청구인이 쟁점부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은 2012.2.27. OOO(업무시설, 전용면적 28.12㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고서 2012.3.16. 쟁점부동산의 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 취득신고를 하고, 2012.4.16. 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을 납부하였다.
• 나. 그 후, 청구인은 쟁점부동산이 속한 OOO가 업무시설로 건축허가를 받았음에도 실제로는 주거용 오피스텔로 시설을 갖춘 것과 관련하여 처분청으로부터 건축법 위반에 대한 시정명령을 받게 되자 쟁점부동산의 분양자인 OOO에 계약해제를 요청하여 계약을 해제하고 2012.5.2. 매매대금을 반환받은 후 2012.5.14. 처분청에 기 납부한 취득세 등의 환급을 요청하는 내용의 경정청구를 하였으나 처분청은 2012.5.31. 이를 거부하는 통보를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 자녀의 직장 변경으로 인하여 전세로 주거용 부동산을 구하고자 중개업소를 방문하자 중개업자는 거주를 위한 편의시설(빌트인 시설 등)이 완비되어 있고 복층구조로 이루어진 OOO 902호를 소개하면서 쟁점부동산에 대하여도 분양받을 것을 권유하였지만 계약체결을 보류하였었고, 그 후 다시 중개업자에게 902호에 대하여 전세로 임대가 가능한지 문의하자 중개업자는 당초 소개하였던 902호는 이미 계약이 이루어졌으므로 611호를 소개하였으나 당해 부동산은 복층형 구조가 아니었으므로 계약을 체결하지 아니하고 중개업자의 권유로 쟁점부동산에 대하여 분양계약과 인테리어계약을 체결한 후 같은 날에 계약금을 지급하고 2012.2.27. 쟁점부동산에 대한 잔금을 지급한 후 2012.3.5. 자녀가 입주하여 거주하였으며, 금전적인 여유가 없어 소유권이전등기는 미루고 있었다. 그런데, 분양자인 OOO이 2012.4.11. 유선으로 민원이 제기되어 쟁점부동산에 설치된 변기를 제거하여야 하므로 일시적으로 이를 제거하였다가 재설치하는 것에 대한 동의서에 서명하여 줄 것을 요청함에 따라 청구인이 처분청 건축부서에 문의한 결과 쟁점부동산은 거주를 할 수 없는 사무실용도의 부동산이므로 현재 부동산에 설치된 화장실을 철거해야 하며 거주용으로 사용할 수 없다는 답변을 하였는바, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 주거용 오피스텔로 분양광고가 이루어졌고, 주거용 편의시설 등이 설치되어 있는 사실을 확인하고 분양받았으며, 분양 당시 중개업자도 이에 대하여 아무런 안내를 듣지 못한 상태에서 쟁점부동산을 주거용으로 사용할 수 없게 됨에 따라 법률구조공단에 문의하는 등 여러 경로를 통하여 피해를 구제받을 수 있는 방법을 물색하던 도중에 우선 소유권을 상실하게 될 것을 우려하여 소유권이전등기를 하고자 법무사에게 등기업무를 위임하였으나 OOO에서 동의서에 서명하지 아니하면 등기이전서류를 넘겨주지 않겠다는 태도를 보였고, 청구인은 처분청 건축부서를 재방문하여 이행강제금이 등기부상 소유자에게 부과된다는 답변을 듣고 소유권이전등기를 보류하고자 법무사에게 연락하였지만 이미 취득세는 납부되었다는 답변을 들었다. 그후 OOO은 쟁점부동산을 중개한 중개업자를 통하여 분양대금으로 지급한 금액을 반환하면 매매계약을 해제하는데 동의하는지 여부에 대하여 문의를 하였고, 청구인은 인테리어비용 등의 손해를 감수하고 이에 동의하여 2012.4.26. 청구인과 OOO, 중개업자가 참석하여 계약해제를 하고 이를 공증받았으며, 법무사는 청구인에게 잔금지급후 60일 이내에 계약해제를 하고 이를 공증받으면 납부한 취득세 등이 환급된다고 안내를 함에 따라 공증을 받은 서류를 첨부하여 처분청에 경정청구를 하였던 것으로서, 이와 같이 사기로 인한 분양으로 인하여 재산상의 손해를 감수하면서 계약해제를 하였고, 잔금지급이 이루어졌다 하더라도 이전등기를 하지 아니하고 계약이 해제된 사실이 입증되고 있으므로 취득이 이루어지지 아니한 것으로 보아야 할 것인데도, 처분청에서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세기본법제34조 제1항 제1호에서 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립한다고 규정하고 있고, 지방세법제7조 제1항과 제2항에서는 부동산 등을 취득한 자에게 취득세를 부과한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제2항에서 제1호에서는법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에해당하는유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있다. 부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용·수익·처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니므로, ‘부동산취득’이란 부동산 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는지 여부와 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산취득의 모든 경우를 포함한다고 할 것으로서OOO, 청구인이 당초 분양계약을 체결하여 잔금을 지급한 시점(2012.2.27.)에서 청구인에게 취득세 납세의무가 발생하였다 할 것이고, 그 후 합의해제를 하였다 하더라도 이미 성립한 취득세 납세의무가 소급적으로 소멸되지 아니한다고 할 것이므로, 처분청에서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 주거용으로 사용할 목적으로 오피스텔을 분양받아 매매대금을 모두 지급하고 취득세를 납부하였으나 당해 오피스텔은 업무시설로 건축허가를 받은 건축물을 오피스텔로 무단 용도변경을 한 것으로서 처분청으로부터 시정명령을 받음에 따라 청구인은 당초 분양계약을 해제하고 매매대금을 반환받았으므로 기 납부한 취득세 등을 환급하여야 함에도 이를 거부한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세기본법 제34조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때

