쟁점건물 실지양도자가 청구인인지 여부를 재조사하여야 함

OOO세무서장이 2011.7.14. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOOO의 부과처분은 청구인이 2001.3.19. 양도한 경기도 OO O OOO OOOO OOO-O OO OOOOOO상의 지상건물의 실지양도자가 청구인인지 유OOO인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2000.10.21. 경기도 OOO OOO OOOO OOO-O OO OOOOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO에 취득하여 2001.3.19. 임OOO에게 OOO에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. OOO세무서장은 후 소유자인 임OOO에 대한 양도소득세 과세자료 처리시 임OOO이 쟁점토지와 그 지상 건물을 청구인으로부터 OOO에 취득한 것으로 신고한 사실을 확인하여 처분청에 실가상이 과세자료를 통보(2008.2.11.)하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 쟁점토지와 그 지상건물의 가액을 OOO으로 보아 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 하여 2011.7.14. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.5. 이의신청을 거쳐 2012.2.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 매입하여 건축허가를 받은 후 다가구주택을 신축할 목적으로 건축사에 의뢰하여 설계를 진행하던 중 자금사정이 여의치 아니하여 건축을 포기하고 2001.2.19.경 쟁점토지만을 OOO에 유OOO에게 매도한 바 있으나, 유OOO은 자신 명의로 등기를 이행하지 아니하고 쟁점토지의 지상에 건물(다가구주택)을 신축하여 쟁점토지 및 그 지상 건물을 목적물로 하여 2001.3.2. 후 소유자인 임OOO에게 OOO에 매도한 것으로 되어 있는 바, 이 과정에서 유OOO은 청구인 명의의 위임장을 임의로 작성하여 청구인이 건네준 인감증명서를 첨부하여 청구인을 대리하여 임OOO과 허위의 매매계약을 체결한 것인데도, 처분청은 유OOO의 위조된 서류만을 믿고 청구인에게 거래사실조회 등 확인절차 없이 과세한 것이므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 유OOO에게 쟁점부동산을 OOO 원에 양도하고 양도세신고를 위임하였다고 하나, 양도소득세 신고서상에는 청구인이 직접 양도소득세 신고를 한 것으로 확인되고, 유OOO의 대리권수임에 관하여는 청구인의 인감증명서와 유OOO을 수임인으로 하는 위임장이 첨부되어 있는 것으로 보아 정당한 대리권의 행사라고 판단되고, 건물의 건축허가 진행내용을 살펴보면, 2000.11.1. 건축주가 청구인으로 건축주 변경되어 2000.11.7. 착공 신고하였으며, 2001.3.6. 임OOO으로 건축주가 변경된 후, 2001.3.27. 건축물이 사용승인된 것으로 보아 2001.3.19. 양도일 현재 토지만을 양도하였다고는 볼 수 없고, 청구인이 부동산 거래사실 확인서에서 주장하는 대로 2011.3.2. 거래가 이루어졌다고 하더라도 공사 중인 건물분에 대한 거래가 있었을 것이며, 매매가액 OOO의 부동산매매계약서 특약사항 중 임대차계약내용을 검토한 바, 유OOO에게 양도일 이후 임대차계약서가 다수 포함되어 있으므로 허구라고 주장하나, 신고 된 양도일은 2001.3.19.인 것으로 확인되고, 2001.3.19. 이후 계약된 임대차계약서 중 임대인이 청구인 명의의 계약서는 총 16호 중에서 101호 한 호수에 불과하며, 유OOO이 청구인으로부터 쟁점부동산에 대한 대리 임대차 및 매매계약을 한 것이 사실이라는 전제하에, 비록 위임받은 범위를 넘어섰다 하더라도 중대한 하자는 아니므로 정당한 과세처분이다.

• 가. 쟁 점 청구인은 쟁점토지만 OOO에 양도하였고, 지상건물의 실지 양도자는 유OOO이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 후 소유자 임OOO이 각각 제출한 부동산매매계약서 비교해 보면, 아래 <표1>과 같고, 청구인의 양도소득세 신고서OOO에는 임OOO을 매수인으로 하는 부동산거래사실확인서 및 사용용도가 거래사실확인용으로 되어 있는 임OOO의 인감증명서(2001.3.15. 발행)가 첨부되어 있고, 임OOO의 양도소득세 신고서OOO에는 사용용도가 공란인 청구인의 인감증명서와 유OOO과 신고훈을 수임으로 하는 위임장이 첨부되어 있으며, 처분청이 확인한 바, 청구인은 인감증명서 2통을 2001.2.17. OOO 주민센터에서 발급받은 것으로 나타난다.

(2) 쟁점토지의 지상 건물에 대한 건축허가(용인시청 건축과)를 보면, 아래 <표2>와 같고, 건축물관리대장을 보면, 연면적이 491.46㎡(지하 1층, 지상 3층)인 단독주택(다가구 19세대)으로 되어 있고, 소유자는 임OOO이 2001.3.27. 소유자 등록을 한 후 2007.10.15. 이OOO 명의로 소유권이 이전되었고, 건축주는 임OOO, 설계자는 방OOO, 공사감리자는 방OOO, 공사시공자 임OOO으로, 그 허가일자는 2000.10.28. 착공일자는 2000.11.7. 사용승인일자는 2001.3.27.로 기재되어 있다.

