토지의 실지양도가액은 담보채권가액이 아닌 매매계약서상 가액이 적정함

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인들은 2005.7.7. OOO 106-3 임야 4,959㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OO으로부터 OOO원에 공동 취득하였다가, 2010.11.24. OO조합법인에게 양도 하면서 양도가액을 OOO원, 취득가액을 환산취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인들에 대하여 2011.11.7.부터 2011.11.21.까지 취득가액 과대계상 혐의로 세무조사 한 결과, 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 적정하나, 취득 가액을 환산취득가액으로 적용하여 신고한 것은 부당하다고 보아 그 환산취득가액을 부인 하고 확인된 실지거래가액 등을 적용하여 청구인들에게 2010년 귀속 양도소득세를 경정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2012.4.4. 이의신청을 거쳐 2012.8.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들은 환산취득가액을 부인하고 실지거래 취득가액 및 토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 실제소요 필요경비를 적용하여 결정한 사항은 인정하나, 양도가액은 특수관계자간 시가와 다르게 임의로 책정한 금액으로 매매계약서를 작성하여 거래한 것이므로 쟁점토지를 상속세 및 증여세법제66조(저당권 등이 설정된 재산평가 특례)를 준용하여 담보채권액 OOO원을 시가로 적용하여 양도소득세를 재산정하여야 한다
• 나. 처분청 의견 청구인들과 OO조합법인이 특수관계자에 해당되나 쌍방간 자유롭고 합리적인 의사결정에 따라 실지거래 매매가액을 정하여 부동산 매매계약서를 작성하여 서명날인한 정상적인 거래로서, 부동산등기부등본에도 소유권이전 시 거래가액을 부동산매매 계약서상 금액과 같이 거래하였다고 신고하여 등재하였으며 OO조합법인의 재무 상태표와 대체전표에 회계처리 되어 있어 부동산매매계약서상 매매가액이 당연히 시가인 것이며, 시가에 대한 보충적 평가방법 중 하나에 해당되는상속세 및 증여세법제66조(저당권 등이 설정된 재산평가 특례)를 준용하여 평가할 여지가 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액 OOO원이 아닌 담보채권가액 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보 하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이라고 하면서, 양도소득세 조사종결복명서, 쟁점토지에 대한 등기부등본 등을 제시하였다.

(2) 청구인들은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원이라고 하면서, 쟁점토지의 매매계약서, OOO시청 공문, OO조합법인 정관, 주식상황변동명세서, OO 새마을금고 부채증명원, 심사결정례, OO조합법인의 재무상태표 및 전표 등의 증빙과 함께 아래와 같이 주장하였다. (가) 양도계약서에 계약금, 중도금, 잔금에 대한 내용과 쟁점토지의 명도일시가 기재되어 있지 않고, OO새마을금고에서 OOO원을 청구인들이 대출받고 설정된 저당권에 대한 아무런 언급이 되어 있지 않으므로 실질적으로 유효하다고 보기 어려운 계약행위로 하자가 많은 불완전한 계약서이다. 또한 OO조합법인의 전표를 보아도 대금결제가 이루어지지 않고 미지급금으로 처리되어 있으며 법인의 수익금액에서 이자지급이 이뤄지고 있는 것은 양도계약서가 형식적으로나 실질적으로 유효하지 아니한 것에 해당한다. (나) 청구인들이 특수관계법인인 OO조합법인을 상대로 양도차익을 얻고자 한 것은 아니었고, 양도가액을 시가(대출액 OOO원)보다 부풀려(OOO원) 신고한 것은 사업자 선정 및 보조금교부 대상자가 되기 위하여 편법으로 법인의 빈약한 총자산 외형을 늘리고자 OOO원의 허위 양도계약서를 만들었던 것이다.

(3) 소득세법제96조 제1항에 “자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다”고 규정되어 있고,상속세 및 증여세법제60조 제1항에 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따른다”고 규정되어 있다. 또한 상속세 및 증여세법제66조 제1호에 “저당권이 설정된 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다”고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제63조 제1항 제3호에 “근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액을 말한다”고 규정되어 있다.

(4) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지의 매매는 쌍방간 자유롭고 합리적인 의사결정에 따라 실지거래매매가액을 정하여 부동산 매매계약서를 작성하여 서명날인한 정상적인 거래로 보이는 점, 쟁점토지에 대한 등기부등본에도 소유권이전 시 매매계약서상 금액과 동일한 금액인 OOO원으로 거래한 것으로 기재되어 있는 점, 양수인인 OO조합법인의 재무상태표와 대체전표에도 OOO원으로 회계처리 되어있는 점, 등기부등본상 근저당권 채권최고액도 2007.7.26. OOO원에서 2010.7.29. OOO원으로 증액된 점 등을 고려하여 볼 때 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.