교환으로 취득한 쟁점부동산에 담보된 채무액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.2.25. 취득한 OOO 대지상의 근린상가 733.56㎡(이하 ‘쟁점부동 산’이라 한다)를 2010.12.27. 양도하고 2011.2.25. 양도소득세 신고시 실지거래가액기준 으로 양도 가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차손 OOO원으로 신고 하였다.
• 나. 처분청은 2011년 6월 청구인의 양도소득세를 조사한 결과, 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 ‘OOO원’, 취득가액을 ‘OOO원(은행대출금 승계액 OOO원, 전세보증금 OOO 원)’, 양도차액을 ‘OOO원’으로 하여 2011.8.31. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 2011.10.4. 이의신청을 거쳐 2012.2.17. 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005.2.25. 청구인 소유인 OOO 대지 222㎡와 상가건물 390.4㎡(목욕탕, 이하 ‘교환부동산’이라 한다)를 김OOO에게 주고 김OOO 소유의 쟁점부동산을 교환․취 득 하였고, 교환당시 쟁점부동산과 교환부동산 가격이 비슷하여 가격 사정이나 감정평가 없이 맞교환 하였는 바, 쟁점부동산의 취득가액은 불분명한 경우에 해당하므로 기준시가를 적용하여야 한다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산 취득시 쟁점부동산에 승계된 채무액 OOO원을 쟁점 부 동산 취득가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분을 세법에 근거하지 아니한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 OO세무서장의 김OOO(전 쟁점부동산 소유권자)에 대한 조사복명서를 보면, 대금에 대한 정산없이 쟁점부동산과 교환부동산을 맞교 하면서 편의상 교환부동산의 매매대금을 OOO원으로 작성한 것으로 확인되었으나, 청구인은 교환부동산을 양도하고 쟁점부동산을 취득 하면서 쟁점부동산에 근저당권이 설정된 대출금 OOO원과 임대보증금 OOO원 합계 OOO원을 승계받는 조건이었는 바, 쟁점부동산 취득가액을 OOO원으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 교환으로 취득한 쟁점부동 산의 실지 취득가액을 쟁점부동산에 승계된 대출금 등의 합계로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도 차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항 에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매 사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점부동산 취득시 쟁점부동산에 승계된 채무액 OOO원을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 2005.2.25. 교환부동산과 쟁점부동산을 김OOO와 교환․취득하면서 쟁점부동산과 교환부동산 가격이 비슷하여 가격을 특정하거나 감정평가 없이 맞교환 하였는 바, 쟁점부동산의 취득가액이 분명하지 아니하므로 당시 기준시가를 적용 하여야 한다고 주장하면서 그에 따른 증빙으로 쟁점부동산 매매계약서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2005.2.25. 취득한 쟁점부동산을 2010.12.27. 양도하고 2011.2.25. 양도소득세 신고시 실지거래가액기준으로 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 양도차손 O,OOO,OOO원으로 신고하였고, 처분청은 2011년 6월 청구인의 양도소득세를 조사하여 쟁점부동산 양도가액을 ‘OOO원’, 취득가액을 ‘OOO원(은행대출금 승계액 OOO원, 전세보증금 OOO원)’, 양도 차액을 ‘OOO원’으로 하여 이 건 처분을 하였다. (2) 소득세법 제100조 제1항에 ‘양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지 거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다’고 규정하고 있다. (3) 청구인이 증빙으로 제시한 쟁점부동산 매매계약서는 아래 [표]와 같은 바, OOO OOOOO OOOOO OO 청구인(乙)은 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점부동산을 담보로 한 대출금 OOO원과 임대차보증금 OOO원 합계 OOO원을 승계받고, 김OOO(甲)는 쟁점부동산을 취득하면서 대출금 OOO원 및 용역보증금 OOO원 합계 OOO원을 승계 받았으며, 김OOO가 교환차액 OOO원을 청구인에게 지불하는 조건이었다.

(4) 쟁점부동산과 교환부동산의 등기부등본을 보면, 청구인은 2005.2.25. 쟁점부동산을 김OOO로부터 취득하였고, 교환계약 당시인 2005.2.22. 채무자 김OOO 채권최고액을 OOO원으로 하는 OOO의 근저당권이 설정 되었으며, 이후인 2005.3.22. 계약인수를 원인으로 하여 근저당권의 채무자가 청구인으로 변경된 것으로 나타나고, 청구인은 2003.6.30. 교환부동산을 강OOO으로부터 취득하여 2005.2.28. 이OOO(쟁점부동산 소유주이었던 김OOO 남편) 앞으로 명의 이전하였으며, 교환계약 당시인 2005.2.22. 채무자 청구인, 채권최고액 OOO원으로 하는 주식회사 OOO은행의 근저당권이 설정되어 있었다가 2005.9.8. 해지되면서 이OOO(김OOO 남편)을 채무자로 하는 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.

(5) 위의 내용을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산과 교환부동산을 김OOO와 맞교환 할 당시 쟁점부동산과 교환부동산을 감정하거나 평가하지 아니한 채 각 부동산에 수반된 채무만을 서로 승계 하여 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없다고 주장하나, 쟁점부동산 매매 계약서(2005.2.22.)상 채무승계액이 구체적으로 기재되어 있고, 청구인은 김OOO로부터 부동산 교환계약서(2005.2.22.)에 기재된 교환차액 OO,OOO,OOO원을 지급받았을 뿐 아니라, 청구인과 김OOO는 각 부동산의 임대차로 인하여 발생하는 서로 상이한 가치의 차임채권(월세)도 함께 교환한 사실에 비추어 볼 때, 청구인과 김OOO는 쟁점부동산과 교환부동산을 평가ㆍ정산한 뒤 교환한 것으로 보여진다. 따라서, 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 쟁점부동산 승계채무액인 OOO원으로 보아 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2011중3041, 2011.10.27. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.