「신탁법」에 의하여 수탁자 명의로 등기된 신탁재산에 대한 재산세 부과의 적법 여부

[주 문] OOO OOOO(OOOOOO)이 2011.9.14. 청구인에게 한 2011년 주택분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 OOO(이하 “이 건 아파트”라 한다)에 대하여 이 건 아파트의 시행사인 OOO 주식회사(이하 OOO라 한다)와 분양계약을 체결하여 2009.9.30. 잔금을 지급한 것으로 보아 2011년 주택분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을 2011.9.14. 청구인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.12. 이의신청을 거쳐 2012.6.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO에 대한 채권의 변제로 이 건 아파트를 대물로 받기로 하고 분양대금을 납부한 것으로 상호 처리하였으나, 대법원판례와 선결정례에서 대물변제의 효력이 있으려면 본래 채무의 이행에 갈음하는 급여나 등기를 요하는 경우에는 등기까지 경료하여야 채무이행의 효력이 발생하는 것(대법원 1995.9.15. 선고, OOO 판결 등 다수)으로서 이 건 아파트 공급계약서의 제1조(분양대금 납부방법) 제2호에서 공급대금은 시공사인 OOO 주식회사와 OOO 주식회사(이하 “시공사”라 한다)의 공동 예금계좌에 입금하여야 유효하며 그 외의 방법으로 납부하는 경우에는 인정하지 않는다고 명시되어 있는바, 청구인은 이 건 아파트의 분양대금을 시행사OOO에 대한 채권과 상계로 처리하였을 뿐, 분양계약서에서 정한 시공사 공동예금계좌에 입금하지 아니한 관계로 수분양자로 인정받지 못하여 소유권이전등기가 이루어지지 아니하였으므로 시행사가 분양대금을 완납한 것으로 처리한 것만으로는 사실상 취득한 것으로 볼 수 없다 하겠으며, 또한, 2011년 재산세 과세기준일 현재 이 건 아파트가신탁법에 의한 신탁등기가 이루어졌으므로,지방세법제107조 제2항 제5호 규정에 따라 위탁자인 아성에이치디에게 재산세를 부과하여야 하고, 청구인에게 한 재산세 부과처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제1호에서 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 이 건 아파트의 시행사OOO가 처분청에 제출한 분양내역자료 등에서 청구인이 2009.9.30. 잔금을 완납한 것으로 확인되고 있어 정당하게 취득한 것으로 볼 수 있으며, 제3자의 분쟁에 의하여 소유권이전 등기 절차가 이루어지지 않아 권리행사를 할 수 없는 것은 사인간의 문제이고, 잔금지급일 이후에 신탁등기 되었으므로 청구인을 재산세 납세의무자로 보아 이 건 재산세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 아파트시행사에 대한 채권변제를 위하여 아파트를 대물로 받기로 하고 동 시행사가 분양대금을 완납한 것으로 확인해 준 아파트가 재산세 과세기준일 현재 소유권이전등기가 이루어지지 않은 채 시행사를 위탁자로 하여 신탁등기가 되어 있는 경우, 재산세 납세의무자를 누구로 볼 것인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단 (1)지방세법제107조 제1항에서 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하면서, 같은 조 제2항에서 ‘제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하면서 제5호로 ‘신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자’라고 규정하고 있다.

(2) 청구인과 시행사OOO 및 시공사 간에 체결한 이 건 아파트 공급계약서 내용 중 분양대금 납부방법(제1조 제2호)을 보면, 공급대금은 시공사의 OOO은행 계좌OOO에 입금해야 유효하며, 그 외의 방법으로 납부하는 경우에는 인정하지 않는다고 되어 있다.

(3) 이 건 아파트의 분양대금 납부와 관련하여 시행사OOO가 청구인에게 발행한 자료를 보면, 분양대금 입금내역 확인서, 완납증명서가 있다.

(4) 처분청이 OOO에게 요청한 아파트 분양내역 자료를 보면, 이 건 아파트는 2009.9.30. 잔금지급이 된 것으로 나타난다.

(5) 이 건 아파트 등 355개호에 대한 부동산담보신탁계약서(위탁자: OOO, 수탁자: 주식회사 OOO)를 보면, 계약일이 2009.11.23., 신탁목적은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보전하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고, 채무불이행시 환가·정산하는 것이며, 우선수익자로서 제1순위는 신한은행, 공동 제2순위는 시공사로 되어 있다.

(6) 이 건 아파트의 등기부등본을 보면, 2009.11.30. OOO에게 소유권보존등기가 경료됨과 동시에 위 (5)에 따른 신탁등기에 따라 주식회사 OOO에게 소유권이전등기가 경료되었다.

(7) 우리 원이 주식회사 OOO에게 이 건 아파트에 대한 현재 관리상태와 향후 처리방안을 조회하고, 주식회사 OOO이 다시 위탁자인 OOO와 우선수익자인 시공사(OOO 주식회사)에게 조회하여 회신 받은 자료(2012.11.26.)에 의하면, 이 건 아파트는 현재 미분양상태이며, 향후 재분양할 예정이라고 되어 있다. (8)이 건 아파트관리사무소장이 발급한 ‘미입주 사실확인서’를 보면, 2012.5.31. 현재 미입주하였고, 입주자카드와 전기·수도 등 세대검침 사용량이 없다고 되어 있다.

(9) 위 사실관계와 관계법률을 종합하여 살펴본다. (가) 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석이나 유추해석을 하는 것은 허용되지 않는 것이다. (나)지방세법제107조 제1항 및 제2항 제5호에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 재산세 납부의무가 있지만, 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의경우에는 위탁자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. (다) 원래 부동산을 신탁하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 그 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서조차 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아님에도지방세법 제107조에서신탁법에 의하여 등기된 신탁재산에 대하여는 위탁자에게 재산세 납부의무가 있다고 명확하게 규정하고 있는바, 이 건 아파트의 시행사인 OOO가 청구법인에게 이 건 아파트에 대한 분양대금이 완납되었다는 잔급납부 확인자료를 발급하였다고하더라도, 위 잔금납부 확인일 이후인 2009.11.30. 이 건아파트의 준공에 따른 소유권보존등기와 동시에 OOO가 위탁자가 되어신탁등기가 이루어져 2011년 재산세 과세기준일 현재신탁법에 따른신탁재산으로 확인되고 있는 이상, 위지방세법의 법문과 달리 위탁자가 아닌 청구법인에게 재산세 납부의무가 있다고 볼 수는 없다고 하겠다(대법원 2012.05.10. 선고 OOO 판결 참조). 따라서 처분청이 청구법인에게 재산세 등을 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.