(2) 지방세법 제7조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기,선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 "부동산 등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산 등의 취득은민법,자동차관리법,건설기계관리법,항공법,선박법,입목에 관한 법률,광업법또는수산업법등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 제10조【과세표준】⑤다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로인한취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이증명되는 취득

(3) 지방세법 시행령 제20조【취득의 시기】②유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에해당 하는유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 2011.10.15. 쟁점부동산에 대하여 OOO과 분양금액을 OOO(부가가치세 OOO 포함)으로, 잔금지급일을 2012.2.28.로 하는 분양계약을 체결하고, 이러한 분양계약과는 별도로 2012.2.10. 쟁점부동산에 대한 인테리어공사계약을 체결한 것으로 분양계약서와 확인서에 나타나며, 분양계약서상 쟁점부동산의 용도와 관련하여 다음과 같은 사항이 기재되어 있다. (가) 목적물의 표시:OOO OOO OO택지개발지구 상업용지 C1- 7-2BL (나) 분양계약서 주요내용 제13조(관리 및 시설물의 유지보수)

○ “을(청구인)”은 사용승인 또는 임시사용승인을 받은 상태대로 위 표시부동산을 인수해야 하며, “갑OOO”이 시설기준에 따라 설치한 시설물 이외에 별도로 점포칸막이, 진열대, 상수도, 가스배관, 전기, 간판, 기타 시설 등의 추가 또는 변경설치가 필요한 경우 “을”이 부담한다. 제17조(상가의 용도)

○ “갑”은 건축허가 또는 분양신고 내용의 범위내에서 작성한 분양공고에 따라 분양하고 “을”은 관련법규에 위반되지 않는 용도로 개점 영업하여야 한다.

○ “을”은 분양계약서에 표시된 업종에 한하여 개점하여야 하고, 미지정 업종 또는 업종변경 사유가 발생하였을 시는 “을”의 업종중복을 피하여 반드시 “갑”에게 통보하고 “갑”의 계약서상에 승인을 받아야 한다.

○ “을”이 입점 후 용도를 변경하고자 할 경우에는 상가관리규정 및 상가자치관리위원회 등에서 정하는 바에 따른다.

○ “을”은 본인이 매수한 상가를 처음 제시한 용도 외의 사용에 따른 모든 책임을 지기로 한다. (2)청구인은 위의 분양계약과 관련하여 2012.2.10. 계약금 OOO,2012.2.22. 중도금 OOO, 2012.2.27. 잔금 OOO을 각각 지급한 것으로 청구인이 교부받은 세금계산서에 나타난다.

(3) 처분청(건축과)은 2012.3.29. OOO과 OOO의 구분소유자들에게 쟁점부동산의 불법용도변경(업무시설→주거시설) 사항에 대하여위반건축물 자진정비 1차 시정명령을 통지(건축과-10693)를 한 사실이 공문에서 확인된다.

