[요지] 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인 소유의 농지에 대하여는 재산세를 분리과세하되, 특별시지역ㆍ광역시지역ㆍ시지역의 도시지역 안의 농지는 개발제한구역과 녹지지역 안에 있는 것에 한하는 것인바, 도시지역의 준주거지역 내에 소재한 쟁점토지는 재산세 분리과세대상으로 보기는 어렵다 할 것임
[요지] 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인 소유의 농지에 대하여는 재산세를 분리과세하되, 특별시지역ㆍ광역시지역ㆍ시지역의 도시지역 안의 농지는 개발제한구역과 녹지지역 안에 있는 것에 한하는 것인바, 도시지역의 준주거지역 내에 소재한 쟁점토지는 재산세 분리과세대상으로 보기는 어렵다 할 것임
[참조결정] 조심2010지0710
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인의 주장 및 처분청 의견
(1) 2011.8.10. 쟁점토지에 대하여 토지개발사업 시행이 공고되었으나 사업이 시행되지는 아니하여 아직 농지로 사용되고 있는 상황에서 2011년도 공시지가가 평당 약 OOO으로 고시되었다. 그러나, 현재 인근 토지의 거래시가는 평당 약 OOO 정도인데, 공시지가는 시가의 약 80% 수준이 통상적이라는 점 등을 고려할 때 고시된 공시지가는 적정 공시지가인 OOO보다 2배 이상 높게 고시된 것이다. 더군다나, 동일한 사업지구 내 타인이 보유하고 있는 토지와 여건이 동일하다고 보아야 함에도 청구인 등 9명이 소유한 토지에 대하여는 명확한 근거 없이 공시지가를 과다하게 인상하였다. 특히, 지난 8년간 쟁점토지의 공시지가는 약 310% 상승하였고(2003년 OOO, 2011년 OOO), 최근 3년 동안은 약 77%나 상승하였는 바(2008년 OOO, 2011년 OOO), 그 영향으로 2011년 재산세는 지난 2008년에 비해 15배 이상 증가하였으며, 또한 2010년 대비로는 약 70%나 상승하였다. 이와 같이, 현실(시가)과 맞지 아니하는 과다한 공시지가 결정은 부당하다고 할 것이고, 이에 근거한 재산세 부과처분 역시 부당하다고 할 것이다.
(2) 쟁점토지는 공부상 “답”으로 등재되어 있고, 토지구획정리사업 등이 시행(완료)되지 아니하여 실제로도 농지로 사용되고 있다. 따라서, 공부상 용도지역이 변경되었다고 하더라도 재산세 종합합산과세대상으로 보는 것은 부당하며, 쟁점토지는 실제 사용되고 있는 상황에 따라 재산세 분리과세대상으로 보아야 한다.
(3) 지방세법 제122조는 재산세의 세부담 상한을 규정하여 전년도 세액의 50% 이상 증액을 제한하고 있으므로, 동 규정에 따라 쟁점토지에 대하여도 세부담 상한제를 적용한 재산세가 부과되어야 한다.
(1) 쟁점토지는 그 용도지역이 개발제한구역‧자연녹지지역이었다가 2009.12.24. 도시지역‧준주거지역으로 변경됨에 따라, 2009년에 ㎡당 OOO이었던 공시지가가 2010년에는 ㎡당 OOO으로, 그리고 2011년에는 OOO으로 상승하게 되었다. 쟁점토지의 공시지가 상승은 이와 같은 사정이 반영된 것으로서 그 결정에 달리 잘못이 있다고 할 수 없다.
(2) 쟁점토지는 2011년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 용도지역이 도시지역‧준주거지역이므로 재산세 종합합산과세대상으로 봄이 타당하다.
(3) 쟁점토지의 2010년도 재산세 상당액은 쟁점토지의 2010년 개별공시지가 550,000원/㎡에 그 면적(1,375㎡) 및 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출한 과세표준액OOO에 지방세법 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 OOO이므로, 쟁점토지의 2011년도 재산세 세부담 상한액은 위 2010년도 재산세 상당액에 100분의 150을 곱한 OOO이다. 그런데, 처분청이 청구인에게 부과고지한 2011년도 재산세(토지) 세액은 쟁점토지의 2011년 개별공시지가 OOO/㎡에 그 면적(1,375㎡) 및 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출한 과세표준액 OOO에 지방세법 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 OOO으로서, 이는 2011년도 재산세 세부담 상한액인 OOO 이내의 금액이고, 따라서 이 건 재산세는 세부담 상한을 준수하여 부과된 정당한 처분이다.
3. 심리 및 판단
(1) 공시지가 결정이 부당하므로 이를 기초로 한 재산세 부과처분도 부당하다는 청구주장의 당부
(2) 공부상 용도지역이 변경되었다 하더라도 사용 현황이 농지이므로 쟁점토지가 재산세 분리과세대상이라는 청구주장의 당부
(3) 이 건 재산세 부과처분이 세부담 상한을 위반한 것이라는 청구주장의 당부
(1) 지방세법 제106조【과세대상의 구분】① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지
• 과세표준 1억원 초과: 25만원 + 초과금액의 1,000분의 5 제122조【세 부담의 상한】해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제102조【분리과세대상 토지의 범위】① 법 제106조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 전·답·과수원
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 제118조【세 부담 상한의 계산방법】법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조제1항제1호에 따른 산출세액과 법 제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따른 세액 또는 산출세액 상당액을 구한 후 이를 합산한 금액을 말한다.
