타익신탁의 수익자인 청구법인이 수분양자들에게 쟁점부동산을 공급한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

OOO세무서장이 2012.9.13. 청구법인에게 한 부가가치세 2011년 제1기분 OOO, 2011년 제2기분 부가가치세 OOO, 2012년 제1기분 OOO의 각 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구법인은 1959.8.3. 설립되어 토목 및 건축공사, 주택건설 판매업 등을 영위하는 사업자로서 OOO 소재 주상복합건물 OOO의 시공사인바, 청구법인 및 OOO 건축사업의 시행사인 주식회사 OOO은 OOO 중 미분양분 182건(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 분양시 세금계산서를 발행하지 아니하였고, 쟁점부동산의 수분양자들이 청구법인을 공급자로 하여 ‘매입자발행 세금계산서’를 신청하였다.
• 나. 처분청은 청구법인과 시행사 OOO 사이에 작성된 합의서 등을 근거로 청구법인이 쟁점부동산을 시행사 OOO로부터 인수하여 이를 분양자들에게 공급한 것으로 보아 2012.9.13. 청구법인에게 부가가치세 합계 OOO을 각 결정․ 고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) (주위적) 처분청은 청구법인과 시행사 사이에 체결된 합의서(2010.12.22., 이하 “쟁점합의서”라 한다), ‘사업정산(변경)합의서’(2011.11.30.) 및 공급계약서의 특약사항 등을 근거로 쟁점부동산의 소유권이 시행사로부터 청구법인에게 이전된 것으로 보아 청구법인을 공급자로 보아 부가가치세를 부과하였으나, 위 계약들은 담보 성격의 계약들로서 실제로 이행되지 않았고, 청구법인은 2010.12.23. 체결된 부동산담보신탁계약(이하 “쟁점부동산담보신탁계약”이라 한다)상 2순위 수익자에 불과한바, 쟁점부동산의 공급자라고 할 수 없다.

① 청구법인이 시행사로부터 쟁점부동산을 이전받아 재무제표에 계상하거나 청구법인 명의로 소유권이전등기를 마친 사실 또는 청구법인의 공사대여금 채권을 제각한 사실이 없어 양도거래가 없고, ② 처분청이 근거로 한 쟁점합의서(2010.12.22.)에는 쟁점부동산의 가액 등이 명시되어 채무상환과 채무면제 범위가 명확히 존재하고 계약불이행시 벌칙조항이 존재하여야 하나 이러한 사항이 없으며, ③ 분양수익금 관리계좌도 쟁점합의서와 달리 청구법인이 아니라 쟁점부동산담보신탁계약(2010.12.23.)에 따라 OOO 명의로 관리하는 등의 사정으로 보아 쟁점합의서(2010.12.22.)는 쟁점부동산담보신탁계약(2010.12.23.) 체결전에 시행사의 채무불이행 상황에 대비하고 신탁계약의 이행을 강제하기 위한 담보성격의 계약일 뿐이며 사실상의 부동산이전을 전제로 한 계약이라 볼 수 없다. 따라서, 납세의무자의 판단은 쟁점합의서(2010.12.22.)가 아니라 청구법인이 시행사 및 OOO과 체결한 쟁점부동산담보신탁계약(2010.12.23.)에 따라 판단하여야 할 것인바, 쟁점부동산담보신탁계약은 담보신탁임을 명시하고 있고, 청구법인이 대물변제로 쟁점부동산을 취득한 사실이 없으며(쟁점부동산담보신탁계약 특약 제7조, 제17조 등), 우선수익자가 분양대금을 직접 수취하는 것이 아니라 신탁재산으로 조성된 자금에서 수익권 내에서 회수하고 있는 점 등에서 쟁점부동산의 실질적 통제권이 청구법인에게 이전된 것으로 보기 어렵고, 결국 청구법인을 타익신탁에서 납세의무자로 볼 수 없다.

