취득 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2012지0288

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구인은 2011.12.6. 취득한 OOO 토지 1,159.3㎡ 및 그 지상건축물 7,909.76㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)에 대하여 그 취득가액을 OOO으로 하여 산출한 취득세 등을 신고하였으나, 처분청에서 위 신고가액이 그 시가표준액 OOO에 미달한다는 이유로 이를 과세표준으로 하고 지방세법 제11조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 납부서를 2011.12.7. 교부함에 따라 이를 납부한 다음 2012.2.22. 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 한 취득세 등을 납부토록 한 것은 부당하다고 하면서 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였다.
• 나. 그러나 처분청은 청구인의 신고가액이 지방세법 제4조에서 정하는 시가표준액보다 낮아 당해 신고가액을 이 건 부동산에 대한 취득세 과세표준으로 삼을 수는 없다고 보아 2012.3.21. 청구인의 위 경정청구를 거부하는 내용의 통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2011.12.7. 임대사업을 영위하고자 이 건 부동산을 OOO에 취득하고 이에 대한 취득신고를 하였으나, 처분청은 위 신고가액 OOO이 그 시가표준액에 미달한다고 하여 신고가액을 실제 취득가액으로 인정하지 아니한 채 이보다 42%가 더 높은 시가표준액 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등의 납부서를 교부하였는데, 무릇 시가표준액은 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하여야 하는데, 그때그때의 수급사정에 따라 늘 변동하는 시가와 시가표준액이 언제나 일치할 수는 없으므로 어느 정도의 괴리는 불가피하다고 인정하더라도 시가표준액이 실제 취득가액의 약 1.41배에 이르는 경우라면(건축물 시가표준액은 1.9배로 추정) 이는 재산의 객관적 가치를 적절히 반영한 것이라고 할 수는 없으므로, 그에 기초한 과세는 정당한 과세권의 범위를 일탈하여 국민의 재산권을 침해하는 것으로 허용될 수 없다 하겠고, 지방세법 제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 하면서, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하도록 명시하고 있음에 비추어 볼 때, 재산세 등의 과세표준은 과세대상의 거래가액에 관계없이 항상 시가표준액이 되는 것이나, 취득세는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하되 사실상 취득가액을 알 수 없는 경우에 한하여 시가표준액에 의하도록 함이 위 규정의 근본취지에 맞는 것이라 할 것이며, 또한, 헌법 제59조에서 과세의 종목과 세율은 법률로 정하도록 규정한 것은 조세법률주의를 천명한 것으로써, 조세의 요건과 그 부과징수절차는 국민의 대표기관인 국회가 정한 법률에 의거 규정되어야 하고 그 법률의 집행에 있어서도 행정편의적인 운영을 하여서는 아니된다 할 것인바, 이 건 부동산 거래는 매도인과 매수인 간에 단독으로 이루어진 매매가 아니라 매도인측과 매수인측 공인중개사가 각각 매도인, 매수인의 중간에서 근 2개월간 줄다리기를 하다가 성사된 투명한 거래임에도 불구하고 취득가액이 단지 과세관청이 일방적으로 만들어 놓은 시가표준액보다 낮다는 이유만으로 실제 거래가액을 인정하지 않는 것은 납득할 수 없고, 처분청은 2개 이상의 전문 감정평가기관으로부터 감정평가를 받는 경우 그 평균 감정가액을 과세표준에 반영할 수 있다고 하는데, 감정평가기관에 감정평가를 의뢰할 경우 그 감정료가 상당하여 부담문제가 발생할 수 있음에도 이를 감안하지 아니한 채 청구인의 경정청구를 거부한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되, 취득 당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 하면서, 그 제5항 