이 건 토지에 대한 재산세 부과처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구법인이 2011년 토지분 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO 외 4필지(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 OOO을 과세표준으로 하여 쟁점토지를 종합합산 과세대상으로 보아 2011년 토지분 재산세 OOO 재산세과세특례 OOO 지방교육세 OOO 합계 OOO을 2011.9.14. 부과고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2011.12.8. 이의신청을 거쳐, 2012.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 기존 건축주가 쟁점토지 위에 주상복합건물을 건축하기 위해 정당하게 건축허가를 받고 85% 이상 공사를 진행하던 중 자금난으로 인해 공사가 중단되어 건축허가가 취소되는 상황에 이르자 채권보전을 목적으로 부득이 하게 쟁점토지를 인수하게 되었으며, 쟁점토지 인수 후에 주상복합건물에서 장기전세주택으로 용도변경을 하기 위해 OOO에게 건축허가 신청을 하였고, 이후 주민공람·공고, OOO의 건축허가 등의 일련의 과정을 관계법령에 따라 진행하였는바, 이런 법적인 절차를 준수하는 과정에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재건축허가가 지연되어 6개월 이상 건축 공사가 중단되었으므로, 이는 청구법인이 쟁점토지를 취득하고 건축허가를 6개월 이내에 받기에는 불가능한 상황으로 청구법인의 의지나 노력으로 가능한 사안이 아니었으며, 법령의 제한과 OOO의 건축허가 지연으로 인해 6개월 이상 건축 공사가 중단된 사안이므로 정당한 사유를 인정하여 쟁점토지를 별도합산과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상토지의 범위에서 제외하도록 규정하고 있으므로, 청구법인은 쟁점토지에 대한 건축허가를 재산세 과세기준일(6.1.) 이후인 2011.10.10 건축허가를 받았으므로 별도합산과세대상토지라 할 수 없고, 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에서 실제로 공사가 진행되지 않고 나대지 상태인 것이 현장조사보고서 등에서 확인 되는바, 이는 재산세 과세기준일 전에 건축허가를 받지 못한 정당한 사유가 있다 하더라도 건축허가를 받고 공사가 중단된 경우에도 해당되지 않으므로, 나대지인 쟁점토지에 대해 종합합산과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 장기전세주택(SHIFT) 건축허가 절차가 진행중인 쟁점토지에 대해 종합합산과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법(2011.12.31. 법률 제11137호로 개정되기 전의 것) 제106조(과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(2) 지방세법 시행령(2011.12.31. 대통령령 제23482호로 개정되기 전의 것) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만,건축법등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

• 가. 읍ㆍ면지역 나.산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 지정된 산업단지 다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 행정안전부령으로 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물대장에 기재된 멸실일을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물, 건축허가를 받았으나건축법제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외한다.

(3) 건축법 제18조(건축허가 제한 등) ① 국토해양부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

② 시·도지사는 지역계획이나 도시·군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

③ 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.

④ 국토해양부장관이나 시·도지사는 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적·기간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치·면적·경계 등을 상세하게 정하여 허가권자에게 통보하여야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고하여야 한다.

⑤ 시·도지사는 제2항에 따라 시장·군수·구청장의 건축허가나 건축물의 착공을 제한한 경우 즉시 국토해양부장관에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 국토해양부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) OOO은 2007.8.9. 처분청으로부터 쟁점토지 위에 제2종근린생활시설을 건축할 수 있도록 건축허가를 받았으나, 2009.6.9. 처분청으로부터 제2종근린생활시설을 건축할 수 있는 건축허가를 취소받았다. (나) OOO(위탁자), OOO(수탁자), 청구법인(매수예정자)은 2010.3.24. 쟁점토지에 대한 부동산처분신탁계약을 체결하였다. (다) OOO(위탁자), OOO(수탁자), 청구법인(매수예정자)은 2010.10.13. 처분청에 역세권 장기전세주택 건립과 관련하여 지구단위계획 수립 주민 제안서를 제출하였다. (라) 처분청은 2011.1.24. 쟁점토지에 대해 제1종지구단위계획구역으로 신설하였고, 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하는 지구단위계획 결정(안)을 주민들이 공람할 수 있도록 공고하였다. (마) 청구법인은 2011.1.27. 쟁점토지를 OOO으로부터 취득하고 소유권이전등기를 하였다. (바) 처분청은 2011.2.8. 쟁점토지의 지구단위계획 결정(안)에 대한 주민공람공고 완료하였다. (사) 청구법인은 2011.5.18. 처분청에 역세권 장기전세주택 건립 관련 제1종지구단위계획(안) 결정고시를 요청하였다. (아) 처분청이 제출한 사진에 따르면 쟁점토지는 2011년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착공되지 못하고 나대지 상태인 것으로 나타난다. (자) 청구법인은 2011.6.14. 처분청에 건축·교통 심의 신청서를 제출하였고, OOO은 2011.7.26. 청구법인이 제출한 건축·교통 심의 신청을 가결하였다. (차)청구법인은 2011.8.31. 처분청에 역세권 장기전세주택 건축허가 신청서를 제출하였고, 처분청은 2011.10.10. 건축허가를 결정하였다. (2)청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 장기전세주택에 이용하고자 처분청에 건축허가를 신청하였으나 건축허가를 받기까지 상당한 시일이 소요되어 재산세 과세기준일(6.1) 현재 건축공사에 착공할 수 없었으므로 정당한 사유를 인정하여 쟁점토지를 별도합산과세 대상으로 인정해 달라는 입장이다.

(3) 살피건대, 재산세는 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 토지 이용현황에 따라서 과세되는 세목으로, 쟁점토지는 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 건축공사에서 착공되지 못하고 나대지 상태로 있는 것으로 처분청 담당공무원의 현장조사보고서 등에서 확인되고 있고, 청구법인이 쟁점토지를 별도합산대상으로 보아야 한다는 주장의 논거로 보고 있는지방세법 시행령제103조 제1항 규정은 기본적으로 건축허가를 받아야 하고, OOO이 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우이거나, 또는 시·도지사가 지역계획이나 도시·군계획에 특히 필요하다고 인정하는 경우에 한하여 별도합산대상 토지로 규정하고 있는바, 청구법인은 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 쟁점토지를 장기전세주택 건축을 위해 처분청으로부터 건축허가를 받지 못하였을 뿐만 아니라, 쟁점토지가 국토관리를 위하여 특별히 필요하다고 인정되거나 국방, 문화재보존, 환경보존 또는 국민경제를 위하여 특별히 필요하다고 인정되는 경우에도 해당하지 않으며, 시·도지사가 지역계획이나 도시·군계획에 특별히 필요하다고 인정되는 경우에도 해당하지 않는 이상, 쟁점토지를 공익을 위한 외부적인 사유에 의하여 건축공사에 착공하지 못한 것으로 보아 별도합산과세 대상으로 보기에는 무리가 있다할 것이다. 따라서, 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 나대지 상태로 있는 쟁점토지를 종합합산과세 대상으로 보아 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.