(2) (예비적) 쟁점부동산의 공급자를 판단함에 있어 실제로 이행되지 않은 쟁점합의서(2010.12.22.) 등은 근거가 될 수 없고, 법률적으로 적법하게 성립된 쟁점부동산담보신탁계약(2010.12.23.)이 기준이 되어야 할 것인바, 쟁점부동산담보신탁계약에 따라 청구법인에게 쟁점부동산의 실질적 통제권이 이전되었다고 보더라도 다수의 유권해석에 따라 수익권이 미치는 범위에서만 납세의무가 있다고 보아야 한다. 청구법인은 2순위 수익자에 해당하므로, 1순위 수익자인 금융기관이 향유한 수익을 배제한 부분에 대해서만 부가가치세를 부과함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) (주위적) 청구법인은 2010.12.22. OOO과 쟁점합의서 및 ‘당사자 지위이전계약서’를 작성한바, 쟁점합의서 제2조, 제4조, 당사자 지위이전계약서 제2조 및 사업정산(변경)합의서 제3조 등에서는 OOO과 청구법인 사이의 지분확정에 대하여 구체적으로 명시하고 있어 정산합의가 이루어졌고, 분양 수입금 계좌를 청구법인 단독명의로 변경하였으며, 쟁점부동산 분양계약시 작성된 각 호별 OOO에서는 청구법인이 매도인(시행사)과 청구법인이 미수공사비를 정산합의하였고 이에 따라 청구법인이 쟁점부동산의 처분권리를 갖고 있음을 수분양자들에게 알리고 있어 사실상 청구법인이 쟁점부동산의 소유권을 받아 수분양자에게 공급한 것으로 판단된다. OOO세무서 소속 공무원이 시행사 OOO을 대상으로 현지확인 후 작성한 ‘매입자발행 세금계산서 처리복명서’를 살펴보면, 쟁점부동산 수분양자들은 청구법인의 주도하에 분양이 이루어졌음을 진술하였고, 시행사 OOO 대표이사 박OOO은 ‘쟁점부동산 건축사업 관련 PF대출 원금 및 이자가 OOO이 있었으나 청구법인이 상환하기로 하였고, 신탁계약과 동시에 사실상 모든 권리 및 부채를 청구법인이 인수하기로 합의한 것’으로 진술한 사실이 확인되므로, 쟁점합의서 작성 시점에 쟁점부동산의 소유권 이전이 사실상 이루어졌다고 판단되어 청구법인을 공급자로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) (예비적) 청구법인의 예비적 청구에 대한 주장과 같이 실질적 통제권이 수익자에게 이전된 타익신탁일 경우 우선수익권이 미치는 범위 내에서 우선수익자가 부가가치세 납세의무를 지는 것이 타당할 것이나, 시행사와 청구법인 간 쟁점합의서 및 ‘당사자 지위이전계약서’를 작성한 시점에 양사간의 채권․채무 및 지분관계를 구체적으로 명시하여 정산합의함으로써 쟁점부동산에 대한 실질적 소유권을 취득하였음에도 불구하고, ‘합의서 작성이 시행사의 적극적인 협조를 강제하기 위하여 담보 성격으로 작성된 것에 불과하다’는 주장은 받아들일 수 없을 뿐만 아니라, 청구법인 스스로도 미수공사비가 정산되었다는 사실을 분양계약서 특약사항에 명시하여 분양자들에게 공표하고 있으므로 국세기본법 제14조 및 부가가치세법 제6조 제1항 에 따라 청구법인이 쟁점부동산을 공급한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점

① (주위적) 쟁점부동산 시공사인 청구법인을 부동산의 공급자로 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부