(4) 청구인은 2012.4.26. 시행사인 OOO과 쟁점부동산에 대하여 분양계약해제를 하고, 2012.5.2. 분양대금을 청구인 계좌로 입금받은 사실이 법무법인 율가로부터 공증인가(2012년 제286호)를 받은 분양계약해제합의서와 청구인의 예금계좌OOO의 거래내역에서 확인된다.

(5) 청구인이 제시한 쟁점부동산이 속한 OOO의 인터넷상 분양광고문안과 부동산중개업체의 분양관련 안내문 및 관련 사진에 따르면, OOO는 빌트인시설을 갖춘 주거용오피스텔로 건축된 것으로 광고를 하였고, 내부사진에서도 일반적인 주거용 오피스텔과 동일한 구조와 시설을 갖추고 있는 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 2012.5.14. 쟁점부동산에 대하여 OOO과의 분양계약 해제를 이유로 처분청에 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2012.5.31. 이를 거부하는 통지를 하였다.

(7) 위의 사실관례와 관련법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세기본법제34조 제1항 제1호에서는 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립하며, 지방세법 제7조와 제10조 및 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에서는 사실상의 취득가격이 입증되는 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일을, 제2호에서는 제1호 이외의 유상승계취득의 경우에는 그 계약상 잔금지급일을 취득일로 보도록 각각 규정하고 있고, 등기·등록을 하지 아니하고 취득일로부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 청구인의 경우, 청구인은 사기 분양으로 인하여 쟁점부동산에 대한 분양계약을 해제하고 이를 공증받았으므로 취득이 성립되지 아니한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점부동산이 속한 OOO가 당초 업무시설로 건축되어야 함에도 실제로는 주거용 오피스텔로 형태로 건축되었고, 이에 대하여 분양자가 주거용 오피스텔인 것으로 분양광고를 하고, 청구인이 이러한 분양광고를 신뢰하여 분양계약을 체결하였다가 주거용으로 사용하기 부적절하다는 사실을 알고 계약을 해제하였다 하더라도, 당초 취득의 원인이 되는 매매계약 등이 무효가 아닌 경우에는 그 잔금을 지급한 시점에서 취득세 납세의무가 성립되었다 할 것이고, 그 이후 이를 해제하였다 하여 이미 납부한 취득세 납세의무가 소급적으로 소멸할 수 없다 할 것으로서, 청구인이 OOO과 체결한 분양계약서에 의하면, 당해 건축물이 소재한 지역의 도시계획상 용도가 상업용지로 기재되어 있고, 분양계약서 제13조와 제17조에서도 상가로 사용하여야 한다는 사실이 명시되어 있는 점에서 청구인이 OOO과 체결한 분양계약이 원인무효의 분양계약이라고 보기 어렵다고 보여지므로, 당해 분양계약이 해제되었다 하여 이미 성립한 취득세 납세의무가 소급하여 소멸될 수 없다 하겠다. (다) 또한, 청구인은 잔금을 지급하였으나 소유권이전등기를 하지 아니한 채 분양계약을 해제하고 이를 공증받았으므로 지방세법 시행령제20조 제2항 제2호 단서에 따라 취득으로 볼 수 없다고 주장하나, 당해 규정의 단서는 사실상의 잔금지급 여부가 법인장부 등에 의하여 입증되지 아니하는 개인간의 거래에 있어서 계약상 잔금지급일을 취득일로 보도록 규정함에 따라 실제 잔금지급과 같은 실질적인 취득요건을 갖추지 못하였음에도 취득세가 부과되는 경우가 있으므로 납세자가 취득신고를 하였으나 취득세 신고납부기한내에 계약을 해제한 사실을 공정증서 등에 의하여 입증하는 경우에는 계약상 잔금지급일이 경과되었다 하더라도 실질적인 취득의 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 이를 취득으로 보지 아니하겠다는 규정일 뿐, 청구인의 경우와 같이 명백히 잔금지급사실이 입증되는 경우까지 이를 적용할 수는 없는 것으로 보여진다. (라) 따라서, 처분청이 이미 납부한 취득세 등을 환급하여야 한다는 내용의 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.