제1호부터 제5호까지에서 국가 등으로부터 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 대법원 또한 취득세의 과세표준에 관한 지방세법 제10조의 취지는 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 신고를 하지 아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 지방세법 제10조 제5항의 요건이 충족된 경우에만 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가액으로 과세표준을 정한다는 것이며, 같은 법 제10조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적, 한정적 요건에 해당하고, 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없다OOO고 판시하고 있는바, 청구인은 이 건 부동산의 거래는 매도인과 매수인이 각각 공인중개사를 통해 투명하게 거래한 것으로, 그 시가표준액이 실거래가액의 약 1.4배에 이르는 경우라면 이는 재산의 객관적 가치를 적절히 반영한 것이라 할 수 없으므로 이러한 시가표준액을 과세표준으로 하는 것은 불합리하다고 주장하나, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하는데, 시가표준액은 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것으로, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉 시가를 적절히 반영하는 한 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에서 게재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정OOO이므로 청구인의 재산권을 침해했다고 볼 수 없고, 청구인이 취득한 이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의한 가격검증대상 부동산에 해당되지 아니하므로 사실상 취득가액을 과세표준으로 하고 사실상 취득가액을 알 수 없는 경우에 한하여 시가표준액에 의하도록 하여야 한다는 청구인의 주장은 이유가 없다. 또한, 2개 이상의 전문 감정평가기관의 감정평가를 받는 경우 그 평균 감정가액을 시가표준액에 반영할 수 있다고 하는 것은 감정료 부담문제가 발생할 수 있으므로 이를 감안하지 아니한 채 경정청구를 거부한 것은 부당하다고 주장하나, 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례 적용과 관련하여 건물시가표준액 산정에 반영되는 시가는 “시장·군수·구청장이 거래가격 등을 조사하여 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 또는 2개 이상의 전문평가기관의 평균 감정가액으로 한다.”고 명시하고 있고, 2012.2.27. 이 건 부동산에 대한 현지출장 결과 이 건 부동산 및 인근지역에 있는 비슷한 규모의 상가건물에 대한 거래사실 및 거래가액을 확인하였으나 최근 몇 년간 거래사실이 없어 시가를 판단할 수 없는 것으로 확인되고 있으므로, 이러한 경우에는 2개 이상의 전문 감정평가기관의 감정평가를 받아 그 평균 감정가액으로 하여야 할 것이며, 더구나 당해 건물의 시가표준액이 현저하게 불합리하다고 판단되는 경우 그에 대한 입증책임은 이를 주장하는 측에 있는 이상OOO, 감정평가에 따른 수수료 또한 수익자 부담원칙에 의해 조정요구자가 부담하여야 할 것이어서OOO 청구인에게 감정평가에 따른 감정료를 부담토록 한 것은 불합리하다고 볼 수 없으므로, 이 건 부동산에 대한 취득세 과세표준으로 시가표준액을 적용한 것은 잘못이 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 근린생활시설용 부동산에 대한 취득세 과세표준으로 실제 취득가액(신고가액)이 아닌 시가표준액을 적용한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 지방세법 제10조 제1항과 제2항 및 제5항 제5호에 의하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 하면서, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정되어 있다.