② (예비적) 쟁점부동산 담보신탁의 1순위 수익자인 금융기관이 수익을 향유한 부분까지 청구법인에게 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 제출된 증빙에 의하면, 이 건 부가가치세와 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2011∼2012년 중 주상복합건물인 OOO워 신축공사의 시공자이고, OOO은 OOO 건축공사의 시행자인바, 쟁점부동산은 2010.11.9. 준공승인되었으나, OOO은 미분양으로 인하여 프로젝트 파이낸스 대출금과 청구법인에 대한 공사대금을 지급하지 못하였다. (나) 청구법인과 OOO은 2010.12.22. 쟁점부동산 신축공사와 관련하여 원활한 사업마무리를 위해 쟁점합의서를 작성하였고, 이후 쟁점부동산에 대한 분양이 이루어졌으나, OOO과 쟁점합의서 및 당사자 지위이전계약서를 작성한바, 아래와 같은 내용으로 나타난다. (가) 쟁점합의서OOO (나) 부산 범일동 OOO 당사자 지위이전계약서(2010.12.22.) OOO

(3) 청구법인은 2010.12.23. OOO, OOO과 쟁점부동산담보신탁계약서를 작성한바, 아래와 같이 쟁점부동산을 OOO에게 담보신탁하는 내용으로서, 해당 계약의 위탁자는 시행사 OOO, 수탁자는 OOO, 공동 1순위 수익권자는 OOO은행 주식회사 외 9개 저축은행, 2순위 수익권자는 청구법인으로 나타난다. OOO

(4) 청구법인은 2011.11.30. OOO과 사업정산(변경)합의서를 작성한바, 아래와 같은 내용으로 나타난다. OOO

(5) 쟁점부동산의 분양계약시 각 호별 특약사항에는 ‘이 건 재산의 부동산매매계약서의 매도인OOO과 청구법인의 미수공사비 정산합의에 따라 청구법인이 본 물건의 처분 권리를 갖고 있음을 매수인은 인지한다’는 내용이 기재되어 있으나, 쟁점부동산 중 5개 호수의 집합건물 등기부등본에 의하면 해당 부동산들은 2010.12.23. OOO 명의로 소유권보존등기된 후 2010.12.23. 신탁을 원인으로 수탁자 OOO으로 소유권이전등기되었고 이후 분양자에게 소유권이전등기되었으며, 청구법인이 OOO에 발송한 OOO 공문(2012.1.31.)에 의하면 청구법인은 분양자의 대금완납시 쟁점부동산담보신탁계약에 따라 OOO에 분양자로의 소유권이전을 요청한 것으로 나타난다.

(6) 심리자료에 의하면, 2011년 1월부터 2012년 6월까지 쟁점부동산에 대한 분양계약이 전부 완료되었으며, 분양대금 OOO 중 1순위 수익자에게 OOO, 청구법인에게 OOO이 분배된 것으로 나타난다.

(7) OOO 대표 박OOO의 문답서(2012.2.13.)에 의하면, OOO은 미분양으로 공사대금을 지급하지 못하자 청구법인과 협의하여 2010.12.22. 쟁점부동산 건축사업 관련 프로젝트 대출 원금과 이자 OOO을 청구법인이 상환하기로 하였고, 신탁계약과 동시에 사실상 권리 및 부채를 청구법인이 인수하기로 하였으며, 미분양분은 OOO 주식회사에 담보신탁된바, 이후 수분양자에 대한 분양은 신탁계약서상의 2순위 우선수익자이며 시공사인 청구법인의 주도하에 이루어졌으며, 청구법인이 분양된 사실을 알려주지 않아 매출세금계산서를 발행, 교부하지 못하였다’는 내용으로 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 2010.12.22. 청구법인과 OOO 사이에 합의서가 작성된 시점에 쟁점부동산의 소유권이 OOO에서 청구법인으로 사실상 이전되었으므로 청구법인을 쟁점부동산의 공급자로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이나,

