청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가액 인정어려움

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.4.9. OOO리 65-6 임야 422㎡, 같은 리 65-10 임야 42㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 취득하고, 2011.7.12. 성OOO에게 OOO백만원에 양도한 것으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 다운계약서 작성혐의로 청구인의 양도소득세 실지조사를 실시하여, 2008.6.24. 작성한 부동산매매계약서, 성OOO 남편 유OOO의 거래사실확인서, 금융거래내역 등에 의하여 신고 양도가액 OOO백만원을 부인하고 OOO백만원으로 결정하여, 2012.1.2. 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 청구인에게 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 2012.3.12. 2008년도 매매계약서 진위여부 및 실제 양도가액이 OOO백만원인지 여부에 대하여 OOO지방국세청장에게 이의신청을 제기하여, 2012.4.20. “매수인(성OOO)이 2008.8.11. OOO은행에서 대체출금한 OOO백만원에 대하여 금융거래의 실지 귀속자에 대한 사실확인을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다”는 결정을 받았다.
• 라. 처분청은 2012.6.11부터 2012.7.20.까지 양도소득세 불복청구 재조사 결정에 따른 세무조사를 실시한 후, 성OOO 계좌에서 OOO백만원이 수표로 출금되어 <표1>과 같이 김OOO, 임OOO(김OOO의 처) 등이 사용하였는바, 2007년에 양OOO 등이 OOO리 65-3을 매입하여 11필지(청구인도 11필지 중 쟁점토지를 매수하여 매도하였다)로 나누어 매수자에게 분양하는 과정에서 투자자인 김OOO 등에게 투자대금을 지급하였으며, 쟁점토지 양도와 관련된 미등기 전매자가 아니고, 청구인이 쟁점토지의 최초계약일인 2008.6.24.부터 소유권이전등기일 2011.7.12.까지 성OOO에게 2011.2.15. 청구인의 취득세 OOO천원, 2011.5.6. OOO백만원, 2011.6.30. 청구인 양도소득세 OOO천원을 추가로 받는 등 소유권행사를 하였다 하여, 2012.8.3. 이 건 부과처분이 정당하다는 세무조사 결과를 청구인에게 통지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 현OOO에 계약금 OOO백만원을 지불한 후 양OOO에게 OOO백만원에 소유권을 이전하기로 하여 포기각서를 작성하고, 쟁점토지의 공동소유자인 이OOO과 실소유자인 양OOO으로부터 OOO백만원에 양도하는 구두계약과 통상 백지위임장을 발급하였으며, 이OOO외 2인은 쟁점토지를 성OOO에게 OOO백만원에 양도하는 매매계약을 체결하여, 계약금 OOO백만원은 청구인에게 송금한 후, 잔금은 서류상 위임자인 안OOO에게 OOO백만원을 수표로 주고 청구인에게 전달하지 않았다. 성OOO와의 계약은 이OOO외 2인이 OOO백만원에 계약을 하여 청구인의 날인이 없고, 등기이전 시 OOO백만원의 계약서도 안OOO이 직접 작성하였는바, 본 부동산거래는 전형적인 미등기전매로 진술서에 확인되므로 실질과세원칙에 의하여, 청구인의 양도가액은 OOO백만원이고 OOO백만원은 귀속자인 양OOO에게 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 <표1>에서 OOO백만원은 김OOO, 임OOO 부부가 OOO백만원 사용하였는바, 김OOO은 2007년도에 양OOO 등이 OOO리 65-3을 매입하여 11필지로 분할하고 분양하는 과정에서 이OOO의 소개로 양OOO을 소개받아 약 OOO원을 투자하고, OOO백만원을 회수하였다고 확인하였고 잔액 OOO백만원 투자 상환액으로 판단하였으며, 쟁점토지 양도와 관련된 미등기 전매자가 아니고, 2007.4. 청구인은 양OOO 등이 지분 쪼개기를 통해 나눈 쟁점토지를 매입한 후, 양OOO, 이OOO 등 관계인들과 사전에 약정 등을 통해 쟁점토지 매각 관련하여 위임장을 양OOO 등에 넘겨주었으며 그 위임장으로 양OOO의 지인인 안OOO이 매매계약을 한 것으로 판단되고, 현재 안OOO은 OOO교도소에 수감 중이며, 양OOO, 이OOO은 행방불명으로 사실관계를 확인할 수 없다. 한편, 청구주장 근거로 제출한 안OOO 진술서에서, 안OOO은 양OOO이 지시한대로 잔금을 수령․처리하였다는 진술뿐이며, 청구인․양OOO․이OOO 등이 미등기전매행위를 하였다는 사실은 없다. 따라서, 청구인은 2007.4. 쟁점토지를 매입한 후, 양OOO, 이OOO 등 관계인들과 사전에 매도약정을 하고, 양OOO의 지인인 청구인의 대리인 안OOO에게 자필서명하여 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 첨부하여 준 사실과 청구인의 최초 계약일인이후 소유권이전등기일 전까지 성OOO의 남편 유OOO을 찾아가 소유권이전 문제로 추가금액 약 OOO백만원을 요구한 것으로 보아 쟁점토지의 소유권 행사를 하였으며, 2008.6.24. 양도가액 OOO백만원으로 계약한 3년 후, 양도가액 OOO백만원의 허위계약서를 작성한 점으로 보아, 잔금 OOO백만원은 사전약정에 의하여 양OOO의 채무 상환한 것으로 보이므로 양OOO 등이 미등기전매 한 것으로는 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액이 OOO백만원이라는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 조사공무원의 2011.10.자 양도소득세 조사종결복명서의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지는 매매당시 타지인이 임야를 매입할 수 없었으나 청구인 명의로 건축허가를 받은 상태로 건축주 명의변경을 통하여 소유권이전등기가 가능하다고 하여 매매계약을 체결하였으며, 잔금청산 후 청구인의 비협조로 공사중단 및 <표2>의 추가금액 등을 청구인이 요구하여 2011.7.12.에 소유권 이전등기를 하였다고 양도가액조사 항목에 나타난다. (나) 이중계약서에 의한 매매로 관할구청에 실거래가 위반 통보를 하고, 매수인 성OOO가 청구인에게 토지매수대금이외의 취득세․양도소득세 대납 및 소유권이전 명목으로 지급한 OOO백만원에 대하여 기타소득으로 과세자료 통보 후 조사종결 한다고 조사자 의견에 기재되었다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본의 내용은 아래 <표3>과 같으며, 쟁점토지 중 OOO리 65-10은 전소유자 현OOO이 2005.11.22. 공유물 분할 한 것이며, 지분42/232가 청구인에게 소유권이전 되었다.

