쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 한 과세처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1996.4.15. 취득한 OOO외2필지 잡종지 1,543㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 2009.5.7. OOO에 수용되자, 2009.7.28. 양도가액을 OOO만원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과, 취득가액이 불분명하다고 보아 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 OOO만원으로 산정하여, 2011.7.1. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.31. 이의신청을 거쳐 2011.12.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지에 대한 취득당시의 금융자료 등을 청구인에게 제출토록 요청하고 있으나, 취득시점이 15년 전으로 금융자료를 제출하기에는 현재의 금융시스템상으로는 불가능하고, 청구인이 쟁점토지를 취득할 시점에는 기준시가 과세원칙이 적용되던 때로, 청구인에게 실지거래가액 과세원칙으로 변경될 것을 예견하여 수표 등의 사본을 보관하였다가 양도시 이를 제출할 것을 기대하는 것은 무리한 요구이며, 청구인은 통상의 경우처럼 거래상대방의 인감증명서가 첨부된 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)만 보관하였다. 처분청은 양도가액이 기준시가의 1.3배인데 반해 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 취득가액은 기준시가 대비 26배에 달하는 가액으로 실지거래가액으로 보기 어렵다고 보았으나, 쟁점토지는 교통요지 사거리 인근에 위치하여 수용되기 이전에 3.3㎡당 OOO만원 이상에 구입하겠다는 사람들이 있었으나 이를 거절하였는데, 결국에는 OOO에 3.3㎡당OOO만원에 수용당한 것이고, 공시지가는 부동산의 적절한 실질가치를 반영한다고 할 수 없는바, 이를 근거로 취득가액이 사실이 아니라고 볼 수 없다. 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 거래 상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 각 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 처분청이 이를 입증하여야 하는 점(대법원 2000두6459, 2002.5.28. 참고) 등을 고려하면, 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점매매계약서와 전소유자의 거래확인서를 제시하며 신고한 취득가액이 실지거래가액이라고 주장하나, 쟁점매매계약서는 중개인이 없는 거래 쌍방계약서이며, 거래금액이 사실임을 객관적으로 입증할 만한 금융증빙이 없고, 전매도인의 확인서 또한 거래당사자간의 임의작성이 가능하며, 양도가액은 기준시가의 1.3배인데 반해, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 취득가액은 기준시가대비 26배에 달하는 가액이므로, 쟁점매매계약서를 실지매매계약서로 보기 어려우므로, 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아, 취득가액을 환산취득가액으로 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 등을 종합하면, 아래와 같이 나타난다. (가) 청구인은 1996.4.15. 쟁점토지를 취득하여 2009.5.7. 한국토지공사에 수용(양도)하였고, 분할내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 분할 내역 (나) 청구인은 2009.7.28. 쟁점토지의 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은OOO원을 예정신고․납부하였다. (다) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액이 아래 <표2>와 같이 당시 기준시가에 26배로 실지 취득가액으로 볼 수 없어, 취득가액을 실지양도가액을 기준시가에 의한 환산한 가액인OOO으로 하여 2011.7.1. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. <표2> 취득가액과 기준시가 비교내역 (OO: OO)

(2) 청구인이 제출한 쟁점매매계약서는 아래 <표3>과 같다. 부동산 표시 경기도 화성시 동탄면 청계리 148-2, 148-3 대지 1,567㎡ 계약내용 총매매대금 475,000,000원

• 계약금 48,000,000원 계약시 지불하고 영수함

• 중도금 100,000,000원 1996.4.3. 지불

• 잔금 327,000,000원 1996.4.13. 지불 계약일자 1996.3.26. 매도인 박길서 매수인 이재호(청구인) 중개인 없 음 <표3> 쟁점토지 취득계약서의 주요내용

(3) 청구인이 제출한 쟁점토지 전소유자OOO가 작성한 거래확인서(2010.5.24.)에는 ‘쟁점토지를 청구인에게OOO만원에 거래하였음을 확인한다’는 내용이 기재되어 있다. (4) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 변동내역은 아래 <표4>과 같다. <표4> 쟁점토지 개별공시지가 변동내역 (OO: OOO)

(5) 우리원에서 확인한 OOO의 쟁점토지(분할 후 양도하지 아니한 쟁점토지와 같은 곳 148-4 답 24㎡ 포함) 취득․등록세와 관련한 전산자료에 따르면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 과세표준은OOO원(취득가액)으로 나타난다.

(6) 종합하건대, 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이OOO이라고 주장하나, 경기도 OOO시장의 쟁점토지 취득․등록세와 관련한 전산자료에는 청구인이 쟁점토지(분할 후 양도하지 아니한 쟁점토지와 같은 곳 OOO답 24㎡ 포함)를 OOO원에 취득하였다고 신고한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서는 중개사가 없으며, 취득가액이 기준시가의 약 26배로 과다한 측면이 있는 점, 달리 객관적인 금융증빙도 제시하지 못하고 있는 점으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.