위탁자가 결정하되, 대출조건(대출금, 이자, 기간 등)을 고려하여야 하며, 우선수익자의 채권에 손상을 초래하지 않는 범위이내이어야 한다. 제10조[다수의 수익자]

① 수익자가 다수인 경우에는 수익자간 수익권의 비율은 별지 2와 같다.

② 수익자별 현금보상신청과 대토신청의 비율은 별지2와 같으며, OOOOOOOO와 수탁자간 용지공급계약 체결시 이를 반영하고 OOO의 업무처리방침에 따라 용지공급계약을 체결하기로 하며, 신탁계약 해지 시에는 지분비율을 반영한다.

③ 다수의 수익자의 의사표시는 수익권지분이 가장 큰 수익자가 또는 수익권지분이 동일한 경우에는 제일 상위에 기재되는 수익자가 대리하는 것으로 보며, 의사순의 경우도 동 수익자에게 별지2 기재 연락처에 우편, 전화 팩스 송부 등의 방법으로 전달시 수익자 전원에게 도달한 것으로 본다.

○ 별지2

1. 수익자: OOO(수익권비율 1/1)

2. 우선수익자: 제1순위 우선수익자: OOO

3. 채무자: OOO

4. 신탁부동산별 금액 구분 (다)OOOO(O)는 2011.7.1. 수용 부동산에 대하여 사업시행자와대토보상신청토지 협의취득용 매매계약을 아래와 같이 체결하였고, 사업시행자는 2011.7.4. 현금보상금액 OOO을 청구인의 예금계좌OOO로 이체하였다.

○ 목적(보상)토지: OOO 2,396㎡

○ 갑(매도인): OOO

○ 을(매수인): OOO

○ 매매대금: OOO

○ 대금지급방법: 현금 OOO, 용지 OOO (라) 청구인은 2011.7.14. OOO과 공동으로 쟁점부동산에 대하여 매매대금을OOO으로 하여 이를 취득한 것으로 매매계약서에서 나타난다.

(3) 이에 대하여 청구인은 실질적으로 청구인이 소유하던 토지를 보상업무의 편의를 위하여 신탁회사에 신탁하였으나 실질적인 처분권을 청구인이 보유하던 상태에서 신탁회사로 하여금 사업시행자와 협의매도계약을 체결하였고, 수용과 관련된 보상금을 청구인이 수령하였으므로 청구인이 수령한 현금보상분에 해당되는 대체취득 부동산은 취득세가 비과세되어야 한다고 주장하므로 이를 살펴보면, (가) 지방세특례제한법제73조 제1항에서 관계법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수, 수용되거나 철거된 자가 그 마지막 보상금을 받은 날로부터 1년 이내에 대체취득하는 부동산에 대하여 종전 부동산 가액을 한도로 취득세를 면제하도록 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 비과세요건이나 감면요건을 막론하고 엄격하게 해석하여야 할 것으로서 청구인이 수용토지에 대하여 이를 협의매도하기 이전에 수용토지의 소유권을 OOO에게 이전하여 OOO이 사업시행자와 매매계약을 체결한 이상 지방세특례제한법제17조 제1항에서 규정하는 사업시행자에게 토지 등이 직접적으로 수용된 자라고 볼 수는 없다 하겠고, (나) 또한, 청구인은 실질과세의 원칙에 비추어 수용토지에 대하여 신탁 이후에도 실질적인 처분권을 보유한 채 직접 현금보상금을 수령하는 등 실질적으로 토지수용으로 인한 보상금을 수령하였으므로 수용을 당한 자로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 신탁회사가 사업시행자와 체결한 협의매도계약에 따른 현금 보상금을 직접 수령하였다 하더라도 이는 신탁계약에 따라 신탁회사가 수령할 보상금을 우선수익자인 청구인이 수령한 것으로서 신탁이익의 귀속에 불과하다고 할 것이므로 토지보상금을 청구인이 직접 수령하였다 하여 청구인이 실질적으로 수용을 당한 자라고 보기는 어렵다고 보여진다. (다) 따라서, 처분청이 청구인은 토지수용을 당한 자에 해당되지 아니하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.