(3) 청구인의 양도대금이 OOO백만원이며, 잔금․중도금 OOO백만원은 양OOO의 미등기전매라고 주장하면서 근거로 제시한 2012.6.7.자 안OOO의 진술서사본에 의하면, 쟁점토지매매를 2008년 6월 24일 성OOO와 계약하고, 2008.8.10. 잔금을 이OOO, 장OOO의 지시로 OOO백을 수령하여 OOO리 65-6 근저당 설정자에게 입금․처리하였다는 취지로 기재되었다.

(4) 처분청의 양도소득세 결정결의서, 청구인의 양도소득세 신고서에 의한 신고 및 경정내역을 비교하면 아래 <표4>와 같다.

(5) 국세청전산자료에 의한 사업내역조회는 아래와 같다. (가) 청구인은 OOO공인중개사(1992.10.1.～2001.6.30.), OOO공인중개(2003.7.2.～2004.4.30.), ㈜OOO(2006.3.3.～2009.12.31., 부동산컨설팅), OOO물류주식회사(1999.6.15.～2004.9.30.), OOO광산(1983.10.27.～1986.8.6.)으로 나타난다. (나) 안OOO은 ㈜OOO산업개발(건설/실내장식, 2006.4.3.～2009.12.31.) OO건강식품(소매/건강식품, 1997.3.5.～1998.9.10.), OOO(1992.5.20. ～1995.12.30.)으로 나타난다.