1. 토지에 대한 세액 상당액 가.해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준(법 제112조제1항제1호에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 과세표준을 말하고, 법 제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액의 경우에는 법 제110조에 따른 토지 등의 과세표준을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 있는 경우: 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 산출한 세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 과세된 세액으로 한다.
(1) 청구인은 2011년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 토지대장에 쟁점토지의 소유자로 등재되어 있다.
(2) 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역이 “개발제한구역‧자연녹지지역”이었다가 2009.12.24. “도시지역‧준주거지역”으로 변경되었고, 이후 2011년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 쟁점토지의 용도지역은 “도시지역‧준주거지역”으로 계속 유지되고 있다(쟁점토지의 토지이용계획확인서).
(3) 쟁점토지의 개별공시지가는 2009년에 OOO/㎡이었다가 2010년에는 OOO/㎡으로, 그리고 2011년에는 OOO/㎡으로 계속 해마다 상승하였다(쟁점토지의 개별공시지가 확인서).
(4) 2011년에 쟁점토지는 농지 외의 토지인 비닐하우스 화훼판매시설의 부속토지에 해당하게 되어 지방세법 제122조의 재산세 과세특례[(구)도시계획세] 대상이 되었고, 그에 따라 쟁점토지에 대한 2011년도 재산세에는 재산세과세특례 OOO이 추가되었다.
(5) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점토지의 개별공시지가 결정이 부당하므로 이를 기초로 한 재산세 부과처분도 부당하다는 청구주장에 대하여 본다.
1. 행정목적을 위하여 두개 이상의 행정행위가 연속적으로 행하여진 경우, 선행처분과 후행처분이 서로 결합하여 1개의 법률효과를 완성하는 경우에는 그 하자가 후행처분에 승계된다고 할 것이므로, 선행처분에 불가쟁력이 생겨 그 효력을 다툴 수 없게 되었다 하더라도 후행처분에서 선행처분의 위법을 다툴 수 있다 하겠으나, 행정상의 법률관계는 가능한 한 조속히 확정되고 안정되어야 하는 것이므로 선행처분과 후행처분이 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 때에는 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 없다 할 것이다.
2. 그런데, 개별공시지가의 결정과 이를 기초로 한 종합토지세 과세처분은 별도의 독립된 처분으로서 서로 독립하여 별개의 법률효과를 발생시키는 것인 바, 그렇다면 각 처분에 대한 하자는 각각 독립적으로 검토되어야 할 것이므로, 개별공시지가의 결정에 대한 불복이 있는 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 불복절차를 거치거나 처분청을 상대로 그 개별공시지가 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이고,법원의 판결에 의해 개별공시지가가 잘못 결정되었다고 확정되기 전까지는 개별공시지가의 하자를 이유로 재산세 부과처분을 다툴 수 없다OOO고 할 것이다.
3. 따라서,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 불복절차에 의하여 개별공시지가가 조정되었다거나, 청구인이 처분청을 상대로 그 개별공시지가 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여판결로써 개별공시지가가 잘못 결정되었다고 확정된 바 없는이 건의 경우에는 쟁점토지에 대한개별공시지가의 하자를 이유로 재산세 부과처분을 다툴 수 없다고 하겠고, 이와 달리 쟁점토지의 개별공시지가 결정이 부당하므로 이를 기초로 한 재산세 부과처분도 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로,공부상 용도지역이 변경되었다 하더라도 쟁점토지의 사용 현황이 농지이므로 쟁점토지는 재산세 분리과세대상에 해당한다는 청구주장에 대하여 본다. 살피건대,지방세법 제106조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제102조 제1항 제2호 가목은 농지(전‧답‧과수원)로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지는 재산세 분리과세대상으로 하되, 특별시지역‧광역시지역‧시지역의 도시지역 안의 농지는 개발제한구역과 녹지지역 안에 있는 것에 한한다고 명확히 규정하고 있으므로, 쟁점토지의사실상 이용현황이 농지라 하더라도 도시지역 안의 농지로서 개발제한구역과 녹지지역이 아닌 준주거지역 안에 위치하고 있는 이상 쟁점토지는 재산세 분리과세대상토지에서 제외된다고 함이 조세법률주의의 원칙상 타당하다고 하겠다OOO, 그렇다면, 사용 현황이 농지라 하여 쟁점토지가 재산세 분리과세대상이라는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 마지막으로,이 건 재산세 부과처분이 세부담 상한을 위반한 것이라는 청구주장에 대하여 본다. 살피건대, 쟁점토지의 2010년도 재산세 상당액은 쟁점토지의 2010년 개별공시지가 OOO/㎡에 그 면적(1,375㎡) 및 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출한 과세표준액OOO에 지방세법 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 OOO이므로, 쟁점토지의 2011년도 재산세 세부담 상한액은 위 2010년도 재산세 상당액에 100분의 150을 곱한 OOO인데, 처분청이 청구인에게 부과고지한 2011년도 재산세(토지) 세액은 쟁점토지의 2011년 개별공시지가 OOO/㎡에 그 면적(1,375㎡) 및 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산출한 과세표준액 OOO에 지방세법 제111조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 OOO으로서, 이는 2011년도 재산세 세부담 상한액인 OOO 이내의 금액이라 할 것이다. 그렇다면, 이 건 재산세는 세부담 상한을 준수하여 부과된 정당한 처분이라고 할 것인 바, 이 건 재산세가세부담 상한을 위반한 부당한 처분이라는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.