장부가액을 취득가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1986.4.16. 취득한 OOO 540-16 대지 1,323.10㎡상에 1991.3.2. 7층 건물 8,005.84㎡를 신축하여 ‘OOO빌딩(이하 “OOO빌딩”이라 한다)’이라는 상호로 부동산임대업을 영위하다가, 2010.9.3. OOO빌딩 중 101호 건물 614.52㎡(공용면적포함), 대지 101.56㎡와 105호 건물 106.32㎡, 대지 17.57㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한 후 양도가액은 실지거래가액 OOO원, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 매매계약서상의 양도가액을 기준시가로 안분하면서 토지 및 건물의 비율을 3:7로 계산한 환산가액 OOO원으로 하여 2010.11.8. 양도소득세 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2011년 6월 세무조사를 실시하여 청구인이 제출한 OOO빌딩의 1999년 장부상 토지(O,OOO,OOOO원) 및 건물(OOO원)가액을 쟁점부동산의 면적으로 안분한 가액 OOO원에서 건물분 감가상각누계액(OOO원)을 차감한 가액 OOO원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 2011.10.6. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.1. 이의신청을 거쳐 2012.1.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 없어 세법에 근거하여 환산가액으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산에 대한 취득가액 및 필요경비에 대한 실지조사에서 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등을 확인하지 아니하고 취득당시의 대차대조표도 아닌 1999년도 대차대조표상의 금액을 필요경비(취득가액)로 하여 과세하였으나, 과세전적부심사시 대차대조표상의 토지 및 건물가액이 임의계상된 금액이라는 청구주장이 신빙성이 있다고 판단하였을 뿐만 아니라, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이고, 장부 기타 증빙 서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을소득세법제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것(서면5팀-975, 2008.5.6.)에도 불구하고, 재조사 결과 새로운 사실이 확인되지 아니하였다는 이유로 당초 조사대로 경정․고지한 처분은 부당하다. 또한, 청구인이 1999년도 귀속 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표에는 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원으로 계상되어 있으나, 토지 취득당시(1986년)의 기준시가는 OOO원／㎡이고, 대차대조표에 계상된 토지가액은 OOO원／㎡이며, 쟁점부동산 소재지인 경기도 안산시 고잔동 540-16번지 인근토지의 취득당시 거래시세는OOO원／㎡에도 못미치는 것으로 탐문 내지 추정되므로, 대차대조표에 계상된 토지가액은 아무런 근거없는 임의계상된 금액에 불과함이 명백하고, 대차대조표에 계상된 건물가액에 의하면 쟁점부동산의 취득당시 신축비는 OOO원／㎡로 계산되나, 이 금액으로는 현실적으로 신축이 불가능하다는 것이 쟁점부동산의 설계도서에 의하여 확인되며, 붙임 예상공사비 내역서와 같이 전문가가 산정한 쟁점부동산의 예상공사비는 OOO원, OOO원/㎡이므로 대표대조표에 계상된 건물가액 또한 임의계상된 것을 알 수 있는 바, 청구인의 1999년 귀속 종합소득세 신고시 제출된 대차대조표상의 토지 및 건물가액은 확인할 수 없는 임의계상된 금액으로서, 쟁점부동산의 취득가액 및 필요경비는 청구인이나 처분청 모두가 확인할 수 없는 경우로 판단되는 바, 처분청이 청구인의 환산가액에 의한 신고내용을 부인하고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청의 과세전적부심사결정은 재무제표에 근거한 자산가액을 부정하고 청구주장을 인용하라는 결정이 아니라 1999년 장부에 계상된 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 봄이 일응 타당하지만 1986년 토지취득가액과 1991년 건물신축가액을 구체적으로 확인할 필요성이 있어 재조사 결정을 한 것으로 처분청의 재조사 결과, 장부가액 외에 실지 취득가액을 확인할 수 있는 증빙이 확인되지 아니하였고, 쟁점부동산 취득당시 인근 토지의 거래시세가 OOO원/㎡에도 못 미치는 것으로 탐문 내지 추정된다는 청구주장 또한 입증된 바도 없고, 설사 그 가격에 거래되었음이 입증된다 하더라도 이 건의 결정에 영향을 줄 수 있는 사안은 아닌 것으로 보여지며, 쟁점부동산 신축 당시 예상공사비는 OOO원/㎡으로 확인되므로 장부가액이 임의작성된 가액임을 주장하고 있으나, 예상공사비 내역에 대하여 어떠한 책임도 없는 의뢰인에게 20년 전의 공사비를 소급하여 작성하게 하고 이를 근거로 장부가액이 허위라고 하는 청구주장은 타당하지 아니하고, 청구인은 장부상 토지와 건물의 가액이 임의로 계상된 것이라고 주장하나, 기업회계기준에 따라 작성된 재무제표는 외부이용자들의 올바른 판단을 위하여 성실하게 작성되어야 함이 기본이고, 청구인은 연간 매출액과 수입금액이 수억에 이르는 상당한 자산 규모(지상7층 지하2층 빌딩)를 갖추고 부동산 임대업을 운영하면서, 1992년부터 현재까지 복식부기의무자로서 외부조정에 의하여 종합소득세 신고하면서 건물부분을 적법하게 감가상각하여 비용화하고, 환급관련 조사를 거쳐 수차례 부가가치세 환급을 받았으며, 취득당시부터 1999년까지는 쟁점부동산의 면적이 달라지지 아니한 점으로 볼 때, 감가상각누계액을 감안한 1999년 장부가액은 취득당시 장부가액과 동일하다 고 할 것이어서 장부상가액을 근거로 안분한 취득가액을소득세법제97조 제1항 1호 가목의 실지 취득가액으로 하여 결정․과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 장부가액을 기준으로 안분․계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1)소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 실지거래가액에 의하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 2010.9.3. 양도하고, 2010.11.8. 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산가액으로 하여 양도소득 과세표준 예정신고․납부한 바, 청구인이 신고한 취득가액은 매매계약서를 근거로 양도가액을 토지: 건물 비율을 3:7로 하여 구분하고, 이에 상업용건물기준시가 비율인 56.3:43.7로 안분하여 환산취득가액을 계산하였다.

