과세기준일(6.1.) 현재 멸실된 날부터 6개월이 경과하지 아니한 미등기 건축물의 부속토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 처분의 당부

[주 문] OOO이 2011.10.17. 청구인에게 한 2011년도분 재산세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 부과처분은 청구인이 소유한 OOO필지 토지 232㎡상에 멸실되기 전에 존재하던 미등기건축물의 바닥면적 66.12㎡ 중 청구인 소유토지에 소재한 건물의 바닥면적 부분을 재조사하여 당해 바닥면적에 해당하는 토지면적에 대하여는 이를 별도합산과세대상으로 구분하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구인이 2011년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 보유하고 있는 OOO 1필지 토지 232㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 당초 그 지상의 건축물이 철거된지 6개월이 경과되지 아니하였으므로 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 보아 2011년 정기분 재산세 등 OOO을 부과하였다가 쟁점토지상의 종전 건축물의 시가표준액이 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하므로 종합합산과세대상이 되는 것으로 보아 종전의 부과처분을 직권으로 취소하고 2011.10.17. 청구인에게 2011년도분 재산세 OOO(재산세과세특례분 OOO 포함), 지방교육세 OOO, 합계 OOO을 경정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지상에는 오래전부터 주택과 근린생활시설이 존재하고 있었으며, 처분청이 쟁점토지에 대하여 주택분 재산세로서 2010년 7월과 9월에 각각 OOO이, 2011년 7월에 OOO이 각각 부과되었으며, 근린생활시설 부속토지에 대하여 2010년 토지분재산세로서 OOO이 부과하였고, 2011년에는 토지분재산세로 OOO을 부과하였다가 청구인이 재산세 등의 부과액이 전년도에 비하여 지나치게 증가하였다고 이의를 제기하자 이를 취소하고 2011년 10월에 수시분으로 OOO이 재부과하였는바, 이 건 재산세 등 부과처분은 2010년에 비하고 재산세가 지나치게 과다하게 부과되었을 뿐만 아니라, 청구인이 이에 항의하자 임의로 2011년도분 재산세에 대하여 당초 부과처분을 취소하고 높은 금액으로 이를 재부과하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제114조 규정에 의거 재산세는 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 현황에 맞게 부과되어야 할 것으로서 쟁점토지상에 존재하던 건물이 2011.1.27. 멸실되었으므로 과거에 부과되었던 기준으로 부과될 수 없다 할 것이며, 같은 법 시행령 제101조제1항 본문과 같은 항 제2호나목에서 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로 구분하지만 건축법등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물의 부속토지와 건물의 시가표준액OOO이 해당 부속토지의 시가표준액OOO의 100분의2에 미달할 경우 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지는 별도합산과세대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제103조제1항에서는 건축물의 범위에 재산세 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물 대장에 기재된 멸실일을 말한다)로부터 6개월이 지나지 않은 건축물은 건축물의 범위에 포함하도록 규정하고 있는바, 쟁점토지의 경우 그 지상의 멸실된 건축물은 무허가 건축물이었으며, 2011.1.27.에 멸실된 것으로 건축물대장에 나타나므로 멸실된 날로부터 6개월이 경과되지 아니하여 건축물의 부속토지에 해당되나 과세기준일 현재 멸실상태로서 쟁점토지 중 종전 지상건물의 건축물이 바닥면적을 알 수 없어 쟁점토지를 모두 종합합산과세대상으로 과세하는 것이 타당하므로 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 소유하던 토지상의 미등기건축물이 2011년 재산세 과세기준일 이전에 멸실되었다 하여 이를 나대지상태의 토지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 구 지방세법(2011.12.31. 법률 제11137호로 개정되기 전의 것) 제106조【과세대상의 구분】① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 제110조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 종합합산과세대상 과세표준 세율 5,000만원 이하 1,000분의 2 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원+5,000만원 초과금액의 1,000분의5 1억원 초과 25만원+1억원 초과금액의 1,000분의5
• 나. 별도합산과세대상 과세표준 세율 2억원 이하 1,000분의 2 2억원 초과 10억원 이하 40만원 + 2억원 초과금액의 1,000분의 3 10억원 초과 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4 제122조【세 부담의 상한】 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 제4조제1항에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우: 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

(2) 지방세법 시행령 제101조【별도합산과세대상 토지의 범위】① 법 제106조제1항제2호가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시지역·광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

• 가. 읍·면지역
• 나. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 지정된 산업단지
• 다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 제103조【건축물의 범위 등】① 제101조제1항에 따른 건축물의 범위에는 행정안전부령으로 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건축물이 사실상 멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 건축물대장에 기재된 멸실일을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물, 건축허가를 받았으나 건축법제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외한다. 제109조【공정시장가액비율】법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 종전 쟁점토지상에 건축되어 있다가 2011.1.27. 멸실된 건축물의 현황을 보면, 연면적이 66.12㎡로서, 주택이 40.12㎡, 근린생활시설이 26㎡이며, OOO이 2005. 4.29. 취득하여 소유하고 있었던 것으로 건축물대장에 나타난다.