(2) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항 및 제2항에 의하면, OOO은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하고, 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정되어 있다.

(3) 한편, 구 OOO의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령OOO에 의하면, 현재 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다.

(4) 그 외 관련 법령은 별지 기재와 같다.

(5) 2011.11.29. 청구인은 OOO 외 1인과 이 건 부동산을 포괄 양도·양수하는 내용의 포괄 사업양도양수 계약을 체결하고, 처분청에 2011.12.6. 이 건 부동산거래계약 신고 및 2011.12.7. 그 취득신고를 하였는데, 포괄 사업양도양수계약서와 부동산거래계약신고필증 및 취득세 기한내 신고서상에 기재된 가액은 OOO으로 확인되고 있다.

(6) 한편, 청구인의 이 건 부동산에 대한 취득세 신고 당시 처분청이 산정한 시가표준액은 OOO인데, 청구인이 경정청구를 한 이후인 2012.2.27. 처분청 담당공무원이 현지출장한 다음 그 결과를 작성한 보고서에는 “이 건 부동산은 신축 이후 거래사실이 없고, 인근의 대형건물 역시 거래가 없어 사실상 거래가액을 파악하기는 어려우나, OOO 토지(나대지) 838.9㎡(공시지가 OOO)가 최근(2011년 6월) OOO에 거래되어 평당 매매가액은 OOO으로 확인됨. 또한, 이 건 부동산 인근지역 대형건물 및 토지에 대한 실거래가액을 공인중개사 등을 통하여 확인한 결과 대형건물은 최근 몇 년간 거래사례가 없어 가격추정이 어려우나, 토지의 경우는 평당 OOO에 거래되고 있다는 사실을 확인할 수 있으며, 당해 지번은 도로연접 코너에 위치한 부동산으로 공시지가도 인근토지에 비하여 높을 뿐 아니라 평당 거래가액 역시 OOO까지는 추정이 가능하므로 이 건 부동산의 토지거래가액만 약 OOO 내외로 추정이 가능함. 다음으로 과세표준에 적용된 지방세법 제4조에 의거 산정한 시가표준액에 대하여 살펴보면, 감산율이 불합리하게 적용되거나 미반영된 감산특례사항은 발견할 수 없으며, 임대목적으로 취득한 이 건 부동산의 공실률 또한 1% 이하로 조사되어 매우 낮은 공실률을 보이고 있어 임대여건 또한 양호함. 그러므로 취득 당시 신고한 가액이 지방세법 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적어 과세표준으로 적용된 시가표준액(OOO: 토지 OOO·건축물 OOO)이 불합리하다고 볼 수없으며, 특별히 조정이 필요하다고 인정되지 않음.”으로 기재되어 있다.

(7) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 제10조 제5항 본문 및 제5호에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항 및 제2항에서 OOO은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 부동산거래내용에 대한 신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있지만, 구 OOO의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면, 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 이 건 부동산과 같은 근린생활시설에 대하여는 현재 검증체계를 구축하는 과정에 있을 뿐 별도의 검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타나므로, 가격검증대상에서 제외된 근린생활시설용 부동산인 이 건 부동산 취득이 지방세법 제10조 제5항 제5호의 규정에 의하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수는 없다. 그렇다면 이 건 부동산 취득에 따른 취득세 과세표준은 지방세법 제10조 제1항 및 제2항의 규정을 적용하여 취득 당시 신고한 가액과 그 시가표준액을 비교하여 높은 가액을 적용할 수밖에 없는데, 청구인의 신고가액OOO이 처분청에서 산정한 시가표준액OOO보다 낮고, 그 시가표준액의 경우 토지OOO는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액에 의하여, 건축물OOO은 거래가격, 신축가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 그 특성을 고려하여 관련법령에 따라 적정한 방식으로 산정되었다고 볼 수 있는 반면, 청구인은 이 건 부동산의 시가표준액이 현저히 부당하다는 주장을 하면서도 감정평가에 따른 수수료 부담이 과중하다고만 하고 있을 뿐 이에 대한 자료를 제시하지 못하고 있으므로, 위 시가표준액을 취득세 과세표준으로 적용한 것은 적법하다 할 것이다. 또한, 지방세법 제4조 제1항과 제2항, 같은 법 시행령 제2조 및 제4조 제1항은 그 과세대상별 특성을 감안하여 시가표준액을 결정하도록 함으로써 재산의 평가방식에 있어 갖춰야할 합리적인 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래가액보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수 있다거나 위 규정이 헌법 제59조에 위배된다고 할 수도 없다OOO. 따라서 처분청이 이 건 취득세 등에 대한 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] 관련 법령

(1) 지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장·군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의장이 결정한다.

(2) 지방세법 시행령 제2조【토지 및 주택의 시가표준액】 지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】

① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산 거래의 신고】

① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.