쟁점금액을 토지조성공사로 인한 자본적 지출액으로 인정하기는 어려움

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1999.2.5. OOO 703-67 임야 1,454㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하여, 2006.9.22. 대(垈)로 지목을 변경한 다음, 2011.1.12. 신OOO에게 OOO원에 양도하였으며, 2011.3.31. 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은 환산취득가액인 OOO원으로, 필요경비(자본적지출액)는 토지조성공사를 시행하였으나 증빙이 없어 지목변경에 따른 취득세과세표준액인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)로 산정하여 양도소득세 OOO원을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 토지조성비(자본적지출액)와 관련한 객관적인 증빙이 없다는 이유로 쟁점금액을 부인하고, 청구인이 이 건 토지 취득시 납부한 취득세 및 등록세 합계 OOO원(1999년분)을 필요경비로 산정하여 2012.8.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지의 지목을 임야에서 대로 변경하기 위하여 실제로 토지조성공사비를 시행하고 많은 비용을 지출하였다. 지방세법에서는 토지의 지목변경에 따른 가치증가분에 대하여 취득세를 과세하고 있고, 청구인은 그 가치증가분에 대하여 취득세를 납부하였다. 이 건 토지의 지목변경을 위하여 실제 토지조성비(자본적지출액)가 지출되었지만, 그에 대한 구체적인 증빙이 없다는 이유로 자본적지출액을 “0”으로 하는 것은 타당하지 않다. 기업회계에서도 토지조성비는 자본적지출로 보아 토지의 취득가액에 산입하므로 적어도 지방세법에서 가치증가액으로 인정한 취득세과세표준(쟁점금액)만큼은 필요경비로 산입함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 양도차익을 산정함에 있어, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 하는 경우에는 ‘환산가액+개산공제금액’과 ‘자본적지출액+양도비’ 중 큰 금액을 선택할 수 있으나, 이는 객관적으로 확인가능한 필요경비가 있는 경우에 적용하는 것이므로 공사계약서 및 대금지급 내역 등 객관적인 증빙이 없는 이 건의 경우 적용할 수 없는 것이며, 또한, 취득가액이 확인되지 않는 경우에는소득세법제176조의2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액을 순차적으로 적용하고, 이때 필요경비는 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준시가의 3%를 공제하는 것인바, 청구인은 양도소득과세표준 신고시 취득가액을 환산가액으로 신고하였으므로 처분청이 취득세과세표준인 쟁점금액을 부인하고 기준시가의 3%를 필요경비로 경정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 과세기록에 의하면, 청구인이 양도소득과세표준 신고시 이 건 토지의 취득가액을 환산가액으로 신고하면서 지목변경에 따른 취득세과세표준인 쟁점금액으로 필요경비(토지조성비)로 산정한데 대하여, 처분청이 토지조성비 관련증빙이 없다는 이유로 이를 부인하고, 이 건 토지의 취득세 및 등록세 납부세액을 필요경비로 산정하여 양도소득세를 경정고지한 것으로 확인된다. (2)소득세법제97조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제163조 제6항제1호에 의하면, 양도가액에서 공제할 필요경비를 계산함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액에다 개산공제금액(취득당시 개별공시지가×3/100) 을 더하도록 규정되어 있는바, 이 건 토지의 개산공제금액은 OOO원(취득당시 개별공시지 OOO원 × 면적 1,454㎡ ×3/100)으로 확인된다.

(3) 살피건대, 청구인은 지목변경에 따른 토지조성비를 실제로 지출하였으므로 적어도 지목변경에 따른 취득세과세표준인 쟁점금액만큼은 필요경비(자본적지출액)로 산입함이 타당하다고 주장하나, 지목변경에 따른 취득세과세표준인 쟁점금액은 실제 토지조성비가 아니므로 이를 필요경비(자본적지출액)로 인정하기는 어렵고, 양도소득금액을 계산함에 있어 취득가액을 기준시가ㆍ매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등 추계액으로 계산하는 경우에는 이에 대응되는 필요경비(자본적지출액과 양도비)를 개산공제금액으로 공제하도록 하고 있으므로 이 건의 경우 개산공제금액을 필요경비로 산입함이 타당하다고 할 것이다. 따라서 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들일 수는 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.