부동산매매업자가 임대건물을 시공 중 공공용지로 수용된 쟁점토지의 양도를 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997년부터 2012년까지 건설업(주택건설)을 영위한 자로, 2002.11.2. OOO임야 24,426㎡를 취득하여 2005년-2007년도 중 위 토지 중 19,912㎡를 개발하여 주택지로 분양[종합 소득세 신고시 사업소득(부동산매매업)으로 신고]하고, 나머지 4,514㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 2009.7.9. 아래 [표1]과 같이 분할한 후, OOOO OOOO OO O OOOO 지상에 상가건물을 신축하던 중 쟁점토지가 OOO 신도시 도로용 부지로 편입되었으며, 2009.8.4.과 2010.2.4. 쟁점토지를 OOO도시공사에 양도하고, 2009년도과 2010년도 종합소득세 신고시 쟁점토지의 양도에 따른 소득을 사업소득으로 신고하였다.
• 나. 그 후인 2012.3.7. 청구인은 쟁점토지의 지상에 상가건물을 신축하던 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도하였으므로 이는 사업소득이 아닌 양도소득에 해당한다 하여 2009년과 2010년 종합소득세 경정청구(종합소득세를 양도소득세로 신고)를 하였고, 처분청은 2012.4.26. 쟁점토지 양도에 대한 토지 보상금은 사업소득에 해당되는 것으로 보아 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.4. 이의신청을 거쳐 2012.10.31. 심판 청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지에 지하2층～지상2층 규모 2개동의 상가건물(1종 근린생활시설)을 신축하여 임대사업을 영위하고자 2007.5.2. 임대상가수지분석 등 임대사업에 대한 사업계획에 의해 OOO구청장으로부터 건축허가(2007-신축허가 94)를 받고, 2008.6.25.OOO주식회사와 공급가액 OOO원의 공사도급계약을 체결한 후, 2008.6.26. 공사착공하고, 2008.7.8. 착공신고필증을 교부받아 공사를 진행하였음이 임대사업수지분석용역계약서, 임대사업계약서, 건축허가서, 선설도급계약서, 착공신고필증에 의해 확인된다. 납세자가 사업자등록을 하고 분양목적의 건물신축공사 중에 철골공사가 완료된 상태에서 자금사정으로 사업계획을 포기하고 토지와 미완성건물을 양도한 행위를 수익의 목적이 없음이 명백하다고 하여 부동산매매업이라고 할 수 없다고 한 판례(대법원 85누442, 1985.12.10.)과 부동산매매업을 영위할 목적으로 건축물을 시공하던 중 토지와 시공된 시설물을 양도하는 경우로서 그 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 경우 소득세법 제19조 제1항 의 규정에 의한 사업소득에 해당하는 것이나, 건축물로 볼 수 없는 시설물에 해당하는 경우에는 같은 법 제94조 제1항의 규정에 의한 양도소득게 해당하는 것으로 본 국세청 예규(서면상담4팀-1492, 2005.8.23., 2000.8.22.) 등으로 알 수 있다. 청구인의 쟁점토지는 OOO에 인접되어 많은 지가상승이 있어 공공용지로 수용되지 아니하고 당초 청구인이 의도하였던 대로 부동산임대건물신축이 이루어졌을 경우, 수용보상가액과는 비교할 수 없을 정도의 많은 수익을 얻을 수 있었음에도 건물신축 중 청구인의 의지와 관계없이 부득이하게 공공용지로 수용되었는 바, 청구인이 쟁점토지 양도당시 부동산매매업자라는 사유만으로 타인과 다르게 사업소득으로 과세하는 것은 공공용지로 수용된 토지의 양도에 대하여 양도소득세를 감면해 주는 취지에 배치되는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도에 의한 소득은 양도소득으로 봄이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지에 지하 2층, 지상 2층 규모로 3개동의 상가건물을 신축 하고자 2007.5.2. OOO로부터 건축허가를 득하고 2008.7.8. 착공하여 상가건물을 신축하던 중 건축 중인 2009.8.14.과 2010.2.4. OOO도시공사에 수용되어 토지보상금액을 수령하였고 이에 대해 사업소득으로 종합소득세 확정 신고납부를 하였다. 청 구인은 쟁점토지건에 한정해서 쟁점 양도물건에 대한 토지보상금액이 당해토지에 상가건물을 신축하여 임대사업을 하기로 하고 건물기초공사 진척 중에 건축법상 건물로 볼 수 있을 정도가 아닌 상태에서 부득이하게 공공용지로 협의양도를 하게 된 것으로 수익의 목적이 없어 양도소득에 해당한다고 주장하나, 부동산매매로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부에 대한 다수의 대법원 판례와 심판례(대법원 2011.11.24. 선고 2009두11966 판결, 대법원 1984.9.11. 선고 83누66 판결, 대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결, 심사소득2011-0093, 2011.9.9., 국심2006전1686, 2006.7.21.) 에서 『 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다』라 판시하고, 그 양도의 태양이 공공 용지의취득및손실보상에관한특례법에 의한 협의 취득이라 하여 달리 볼 것은 아니다』라 판시[대법원 판례(1995.9.15. 선고 94누16021)]하고 있다. 청구인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 검토하여야 하는 바, 청구 인은 14년여 동안 부동산매매업을 주업종으로 3개의 업체를 영위하고 있어 부동산 관련 정보를 쉽게 획득할 수 있는 점, 1998년부터 현재까지 당해토지외 27필지를 취득하고 양도하면서 보유기간이 평균 3년내외의 짧은 기간인 점, 당해토지에 건물 신축하기 전 면적이 넓은 OOO OOO OOO OOO O OOO-OOO 임야 24,426㎡ 중 19,912㎡에 토목공사를 시공한 후 주택지 분양사업을 완료한 분양수입금액이 4,254백만원으로 그 규모가 상당히 큰 점, 다른 필지인 OOO 번지에서도 2005년∼2007년에 부동산매매업(OOO)을 하면서 수입금액이 OOO원에 이르는 점 등에 비추어 청구인의 부동산거래는 수익을 목적으로 하는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖고 있다고 보는 것이 타당하다 판단되고, 그 양도의 태양이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의한 협의취득이라 하여 달리 볼 것은 아니므로(상기 관련 예규 및 판례 참조), 청구인의 주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 부동산매매업자가 임대건물을 시공 중 공공용지로 수용된 쟁점토지의 양도가 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세 과세대상인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 임대건물을 시공 중에 공공용지로 수용된 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점토지 양도당시 부동산매매업을 영위하였다는 사유만으로 쟁점토지 주변의 타인과 다르게 사업소득으로 과세하는 것은 공공용지로 수용된 토지의 양도에 대하여 양도소득세를 감면해 주는 취지에 배치되는 점 등으로 보아 쟁점토지의 양도가 양도소득에 해당한다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 쟁점토지에 대한 공사도급계약서, 보상내역서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 1997년부터 2012년 까지 건설업(주택건설)을 영위하던 중 2002.11.2. OOO 산 21-2 임야 24,426㎡를 취득하여 2005년～2007년도에 위 토지 중 19,912㎡를 개발하여 주택지로 분양[종합 소득세 신고시 사업소득(부동산매매업)으로 신고]하고, 나머지 4,514㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 2009.7.9. 쟁점①②③토지로 분할한 후, 지상에 상가건물을 신축하던 중 쟁점토지가 OOO도 신도시 도로용 부지로 편입되어 2009.8.4.과 2010.2.4. 쟁점토지를 OOO도시공사에 양도하고, 2009년과 2010년도 종합소득세 신고시 쟁점토지의 양도에 따른 소득을 사업소득으로 신고하였다가, 2012.3.7. 쟁점토지의 지상에 상가건물을 신축하던 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도하였는 바, 이는 사업소득이 아닌 양도 소득에 해당한다 하여 2009년과 2010년 종합소득세 경정청구(종합소득세를 양도소득세로 신고)를 하였고, 처분청은 2012.4.26. 쟁점토지 양도에 대한 토지 보상금은 사업소득에 해당되는 것으로 보아 이 건 처분을 하였다. (2) 소득세법제19조 제1항 제12호에 부동산 업 및 임대업에서 발생하는 소득은 사업소득에 해당한다고 규정하고 있고,조세특례 제한법제77조 제1항에 제3호와 제133조 제1항에서는공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20 상당하는 세액 상당하는 세액을 감면하되, 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 금액은 감면 하지 아니한다고 규정하고 있다.

