회원제 골프장에 대한 취득세 등 중과세 처분의 적법 여부

[주 문] 경기도 OOO시장이 2011.11.16. 청구법인에게 한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 부과처분은 ① 회원제골프장으로서 구분등록대상이 되지 아니하는 보전녹지지역 토지의 취득비용을 중과세 과세표준에 포함되었는지 여부, 기부채납한 토지의 취득비용이 취득세 과세표준에 포함되었는지 여부, ② 청구법인이 기 납부한 세액이 이 건 부과처분 당시 과세표준에서 모두 공제되었는지 여부, ③ 민원합의금으로서 취득비용에 해당되지 아니한다는 금액이 제외되었는지 여부, ④ 비품 중 취득세 과세대상이 아닌 물품의 취득비용, ⑤ 지급이자의 산정내역이 적정한지 여부, ⑥ 일반관리비 중 골프장 현장인력의 인건비 및 관련비용을 제외한 부분에 대하여 이를 재조사하여 해당 금액을 제외한 금액으로 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2007.9.3.～2010.12.17. 회원제골프장을 조성하기 위하여 경기도 OOO를 취득한 후 그 지상에 골프코스 및 건축물 12,884.43㎡(이하 “쟁점건축물”이라 하며, 쟁점토지와 골프코스 및 쟁점건축물을 모두 합하여 “쟁점골프장”이라 한다)을 조성하고, 쟁점골프장에 대하여 취득 당시 또는 골프장 조성공사 완료 이후에 일부는 일반과세 및 일부는 중과세율을 적용하여 산정한 취득세 등을 신고납부하였다.
• 나. 그 후, 처분청은 2011년 10월 청구법인에 대한 세무조사 결과 청구법인이 쟁점골프장을 조성하면서 토지 취득 비용 및 골프장 조성공사비용, 건축물 신축공사 비용 등에 대하여 취득가액 및 지목변경비용을 일부 누락한 것으로 보아 그 누락된 금액OOO을 과세표준으로 하고 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것) 제112조 제1항과 제112조 제2항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 등록세 OOO, 지방교육세 OOO을 2011.11.16. 결정·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.2.14. 심판청구를 제기하였다. OOO

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점토지상에 9홀, 파 36으로 구성된 3개의 골프코스를 갖춘 정규 골프장과 클럽하우스, OOO 등 부대시설을 신축하여 2009.10.15. 1차 시범라운딩을 실시하였고, 2009.11.21. 2차 시범라운딩 실시하고서 그 날을 기준으로 취득세 중과세 납세의무가 성립한 것으로 보아 쟁점토지 및 건축물 등에 대하여 취득세 OOO과 등록세 OOO을 처분청에 신고납부하였으며, 회원제 골프장을 신축하는 과정에서 과다한 금융차입금 및 금융이자 부담 등으로 경영이 악화되어 2011년 9월경 기존주주 및 경영진이 모두 사퇴하는 등 정상적인 영업활동을 수행하고 있지 못한 상황에서 2011년 10월경 처분청의 세무조사를 받게 되어 당시 적절하게 회계장부 등을 제시하지 못하는 사유가 발생하여 처분청이 이 건 취득세 등을 부과하게 되었는바, 우선, 처분청이 쟁점토지 및 건축물 등과 관련하여 취득세를 부과한 내역에서 ① 쟁점토지의 경우 그 중 보전녹지지역(원형보존지)과 처분청에 기부채납한 진입로(마을 입구부터 클럽하우스 입구) 부지는 중과세 대상에서 제외하여야 하고, ② 건설중인 자산에 계상하였다가 공사완료 후에 토지,건축물, 입목 등의 계정으로 대체한 금액에는 취득비용에 해당되지 아니하는 민원합의금, 기 납부한 취득세 등이 포함되어 있으므로 이러한 금액은 과세표준에서 제외하여야 하며, ③ 쟁점건축물의 경우 그 중 직원․캐디숙소에 해당하는 부분은 중과세대상에 해당되지 아니하므로 그 취득비용을 중과세 과세표준에서 제외하여야 하고, ④ 사무실 집기 비품의 경우 취득세 과세대상이 아니므로 그 구입비용도 중과세 과세표준에서 제외하여야 할 것이며, ⑤ 처분청은 지급이자를 모두 건설자금이자로 보아 중과세 과세표준에 포함하였으나 장부상 순수한 지급이자로 계상한 부분은 취득세 과세표준에서 제외하여야 할 것이고, ⑥ 청구법인이 2006년 6월 사업을 개시한 시점부터 2차 시범라운드 시점까지 발생한 전체 일반관리비 중 지급수수료와 용역수수료를 제외한 금액은 중과세 과세표준에서 제외하여야 할 것이다. 