(2) 멸실건축물과 그 부속토지에 대하여 2010년 재산세 과세내역을 보면, 멸실건축물은 쟁점토지와 2008.5.28. 쟁점토지에서 지번분할된 OOO 1필지 토지 72㎡(서울특별시 소유)의 2개필지의 지상에 건축되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 쟁점토지에 대한 2010년과 2011년 재산세 부과내역을 비교하면 아래 〈표〉와 같다. 〈표〉쟁점토지에 대한 2010년과 2011년 재산세 부과내역 OOO

(4) 처분청 담당공무원이 종전의 건축물이 멸실된 이후에 현지출장하여 촬영한 사진에 의하면, 쟁점토지상에 미등기 및 무허가 건축물이 일부 잔존하고 있는 것으로 나타난다.

(5) 이에 대하여 청구인은 2010년에 비하여 세부담이 급격히 증가하였고, 청구인이 이의를 제기하자 별도합산과세대상에서 종합합산과세대상으로 이를 변경하여 임의로 부과세액을 경정한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지에 대한 재산세 등 증감 사유를 살펴보면, 쟁점토지의 개별공시지가가 OOO/㎡에서 OOO/㎡으로 증가하였고, 시가표준액에 적용되는 과세표준 산정비율이 60%에서 70%로 변경되었으며, 과세대상을 별도합산과세대상에서 종합합산과세대상으로 변경하고, 2011년에는 세부담 상한선을 미적용함에 따라 재산세 부과액이 증가한 것으로 나타난다. (나) 이와 같이 재산세 부과세액이 증가한 사유 중 개별공시지가가 증가한 것이나, 종전에 존재하던 건축물이 멸실됨으로 인하여 과세표준 적용비율을 변경한 것이나, 주택부속토지 부분에 대하여 세부담상한선을 적용하지 아니한 것은 종전 건축물이 멸실됨에 따라 토지의 이용현황이 변경되어 발생한 것으로서 이를 이유로 재산세 부과액이 증가하였다 하여 이를 잘못이 있다고 할 수는 없다 하겠다. (다) 그러나, 쟁점토지 전부를 별도합산과세대상에서 종합합산과세대상으로 변경한 것에 대하여 보면, 처분청은 쟁점토지상의 멸실건축물이 무허가 건축물이고 멸실되어 바닥면적을 알 수 없다는 사유로 종합합산과세대상으로 보는 것이 타당하다는 의견이나, 멸실건축물은 미등기건축물로서 1989.1.19. 건축물대장에 등재된 건축물(구조: 연와조)인바, 당초 무허가인 건축물을 양성화한 건축물로 보여지므로 당해 건축물이 무허가건축물이라는 사유로 별도합산과세대상에서 제외하는 것은 타당하지 아니하다. 그리고, 건축물대장상 66.12㎡의 건축물이 있었다가 2011.1.27. 멸실된 것으로 나타나고, 2011년 재산세 과세기준일 현재 6개월이 경과되지 아니하였으므로 쟁점토지는 건축물의 부속토지에 해당된다고 보아야 하지만, 멸실건축물의 재산세 과세표준액이 부속토지가액의 100분의 2에 미달하여 멸실건축물의 바닥면적에 대하여는 별도합산과세대상에 해당된다 할 것이고, 멸실건축물은 단층 건축물이므로 당해 건축물의 연면적과 바닥면적은 동일하다고 볼 수 있으므로 쟁점토지부분의 바닥면적을 알 수 없다 하여 쟁점토지를 전부 종합합산과세대상으로 구분하여 과세하는 것은 잘못이라고 보여진다. (라) 따라서, 재산세 과세내역서상에서 멸실건축물이 쟁점토지뿐만 아니라 연접한 OOO 소유의 토지에 걸쳐 건축되어 있었던 것으로 나타나므로 쟁점토지와 연접한 OOO 토지상에 존재하였던 멸실건축물의 바닥면적 중 쟁점토지상에 건축된 건축물의 바닥면적을 재조사하여 당해 바닥면적에 해당되는 부분은 별도합산과세대상으로 구분하여 과세표준과 세액을 재산정할 필요가 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.