자경농지는 사업용토지로 장기보유특별공제 적용함

OOO세무서장이 2012.7.23. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO도 OOO시 OOO읍 OOO리 OOO-3 전 710㎡ 및 같은 리 OOO-5 전 43㎡에 대한 장기보유특별공제를 적용하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 1974.11.23. 취득한 OOO도 OOO시 OOO읍 OOO리 OOO-3 전 710㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 2005.9.1. 취득한 같은 리 OOO-5 전 43㎡(이하 “쟁점2토지”라 하고 쟁점1토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2010.8.12. 창고용지로 형질변경하고 쟁점토지를 2011.7.4. 양도한 후 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 무신고 자료를 처리하면서 쟁점토지의 등기부등본상 양도일 현재(2011.7.4.) 지목이 창고용지로 되어있고, 항공사진상 건물의 부수토지로 확인되어 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 양도차익을 OOO원으로 하여 2012.7.23. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점1토지는 양도당시 비록 창고용지였지만 이는 건물 준공 후 잔금과 동시에 소유권이전등기를 위한 매매계약 특약에 따른 것으로 청구인이 강OOO(매수인 김OOO의 배우자)과 매매계약을 체결한 2009.11.25. 당시 자경농지임이 농지원부, 농협조합원증명서, 주민등록등본 등에 의해 확인되며, 기신고(2010.11.30.)한 토지인 OOO도 OOO시 OOO읍 OOO리 OOO-37, 같은 리 OOO-38(2010.8.23. 매매)도 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 적용받은 사실이 있으므로,조세특례제한법제69조 및 같은 법 시행령 제66조 제5항 단서규정을 적용하여 양도소득세를 전액 감면하여야 하며, 또한 쟁점토지는 8년 이상 경작한 토지로서 소득세법 시행령168의6(비사업용토지 판정의 기간기준) 규정과 같은 법 시행규칙 83의5 제1항 제5호 규정에 근거한 사업용토지에 해당하므로 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 8년 이상 자경농지의 증빙으로 농지원부, 조합원증명서 등을 제시하였으나 자경에 대한 객관적인 증빙으로 보기 어려우며, 주민등록상 주소지에 실제 거주하지 않은 점, 자경한 농작물과 농작물에 대한 판매경로, 농사에 대한 기초지식 조차 없는 점 등을 볼 때, 상식적으로 1/2이상의 자기 노동력으로 경작하였다 볼 수 없고, 조세특례제한법 시행령제66조 제5항에 의거 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우 매매계약일 현재의 농지 기준으로 판단하나 건축물대장, 매매계약서 등에 의하면 소유권 보존자가 ‘OOO2리마을회’로 등록되어 있는 점을 볼 때 매수자가 아닌 청구인이 건물공사계약 등에 의해 건물착공을 한 것으로 쟁점토지는 양도당시 농지로 볼 수 없으므로 쟁점1토지에 대한 8년 이상 자경농지에 대한 감면부인은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점1토지의 양도당시 농지로 볼 수 있는지 여부 및 쟁점토지가 비사업용토지로서 장기보유특별공제 적용대상인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료의 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인의 사업내역을 보면 1997년부터 2000년까지 OOO시 OOO구 OOO동에서 호프집, 2005년부터 2007년까지 OOO도 OOO시 OOO읍 OO O동에서 양식업(송어양식)을 운영하였고, 2003년에는 “OOO” 으로부터 사업소득을 지급받은 사실을 볼 때 정상적인 자경이 불가능한 것으로 보인다. (나) 처분청이 2차례 현지확인시에 청구인을 만나본 바, 청구인은 농사에 대해 전반적인 지식이 부족하였고, 어떤 농사를 지었고 언제부터 언제까지 지었는지 분명히 알지 못했고, 농기계 및 농약 구입내역과 그 거래금융증빙(신용카드내역 등)을 요구했음에도 제출하지 못했으며, 추후 제시한 거래처원장에는 2009년 8월 이후에 구입한 내역으로 매매계약일 이후의 것이며 그 액수도 매우 소액으로 충분한 증빙이 되지 못한다. (다) 청구인은 OOO3리 이장으로 재직하였다고 하나, OOO시는 도농복합도시로 이장으로 재직하였다는 사실만으로 자경을 하였다고 할 수 없으며, 청구인의 주민등록상 주소지는 주택을 개조하여 ‘OOO추어탕’이라는 상호로 식당이 운영되고 있다. (라) 조세특례제한법 시행령제66조 제5항에 의거 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 판단하나, 건축물대장상의 건축허가일은 2007.6.4.이고 착공일은 2009.12.1., 매매계약일은 2009.11.25.로 볼 때, 매매계약일 당시 농지가 아니며, 매수인 강OOO에게 확인한바, 매매당시 건축물과 함께 OOO원에 매수하였고, 청구인이 완공 후 건물을 양도하였다고 진술하였으며, 건축물대장에도 매수인의 처 김OOO로 소유권이전(2011.7.4.)되기 전에 ‘OOO2리마을회’로 소유권등록(2010.7.30.)이 되어있다.