또한, 처분청이 등록세를 부과한 것과 관련하여서도, 쟁점토지 중 처분청에 기부채납한 진입로 부지는 비과세하여야 하고, 기 납부한 취득세 및 등록세(일반세율 적용)로서 취득원가로 계상한 금액을 과세표준에 포함한 것은 잘못이며, 쟁점건축물의 등록세 과세표준 산정시 일부 기납부세액으로서 취득원가로 법인장부상 계상한 금액은 과세표준에서 제외하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제111조 제5항 제3호, 같은 법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것) 제82조의2 제1항 제2호에서 법인이 작성한 원장․보조장․출납전표․결산서에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는바, 청구법인의 경우 쟁점토지 등을 취득하고 청구법인의 법인장부에 기재된 사실상 취득가격 보다 낮은 가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고․납부하였고, 처분청의 세무조사, 지방세 심판청구시에도 이에 대한 소명자료를 제출하지 아니한 이상, 처분청에서 그 차액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 부과한 것은 적법하다 할 것이며, 더구나 기부채납한 진입로 부지의 경우 토지계정에 나타난 진입로 부지부분에 대하여 전부 비과세 처리하였고, 이미 납부한 세액 또한 전액 과세표준에서 제외시켰고, 보전녹지지역의 경우 구분등록된 토지 부분은 보전녹지로 볼 수 없으며, 그 외 보존녹지 부분이 있다면 토지를 필지별로 적시하여야 함에도 청구법인은 그렇지 아니하였고, 쟁점건축물의 경우 직원숙소 부분은 일반과세로 적용 처리되어 있고 직원숙소에 대한 납부세액은 비과세 처리되었으며, 집기비품의 경우 비품부분은 개업비에 포함되므로 취득일 이전 비용에 대하여는 안분하여 중과세하는 것이 타당하고, 지급이자의 경우 프로젝트 파이낸싱 조건에 따라 발생되는 지급이자 부분은 건설자금으로 사용되므로 제외할 부분이 없다고 판단되며 관련 자료가 있다면 구체적으로 적시하여야 함에도 청구법인은 그렇지 아니하였고, 일반관리비의 경우에도 일반관리비와 판매비 부분은 개업비에 포함되므로 안분하여 중과세와 일반세율로 처리하는 것이 타당하다 할 것이어서 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 회원제 골프장에 대하여 취득세를 중과세하면서 중과세 대상이 되지 아니하는 보전녹지지역의 토지가액을 중과세 과세표준에 산입하는 등 골프장에 대한 취득세 중과세 과세표준 산정이 부적법하며, 등록세의 경우도 동일하게 잘못이 있다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: 별지 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인이 정당하다고 주장하는 과세표준 산정내역은 아래 〈표2〉와 같다. OOO (나) 처분청이 2008.7.11. 청구법인의 골프장 조성사업과 관련하여 제2종지구단위계획 결정(변경)고시OOO의 내용에서 세부토지이용계획을 보면 아래 〈표3〉과 같다. OOO (다) 청구법인의 경우 2007.8.63.부터 2010.10.31.까지 쟁점토지를 취득한 후 각각 취득시기마다 취득세 등을 신고납부하였고, 회원제골프장 조성공사를 하면서 2010.10.13. 쟁점건축물에 대한 사용승인을 받았으며, 청구법인은 회원제골프장에 대하여 2009.11.21. 2차 시범라운딩을 한 시점에서 중과세대상이 되는 회원제골프장에 해당되는 것으로 보아 토지와 건축물 및 지목변경에 대하여 취득세 등을 각각 중과세율을 적용하여 추가적으로 취득세 등을 신고납부하였다. (라) 청구법인은 2010.4.9. 처분청에 체육시설업(조건부) 등록을 하였다. (마) 청구법인의 결산서상 취득세 과세대상이 되는 자산 등의 내역은 아래〈표4〉와 같다. OOO (바) 청구법인이 제시한 쟁점토지 및 건축물의 법인장부상 취득가액 세부내역은 아래〈표5〉,〈표6〉과 같다. OOO (사) 청구법인은 쟁점골프장의 골프코스 등 조성비용을 건설중인 자산 계정에 계상하였다가 공사 완료후 이를 아래〈표7〉과 같이 각 관련 계정에 대체한 것으로 나타나며, 직접 배분액은 관련 계정별로 직접 납부한 취득세 등이고, 간접 배분액의 배분비율은 공사시공사인 ㈜OOO이 당초 공사계약을 체결하면서 각 공정별 공사원가를 산정한 비율에 따라 배분한 것으로 나타난다. OOO (아) 청구법인의 연도별 지급이자 및 자본화금융비용 내역은 아래〈표8〉과 같으며, 자본화금융비용은 모두 건설중인 자산계정으로 대체하였던 것으로 나타난다(별첨 2 지급이자 내역 등 참조). OOO (차) 청구법인이 2006사업연도부터 2010사업연도까지 비품계정에 총 OOO을 계상한 것으로 장부상 나타난다(세부내역 별첨3)