(3) OOO세무서에서 후 소유자 임OOO의 양도과세자료 처리시 징취한 확인서 및 부동산임대차계약서 내용은 아래와 같다. (가) 임OOO의 확인서를 보면, 임OOO은 취득가액이OOO으로, 취득일자는 2001.1.21.로, 거래상대방은 청구인으로 확인한 것으로 기재되어 있다. (나) 처분청의 이의신청결정문에 기재된 부동산임대차 계약서내역은 아래 <표3>과 같다.

(4) 유OOO은 확인서를 통하여 청구인이 쟁점토지에 다가구주택을 판매목적으로 건축하던 중 개인사정에 의하여 2001년 초 유OOO에게 건축공사 마무리와 준공 후 다가구 주택임대 및 매각을 위임하였으며, 이에 청구인으로부터 상기 행위수임을 위한 위임장과 인감증명서를 교부받아 공사마무리 및 원룸 임대차계약과 인근 부동산 중개업소에 의뢰하여 동 주택을 임OOO에게 매각하는 계약을 하였으며, 청구인은 상기 매매계약에 근거하여 소유권이전을 위한 부동산매매용인감증명서를 임OOO에게 교부하였다고 기재되어 있다.

(5) 청구인은 2000.9.29. 쟁점토지를 박OOO으로부터 OOO에 매입하여 건축허가를 받은 후 다가구 주택을 신축할 목적으로 건축사에 의뢰하여 설계를 진행하던 중 자금사정이 여의치 아니하여 건축을 포기하고 2001.2.19.경 쟁점토지만을 OOO에 유OOO에게 매도(매매계약서 분실)한 바 있으나, 처분청으로부터 이 건 고지서를 받고서야 안 사실로서, 유OOO이 자신 명의로 등기를 이행하지 아니하고 쟁점토지의 지상에 다가구 주택(지하1층, 지상 2층, 19세대)을 신축하여 쟁점토지 및 그 지상 건물을 목적물로 하여 2001.3.2. 후소유자인 임OOO에게 OOO에 매도한 것으로서, 이 과정에서 유OOO은 청구인 명의의 위임장OOO을 임의로 작성하여 청구인이 건네준 인감증명서를 첨부하여 청구인을 대리하여 임OOO과 매매계약을 체결한 것으로서, 청구인은 ⓛ OOO은행 융자대출 OOO에 대하여 임OOO에게 승계해준 사실이 없고, ② “신OOO”이라는 사람을 알지 못하고, ③ 청구인이 양도일 이후 전세보증금을 포함하여 매매하였다는 것은 전․후 사정에 맞지 아니함에도, 처분청은 유OOO의 위조된 서류만을 믿고 청구인에게 거래사실조회 등 아무런 확인절차 없이 과세한 것이고, 조세심판관회의(2012.5.1.)에 참석하여 2011.8.3. OOO경찰서장에게 문서위조 및 동 행사 등의 혐의로 유OOO을 고발하였으나, OOO경찰서장은 공소시효가 완성되었다 하여 고소사건을 수리하지 않고 반려한 것으로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다며, 거래사실확인서(청구인), 위임장OOO, 인감증명서(2001.2.17. 발급), 부동산매매계약서OOO, 등기부등본, 고발장 및 고발장 반려공문OOO 등을 제출한바, 이 중 위임장(날짜표시 없음)을 보면, 수임인은 유OOO 및 신OOO으로, 위임인은 청구인으로, 부동산의 표시는 경기도 OOO로, 부동산의 소유자 청구인은 상기 소재지 건물에 대한 임대차계약과 계약금 및 잔금의 수령, 상기 부동산의 매매계약과 계약금 및 잔금의 수령에 관한 일체의 행위를 수임인에게 위임한다고 기재되어 있다.

(6) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 청구인의 양도소득세 신고서에 첨부된 OOO짜리 부동산매매계약서에 청구인의 막도장이 날인되고, 매수인이 유OOO이 아닌 임OOO으로 기재된 점, OOO짜리 부동산매매계약서에 청구인의 막도장이 날인되고, 동 계약서 첨부된 위임장에 중요한 날짜표시가 없는 점, 청구인이 위임장이나 임대차계약서에 기재된 신OOO을 모른다고 하는 점 등에 비추어 보아 유OOO이 청구인 몰래 위임장을 임의로 작성하여 대리권 행사를 하면서 청구인 명의로 쟁점토지에 다가구주택을 지어 청구인 명의로 임OOO에게 OOO에 전매하였을 개연성이 있고, 청구인은 실제 다가구주택에 대한 임대사실, 부동산매매계약서상 특약사항 등을 알지 못하는 것으로 보인다. 따라서, 처분청은 청구인이 유OOO․신OOO과 작성한 것이라는 위임장 및 2001.3.2. 청구인과 임OOO이 체결한 것이라는 부동산매매계약서에 대한 진위여부, 다가구주택 임차인들이 당시 누구와 최초 임대차 계약을 체결하였고 그 임차인들이 누구에게 전세보증금과 월세를 지급하였는지 등 대금거래 내역 등 기초적인 사실관계를 재확인하는 등의 방법으로 쟁점토지상 지상건물의 실지 양도자를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.