(3) 2011년 6월 처분청이 작성한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사보고서에 의하면, 처분청은 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 1999년도 대차대조표상 토지가액 OOO원과 건물가액 OOO원을 OOO빌딩의 전체 면적대비 쟁점부동산의 면적으로 안분하여 쟁점부동산의 취득가액을 토지 OOO원, 건물 OOO,OOOO원의 합계 OOO원으로 산정하고, 건물분 감가상각비 OOO,OOO O원을 제외한 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정한 것으로 나타나는 바, 국세통합전산망 및 복식부기의무자인 청구인이 제출한 OOO빌딩의 부동산임대 소득과 관련한여 종합소득세 신고내역 및 관련 장부의 내역 등에 의하여 확인되는 유형고정자산의 토지와 건물가액은 아래 <표1>과 같고, 유형고정자산 감가상각비 조정명세서에 의하여 확인되는 1999년도 감가상각비조정명세서합계표는 아래 <표2>와 같다.

(4) 청구인은 1999년도 대차대조표상 건물가액에 따른 OOO빌딩의 신축비는 OOO원/㎡이나, 실제 OOO빌딩의 설계도서를 근거로 하여 2011년 7월 ㈜OOO건축사사무소에서 신축공사 당시인 1990년의 예상공사비를 소급․계산한 신축비는 OOO원, OOO원/㎡로 산정되었으므로 장부가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서, 예상공사비내역서, 공사원가계산서, 예상공사비분석표 및 설계도 예산서(총괄) 1권, 기계설비 수량산출서 1권, 전기설비수량 산출서 1권, 골조 및 마감수량 산출서 1권 등을 제출하였다.

(5) 살피건대, 청구인은 1999년도에 장부상 토지 및 건물가액을 임의로 계상하였다고 주장하나, 기업회계기준에 따라 재무제표를 작성하여야 할 의무가 있는 복식부기의무자로서 쟁점부동산을 취득하여 양도할 때까지 20여년간 일관되게 기장하고 그것을 기초로 종합소득세를 신고하면서 건물부분에 대한 감가상각비 계상액을 필요경비로 산입해 온 점, 청구인이 OOO빌딩 신축후 2000년에 처음으로 일부를 양도하여 1999년까지는 장부상 건물가액과 자본적 지출액의 변동이 없는 점 및 계약당사자간에 토지 및 건물의 매매가액을 임의로 구분․조정할 수 있는 매매계약서상 토지와 건물가액의 비율에 따라 환산하여 신고한 가액이 장부가액에 비하여 객관적인 가액이라고 볼 수 없는 점 등을 감안하 면, 처분청이 1 999년 OOO빌딩의 장부상 토지 및 건물가액을 쟁점부동산 의 면적으로 안분․계산한 가액에서 감가상각누계액을 차감한 OOO원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.