① 2010.12.22. 체결된 쟁점합의서 제3조 제1항 본문상으로 ‘OOO 개발은 OOO 부동산의 보존등기와 동시에 미분양 물건은 청구법인이 지정하는 신탁사와 청구법인이 정하는 내용으로 담보신탁 등기를 진행하고, 위탁자와 수익자로서의 일체의 지위 및 권리를 청구법인에게 양도한다’고 약정하였으나, 같은 조 단서에서 ‘그 양도시기는 청구법인이 정할 수 있다’고 정하고 있어 위탁자와 수익자로서의 지위 양도시기가 2010.12.22. 쟁점합의서 체결 당시 확정되지 아니한 점, ② 청구법인과 OOO 사이의 2010.12.22. 쟁점합의서 체결 이후의 2010.12.23. 쟁점부동산담보신탁계약 체결 당시 위탁자는 청구법인이 아니라 여전히 OOO이었던 점, ③ 쟁점합의서 제3조 제1항 본문에도 불구하고, 부동산등기부상으로 쟁점부동산담보신탁계약 제8조, 특약 제17조에 따라 쟁점부동산은 2010.12.23. OOO 명의로 소유권보존등기 후 2010.12.23. 신탁을 원인으로 수탁자 대한토지신탁으로 소유권 이전등기되었고 이후 수분양자에게 소유권이전등기된 것으로 나타나고 있어 청구법인의 명의로 소유권 이전 등기되지 아니하였으며, 청구법인이 수분양자의 대금완납시 해당 수분양자로의 소유권이전을 대한 토지신탁에 요청한 것으로 나타나는 점, ④ 청구법인과 OOO 사이의 2010.12.22.자 쟁점합의서 제4조 제4항 및 2011.11.30.자 사업정산(변경)합의서 제3조 제4항에 OOO 미분양 물건의 분양에 따른 부가가치세 납부의무는 OOO에 있는 것으로 약정한 점, ⑤ 2010.12.22.자 쟁점합의서 제4조 제2항에서는 ‘분양수입금 운영계좌OOO를 청구법인의 단독명의, 단독 인감날인 등으로 변경하고, 청구법인에게 위 계좌에 관한 인출 및 분양수입금 등의 사용권한이 있으며, OOO은 위 계좌의 권한을 포기한다고 한다’고 규정하였으나, 2010.12.23.자 쟁점부동산담보신탁계약서 제14조에서는 쟁점부동산 처분과 관련된 계약보증금 및 중도금은 금융기관에 예치하되 그 운용방법은 OOO이 정하기로 약정한 것으로 나타나고 있어 청구법인에게 쟁점부동산 분양대금의 관리권이 귀속되었던 것으로 보기 어려운 점, ⑥ 2010.12.23.자 쟁점부동산담보신탁계약서 특약 제7조 제3항에서는 청구법인이 쟁점부동산을 처분하기 위해 대리은행OOO의 동의를 받아야 하고, 특약 제13조에서는 시행사 OOO이 쟁점부동산에 대하여 분양계약을 체결하기 위해서는 청구법인 뿐만 아니라 1순위 수익자의 사전 동의를 받아야 하며, 특약 제17조에서는 2순위 우선수익자인 청구법인이 1순위 우선수익자의 의사결정에 반하는 일체 행위를 할 수 없도록 약정되어 있어, 청구법인의 쟁점부동산에 대한 실질적 처분권이 제한되어 있는 것으로 보이는 점, ⑦ 청구법인과 OOO이 2011.11.30.자 사업정산(변경)합의서를 통하여 기체결한 도급계약서의 모든 권리와 책임 및 채권채무관계는 정산된 것으로 약정한 점 등에 비추어 청구법인은 쟁점부동산 시공사로서 OOO에 대한 공사대금채권자로 보이고 2010.12. 22.자 쟁점합의서 체결 당시 쟁점부동산의 소유권 또는 실질적 통제권을 이전받았다고 보기 어렵다고 보인다. 따라서, 처분청이 청구법인을 쟁점부동산의 공급자로 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(9) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률

(1) 부가가치세법(2013.6.7. 법률 제11873호로 전부개정되기 전의 것) 제6조【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑤ 위탁매매 또는 대리인에 의한 매매에 있어서는 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 공급하거나 공급받은 것으로 본다. 다만, 위탁자 또는 본인을 알 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. 제7조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③ 사업자가 대가(對價)를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수 관계에 있는 자에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 고용관계에 따라 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항에 따른 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 "공급 가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가