(6) 처분청 조사공무원의 불복청구 재조사 종결보고서(2012.7.) 및 답변서의 주요내용은 아래와 같다. (가) 이의신청 심의결과 주문내용은 매수인은 쟁점토지의 매매대금으로 OOO백만원을 지급한 것으로 엿보이나, 청구인이 전체금액OOO을 영수하지 아니하였고 청구인 및 매수인의 진술에 의하면 제3자가 또 다른 매매거래(미등기 전매)가 나타나는 점 등을 종합하여 보면, 중도금․잔금 명목인 OOO백만원이 본 건 해결에 커다란 영향을 미치는 결정적인 단서가 될 수 있으므로 매수인(성OOO)이 2008.8.11. OOO은행(445302-04-)에서 대체출금한 OOO원에 대하여 금융거래의 실지 귀속자에 대한 사실확인을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하라고 나타난다. (나) 재조사내용에서 OOO백만원을 금융조사한 결과, OOO백만원의 수표사용자는 김OOO, 임OOO이며, 이OOO외3인이 OOO백만원을 사용하였다고 기재되었다. (다) 김OOO과 임OOO은 부부로서 김OOO의 2012.7.13.자 거래사실 확인서에 의하면, 2007.4.경 이OOO으로부터 쟁점토지를 소개받는 과정에서 이OOO의 지인인 양OOO(인적불명)이 본인의 토지매입금액이 부족하다고 투자를 권유하여 양OOO에게 투자하였으며, 2008.8.12. 양OOO으로부터 투자금의 원금을 일부 회수하였으며, 청구인․성OOO의 부동산 양도거래와 무관하며, 청구인을 전혀 모른다고 진술한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 금융추적조사결과 청구인이 쟁점토지 매입 후, 양OOO, 이OOO 등과 사전약정에 의하여 쟁점토지 매각 위임장을 양OOO등에 주었고, 그 위임장으로 양OOO의 지인인 안OOO이 매매계약을 한 것으로 판단하였으며, 청구인이 제출한 안OOO의 진술서에서는 양OOO, 이OOO 등이 미등기전매 행위를 하였다는 객관적인 사실은 확인할 수 없다고 판단하였다. (마) 성OOO의 남편 유OOO의 2011.11.29.자 확인서와 종결보고서에 의하면, 2008.6.24. 청구인의 위임장을 받은 안OOO과 OOO백만원에 쟁점토지 매매계약을 하였고, 계약금 OOO백만원을 청구인에 지급하고, 잔금은 청구인 대리인(위임자) 안OOO에게 지급하여 영수증을 수취하였으며, 계약당시 쟁점토지는 각 필지별로 건축공사가 시작된 상태로 청구인 명의의 건축허가를 받은 상태여서 건축주 명의변경을 통해 소유권 이전이 가능하므로 특약사항으로 인허가에 필요한 제반사항은 매도인이 협조키로 하고, 근저당설정등기를 매수인 앞으로 해주기로 기재하여 계약하였으나 공사가 중단되어, 2009.7. 중개인 이OOO과 청구인을 만났지만 청구인의 취득세를 대납하라 요구하여 납부하였으며, 청구인은 소유권이전서류에 날인하는 조건으로 각서와 공증서류 작성과 OOO백만원을 더 요구하여 지급하였으며, 청구인의 양도소득세도 납부하였다는 취지의 <표2>의 내용이 기재되었다. 한편, 청구인은 최초 계약일인 2008.6.24. 매매가액 OOO백만원의 매매계약서 대신, 2011.4. 매매가액 OOO백만원의 허위매매계약서를 작성하여 양도소득세 신고를 하였다고 나타난다.

(7) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 성OOO와의 매매계약을 알지도 못하고 계약서 및 위임장도 청구인의 도장날인이 없으며, 이OOO외 2인은 미등기전매 목적으로 청구인의 위임장으로 전매하였기에 청구인의 양도금액은 OOO백만원이고 OOO백만원은 대금의 실질귀속자인 양OOO에게 과세하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 그렇지만, 청구 인은 OOO공인중개사(1992.10.1.～2001.6.30.), OOO OO공인중개(2003.7.2. ～2004.4.30.),㈜OOO(2006.3.3.～2009.12.31., 부동산컨설팅), OOO물류주식회사(1999.6.15.～2004.9.30.), OOO광산(1983.10.27.～1986.8.6.)의 사업내역에서 부동산중개업 및 부동산컨설팅업에 15년간 종사한 사실이 확인되는 점, 청구인이 포기각서 및 백지위임장을 양OOO에게 발급한 점, 잔금 OOO백만원의 최종사용자인 김OOO등은 양OOO에게 투자한 자금의 원금을 회수한 것으로 쟁점토지의 거래와 무관한 것으로 진술한 점, 청구인이 양OOO, 이OOO에게 쟁점토지를 전매하였다는 계약서 등의 근거를 제시하지 아니하는 점, 매수인 성OOO에게 본인의 양도소득세 및 취득세 등을 요구하여 쟁점토지의 소유권을 행사한 점, 2008.6.24. 양도계약 후 3년이 지난후에 양도가액 OOO백만원의 허위계약서로 쟁점토지의 양도소득세를 신고․납부한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 양도가액은 ‘자산의 양도대가로서 양도자가 계약에 의해 실제로 받았거나 받기로 한 금액의 합계액’인 바, 쟁점토지의 양도가액이 OOO백만원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.