(3) 청구인의 사업이력과 부동산 취득 및 양도현황은 아래와 같다. (가) 청구인의 사업이력을 국세통합전산망으로 조회한 결과, 아래 [표2]와 같은 것으로, 청구인은 1997.8.5.～2012.4.17. 기간동안 부동산 매매업을 영위한 것으로 나타난다. OOOO OOO OOOO OO (나) 청구인의 부동산 매매업을 영위한 기간 중 부동산 취득․ 양도현황은 아래 [표3]과 같은 바, 2002.11.2. 쟁점토지 등이 포함된 OOO 임야 24,426㎡를 취득한 후, 이 중 19,912㎡를 개발하여 주택지로 분할하여 분양하고, 나머지인 쟁점토지에 임대건물을 시공하다가 공공용지로 양도하였다. OOOO OOO OOOOOOO

(4) 한편, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업 소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적 으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속 성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다[대법 1994누16021 (1995.09.15) 등 다수].

(5) 위의 내용을 종합하면, 납세자가 취득하여 양도한 부동산에 대한 소득이 부동산매매업 과세대상 여부 판정은 당해 부동산만이 아닌 전․후 전체적으로 판단하여야 하는 것으로, 부동산거래가 수익을 목적으로 하는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖고 있을 경우, 전체 토지 중 일부 토지가 국가기관에 수용되었다거나 임대목적의 부동산이었다고 하여 개별적으로 판단 하여 당해 부동산을 부동산매매업 과세대상에서 제외되는 것은 아니라 할 것인바 [ 국심 2006서1684(2006.12.5.) 등 다수], 청구인은 부동산매매업을 영위하던 중인 2002.11.2. 쟁점토지 등이 포함된 OOO 임야 24,426㎡를 취득하여 이 중 19,912㎡를 주택지로 개발한 후 분할․ 분양한 점에 비추어 볼 때, 나머지 쟁점토지에 임대건물을 시공하다가 공공용지로 양도하였다는 하여 쟁점토지의 양도만을 사업 소득이 아닌 양도소득으로 보기 어렵다 하겠다. 따라서, 청구인의 쟁점토지 양도를 부동산매매업에 의한 사업소득 으로 보아 청구인에게 한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.