(2) 이에 대하여 청구법인이 취득세 중과세 과세표준에서 제외하여야 하거나 취득세 일반 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하는 취득가액에 대하여 차례로 살펴본다. (가) 지방세법제111조 제5항 본문 및 제3호와 제130조 제3항에서 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용이라고 규정하고 있으며, (나) 지방세법 제112조 제2항 본문과 제2호에서 체육시설의 설치·이용에 관한 법률의 규정에 의한 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지상의 입목에 대하여는 취득세를 중과세하도록 규정하고 있다. (다) 우선 쟁점토지의 장부상 가액에서 청구법인이 과세표준 산정에 잘못이 있다고 주장하는 보전녹지지역과 기부채납 대상인 진입로부지의 취득가액은 중과세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 보면, 첫째, 골프장 조성과 관련하여 처분청이 지구단위사업계획을 고시하면서 보전녹지 지역이 있음이 확인되고 있고, 이러한 보전녹지지역이 체육시설의 설치·이용에 관한 법률의 규정에 의한 구분등록 대상이 되는 토지라고 보기 어렵다 할 것인데, 처분청에서 당해 토지부분에 대하여 실질적으로 구분등록대상이 되는지 여부에 대한 아무런 증빙이 없이 그 취득가액을 중과세 과세표준에 포함한 것은 잘못이라고 보여지며 처분청에서 추가로 제출한 답변서에서도 이 부분에 대하여 잘못이 있다는 사실을 인정하고 있으므로 당해 보전녹지지역에 속한 토지의 취득가액을 재조사하여 이를 중과세 과세표준에서 제외하여야 할 것이고, 기부채납한 토지부분의 경우 처분청과 청구법인의 주장이 상이함에도 처분청과 청구법인이 이에 대하여 당해 취득가액이 취득세 과세표준에서 공제하였는지 여부를 확인할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이에 대하여는 처분청이 이를 재조사할 필요성이 있다고 보여진다. 둘째, 청구법인이 쟁점골프장의 취득과 관련하여 기 납부세액 중 일부가 취득세 과세표준에서 공제되지 아니하였는지 여부를 보면, 청구법인은 골프장 조성과 관련하여 토지를 취득할 때 각각 취득세 등을 신고납부하였고, 그 후 골프장 조성공사가 완료된 시점에서 중과세율을 적용하여 취득세 등을 납부하였으나, 청구법인은 이러한 납부세액을 일부는 토지계정에 계상OOO하였고, 일부는 건설중인 자산에 계상하였다가 이를 토지의 취득원가로 배분한 금액OOO 등으로 구분되어 있는데, 토지계정에 직접적으로 계상된 금액 이외에 건설중인 자산에 계상되었다가 토지계정으로 대체된 기납부세액에 대하여 처분청이 이 건 부과처분 당시 과세표준에서 이를 제외하였는지 여부에 대하여 구체적인 공제내역을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 이 부분도 재조사하여 미공제한 금액이 있는 경우 이를 취득세 과세표준에서 제외하여야 할 것으로 보여진다. 셋째, 건설중인 자산에 계상되었다가 토지 등 관련계정으로 대체된 금액 중에는 민원합의금 등 취득비용에 해당되지 아니하는 금액이 포함되어 있으므로 이 부분을 과세표준에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여 보면, 청구법인은 골프장 조성공사와 관련하여 공사비를 건설중인 자산에 계상하였다가 이를 직접배분액과 간접배분액으로 구분하여 과세대상 물건과 직접적으로 관련된 비용은 직접 배분액으로, 나머지 공사비용은 당초 공사시공자가 산정한 공사원가비율에 따라 토지, 건축물, 코스, 입목, 건물, 구축물, 기계장치에 각각 배분한 것으로 나타나고 있으며, 청구법인이 제시한 건설중인 자산에 계상된 비용내역에서 민원합의금이 포함되어 있는 것으로 나타나고, 처분청은 직접적으로 토지계정에 계상한 민원합의금만을 과세표준에서 제외한 것으로 나타나므로 건설중인 자산에 포함되었다가 각 관련계정에 대체된 금액에 포함된 민원합의금은 취득비용에서 제외하여야 할 것으로 보여지는데, 청구법인이 주장하는 금액이 정당한지 여부에 대하여 구체적으로 확인되고 있지 아니하므로 처분청이 이 부분에 대해서도 청구주장대로 건설중인 자산에 포함되었다가 각 관련계정으로 대체된 금액에 포함된 민원합의금이 있는지 여부를 재조사하여 청구주장이 정당하다면 이를 과세표준에서 제외하여야 할 것이다. 