불가피하게 발생한 청산금이라도 당시 2주택자인 경우 1세대 2주택 중과세율에 해당함

[주 문] 심판청구를 기각합니다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)의 재건축으로 인해 2007.4.26. OOO 1112동 705호(건물 59.993㎡, 대지 45.14㎡, 이하 “신축주택”이라 한다)를 취득하고, 2007.5.2. 종전주택 평가액 OOO원과 신축주택 분양가액 OOO원의 차액인OOO원을 청산금으로 OOO 재건축조합으로부터 수령한 후, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2007.4.27.(신축주택 소유권이전고시일의 익일) 현재 OOO1동 1008호(2005.5.27. 취득하였고, 이하 “OOO”라 한다)를 소유하고 있는바, 청산금은 종전주택 및 부수토지의 양도이고, 청구인이 청산금을 수령할 당시 2주택자에 해당하므로 청산금에 대한 양도소득금액 OOO에 중과세율(50%)를 적용하여 2012.10.17. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 종전주택은 2004.6.18. 사업시행인가 및 2005.4.6. 관리처분계획인가되었으므로 2004.6.18. 이후에는 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 변환된 것으로 보아야 하는 바, 조합원입주권인 상태에서 양도계약(2005.5.13.) 및 잔금을 수령(2007.5.2.)하였으므로 청산금은 종전주택의 분할양도가 아닌 사업시행인가로 취득한 조합원입주권의 일부를 조합에 제공하고 수령한 대가로서 중과제외대상에 해당하고, 설령 청산금이 조합원입주권의 양도가 아닌 종전주택 및 부수토지의 일부를 분할 양도한 경우라도 종전주택의 부수토지는 2005.4.11. 건축물이 멸실된 토지로서 1986.11.24.부터 2005.4.5.까지는 주택의 부수토지로 사업용 기간에 해당하고, 2005.4.6.부터 2007.4.5.까지는 건축물이 멸실된 날부터 2년간으로 사업용에 해당하는 바, 청산금에 상당하는 부수토지는소득세법제104조의3 및 같은 법 시행령 제168조의6 제1항 제1호의 규정에 의하여 사업용토지의 양도에 해당하므로 일반세율 적용 및 장기보유특별공제(23,611,792원)가 적용되어야 한다.

(2) 청산금은 재건축과정에서 거주목적의 소형평수의 신청으로 불가피하게 발생하였으므로 설령 청구인이 3주택자인 경우에도 종전주택의 권리가액과 신축주택의 분양가액의 차액으로 정산된 청산금은 일반적인 부동산의 양도와 달리 투기목적으로 주택을 양도한 것으로 볼 수 없으므로소득세법제104조 제1항 제2의5호에 의한 1세대 2주택 중과세율 적용은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOO 재건축조합원으로서 소유하던 종전주택 및 부수토지를 재건축조합에 제공하고 그 대가로 당해 재건축조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리 및 종전주택의 평가액과 신축주택의 분양가액 차이에 대해 청산금을 교부받은 경우인데, 청구인은 그 청산금에 상당하는 종전주택 및 부수토지의 양도를 한 것이고, 양도당시 다른 주택 1채를 소유하고 있었으므로 처분청이 2주택자로 보아 중과세율을 적용한 것은 타당하며, 청구인의 주장대로라면 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택에 대한 청산금은 비과세가 적용될 여지도 없는 것으로 보아야 하므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인의 주장과 같이 다주택자에 대한 중과세율 적용기준이 거주 또는 투기목적여부에만 있는 것이 아니므로 그와 같은 이유로 일반세율을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 (1)청구인이 수령한 청산금을 종전주택 및 부수토지의 양도로 보아 1세대 2주택 중과세율을 적용한 것이 부당한지 여부 (2)청산금이 재건축과정에서 소형평수의 신청으로 인해 불가피하게 발생하였고, 거주목적으로 다른 주택도 취득하였으므로 1세대 2주택 중과세율 적용은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지>에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 자료를 보면, 청구인은 1987.11.2. 취득한 종전주택의 재건축으로 인해 2007.4.26. 신축주택을 취득하고 2007.5.2. 종전주택 평가액OOO원과 신축주택 분양가액 OOO원의 차액인 OOO원을 청산금으로 OOO 재건축조합으로부터 수령하였음에도 청산금에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 처분청은 청구인이 2007.4.27.(신축주택 소유권이전고시일의 익일) 현재 OOO를 소유하고 있었으므로, 청산금을 종전주택 및 부수토지의 양도이고, 청구인이 청산금을 수령할 당시 2주택자에 해당하므로 중과세율(50%)을 적용하여 이 건 처분을 하였다.

(2) 종전주택 등에 대한 재건축사업과 신축주택 준공인가, 청산금 수령내역 등은 아래 <표1>과 같은바, OOO 재건축조합은도시 및 주거환경정비법에 의거 OOO시청으로부터 재건축사업 시행인가(2004.6.18.), 재건축사업 관리처분계획인가(2005.4.6.), 신축주택 준공인가(2007.4.26.)를 받고 2007.5.2. 종전주택 평가액과 신축주택 분양가액과의 차액인 청산금을 청구인에게 지급한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점①에 대하여 본다. 청구인과 같이도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전주택을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 신축주택을 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 종전주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상이고, 이 때의 청산금이란 소득세법 시행령제166조 제4항 제1호에 규정하는도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격을 말하는 것이다[조심 2010서3614(2011.3.18.), 국세청 예규(부동산거래-524, 2011.6.28.) 등 다수]. 따라서, 청구인이 수령한 청산금은 종전주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상이고, 청구인이 청산금 수령 당시 종전주택 외에 삼호아파트를 보유하고 있는 이상, 청구인은 1세대 2주택자에 해당한다고 보아야 하므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 청산금이 재건축과정에서 거주목적의 소형평수의 신청으로 불가피하게 발생하여 일반적인 부동산의 양도와 달리 투기목적으로 주택을 양도한 것으로 볼 수 없으므로소득세법제104조 제1항 제2의5호에 의한 1세대 2주택 중과세율 적용이 부당하다고 주장하나, 재개발 및 재건축주택에 대한 과세형평을 제고하기 위해 2006.1.1. 이후부터는 조합원입주권도 주택수에 포함되도록 소득세법제89조 제2항이 신설되었고, 청구인이 신축주택 취득이후 현재까지 삼호아파트를 보유하고 있어 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 2주택을 보유하게 되었다고 보기는 어려우므로 청구인이 이 건 청산금에 대하여 일반세율을 적용하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.