(2) 청구인과 매수인 강OOO이 2009.11.25. 작성한 매매계약서의 주요내용은 아래와 같다. (가) 매도물건: OOO도 OOO시 OOO읍 OOO리 OOO-3 약 3,287㎡분의 1,289㎡, 같은 리 1,191㎡분의 651㎡, 같은 리 약 43㎡ 총 1,983㎡(전) (나) 계약내용 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원(건물준공허가시점) (다) 특약사항

1. 토지분할, 설계, 건물준공시 소요되는 비용은 매수인이 책임지기로 한다.

2. 현재 융자금 OOO원이 OOO농협에 있는 상태이며, 잔금시 매도인이 말소하기로 한다(토지분할된 융자금만큼 말소하기로 한다).

3. 건물보전등기신청시 잔금과 동시에 명의이전하기로 한다.

4. 건축허가 취소시 계약은 위약금없이 해약한다.

(3) 청구인은 쟁점1토지를 8년 이상 자경하였다며 제시한 증빙은 아래와 같다. (가) OOO읍장이 2012.11.21. 발행한 재직증명서에는 청구인이 ‘OOO2리장’으로 2006.2.1.부터 2010.1.31.까지 재직하였다고 기재되어 있다. (나) 현재 이장인 고OOO이 2012.11.26. 작성한 자경사실 확인서에는 ‘OOO읍 OOO리 OOO-3 전 710㎡를 1990년부터 2009년 11월까지 배추, 무우 등 채소작물을 청구인이 직접 자경하였다’고 기록되어 있다. (다) 국토정보지리원이 2012.11.22. 발행한 쟁점토지의 항공사진 2매 중 2009년 5월 촬영당시는 전(田)으로, 2009년 10월 촬영당시는 창고건물이 신축되어 있는 것으로 나타난다. (라) OOO지점이 2012.12.3. 발행한 매출실적명세서에는 청구인에게 화학비료를 2007년 40개, 2008년 6개, 2009년 182개를 판매한 것으로 나타난다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 조세특례제한법 시행령제66조 제5항에서 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 양도일 현재의 농지를 기준으로 자경농지에 대해 양도소득세를 감면한다고 규정하고 있고, 소득세법제95조 제2항에서 장기보유특별공제는 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 적용한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점1토지 양도당시 창고용지이나 이는 건물준공 후 소유권이전등기를 위한 매매특약에 의한 것으로 매매계약일(2009.11.25.) 현재 농지이므로 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 적용하여야 한다고 주장하나, 처분청의 조사과정에서 매수인의 배우자가 ‘청구인이 건축물을 완공하여 건축물과 함께 OOO원에 매수하였다’고 확인한 바 있고, 쟁점1토지의 중개인이 당초의 특약사항이 있는 매매계약은 취소되고 쟁점1토지를 창고용지로 매매계약하였다고 진술하였으며, 또한 쟁점토지의 소유권이 이전되기 전 건축물대장에도 소유자가 ‘OOO2리마을회’로 나타나는 점으로 보아 쟁점1토지는 양도당시 농지가 아닌 것으로 보이나, 처분청의 의견과 같이 쟁점토지는 청구인이 쟁점토지의 소재지에서 거주하면서 자경하던 농지로서 소득세법상의 사업용토지의 범위에 포함되는 것으로 보이므로 장기보유특별공제를 적용함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점1토지를 양도당시 농지가 아닌 것으로 보아 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 부인한 처분은 정당하다 할 것이나, 쟁점토지를 비사업용 토지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.