넷째, 비품의 경우 처분청은 비품에 대하여 이를 일부는 중과세 과세표준으로, 일부는 일반과세 과세표준으로 구분하여 추징하였으나, 청구법인이 제시한 비품계정의 내역을 보면 주방기구 등 취득세 과세대상에 해당되지 아니하는 비품 비용이 포함되어 있고, 이러한 비용을 취득세 중과세 및 일반과세 과세표준에 포함하는 것은 잘못이라고 보여지며, 청구법인은 이러한 비용이 취득세 과세표준에 포함되어 있다고 주장하고 있고, 처분청에서도 추가로 제시한 답변서에서 이를 인정하는 부분이 있으므로 처분청에서 비품의 구체적인 내역에 따라 과세대상에 해당하는지 여부를 재조사하여 취득세 과세대상이 아닌 물건의 취득비용은 제외하여야 할 것으로 보여진다. 다섯째, 지급이자에 대하여 보면 처분청은 청구법인이 지급이자로 계상한 금액을 전부 프로젝트파이낸싱에 따라 조달한 자금의 이자이므로 건설자금이자로서 취득비용에 포함되어야 한다는 의견이나, 청구법인이 제시한 지급이자 내역상에서 프로젝트파이낸싱에 따라 조성한 자금과 관련된 이자 뿐만 아니라 임직원으로부터의 차입금이나 차량할부이자 등 일반적인 이자비용도 포함되어 있고, 청구법인은 이러한 지급이자를 특정차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로 건설중인 자산에 대체하였으나, 임직원에 대한 차입금 등에 대한 지급이자는 기업회계기준에 따라 자본화금융비용을 산정하여 일부는 건설자금이자로 건설중인 자산에 대체하고 일부는 당기 비용으로 회계처리한 것으로 나타나고, 이러한 일반차입금이자의 안분계산방식이 건설자금이자에 대한 일반적인 지방세 과세표준 산정방식에 비추어 적법하다고 보여지는데, 처분청이 합리적인 기준을 제시하지 아니한채 이러한 금액이 모두 특정차입금과 관련된 이자로서 취득세 과세표준에 포함되는 건설자금이자에 해당되는 것으로 본 것은 잘못이라고 보여지지만, 청구법인이 일반차입금 이자를 안분한 기준 등이 적정한지 여부에 대하여 구체적으로 확인되고 있지 아니하므로 이에 대하여 처분청이 이를 재조사하여 청구법인의 산정방식이 적정하다면 당해 지급이자를 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 보여진다. 여섯째, 일반관리비의 경우 처분청에서는 전체금액 OOO에서 OOO을 제외한 나머지 금액을 개업비로 보아 취득세 과세표준에 산입하였지만, 청구법인이 제시한 자료를 보면 일반관리비는 통상의 업무과정에서 발생하는 인건비 등으로 구성되어 있으므로 이러한 일반관리비가 직접적으로 골프장 조성공사와 관련하여 발생하는 비용이라기 보다는 청구법인의 일반적인 법인업무를 수행하는 과정에서 발생한 비용으로 보는 것이 합리적이라 하겠으나, 일반관리비 중 골프장 건설현장에 직접적으로 관여한 직원 등의 인건비 및 관련비용은 골프장 지목변경과 관련된 비용으로 볼 수 있으므로 이 부분에 대하여도 처분청에서 이를 재조사할 필요성이 있다고 보여진다. 이러한 사항을 종합하면, 처분청에서는 ①보전녹지지역이 구분등록대상이 되는지 여부, ② 청구법인이 기 납부한 세액이 이 건 부과처분 당시 과세표준에서 모두 공제되었는지 여부, ③ 민원합의금으로서 취득비용에 해당되지 아니한다는 금액이 제외되었는지 여부, ④ 비품 중 취득세 과세대상이 아닌 물품의 취득비용, ⑤ 지급이자의 산정내역이 적정한지 여부, ⑥ 일반관리비 중 골프장 현장인력의 인건비 및 관련비용을 제외한 부분에 대하여 이를 재조사하여 취득세 과세표준을 재산정하여야 할 것으로 판단된다.

(3) 등록세에 관한 청구법인의 주장은 취득세와 관련된 주장과 중복되는 부분이므로 이에 대하여는 처분청이 취득세 부분에 대한 재조사를 하면서 동일하게 재조사를 하여야 할 것으로 보여진다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세법제77조 제5항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. OOO