쟁점법인은 쟁점주택을 매입하여 임대하였으므로 처분청이 쟁점주택을 매입임대주택으로 보아 종합부동산세 및 농어촌 특별세를 부과한 것은 타당함
쟁점법인은 쟁점주택을 매입하여 임대하였으므로 처분청이 쟁점주택을 매입임대주택으로 보아 종합부동산세 및 농어촌 특별세를 부과한 것은 타당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구법인이 임대한 쟁점주택이종합부동산세법상 건설임대주택인지 여부 종합부동산세법제8조 제2항 제1호에서는 임대주택 그 자체에 대하여는임대주택법에 따르도록 규정되어 있어 쟁점주택의 법적 성격은임대주택법에 의하여 판단하여야 하고,임대주택법제2조에 의하면 건설임대주택과 매입임대주택의 구분은 당초부터 임대를 목적으로 건설된 주택인지 여부에 따라 구분되는 것으로 해석된다. 임대주택법제16조 제2항은 임대주택을 매각하여 임대사업자가 변경되는 경우 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하는 것으로 규정하고 있는 바, 매각되는 주택이 건설임대주택이라면 매각 이후에도 여전히 건설임대주택이다.임대주택법제21조에서는 건설임대주택의 경우 임차인에게 우선분양의무 등 매입임대주택에는 적용되지 않는 의무를 규정하고 있는데, 만일 건설임대주택이 다른 임대사업자에게 매각되었다하여 그 성질이 매입임대주택이 되어 우선분양의무 등이 면제된다면 이는 임대사업자의 지위를 포괄승계하도록 규정한임대주택법과 정면으로 반한다. 건설임대주택의 경우 매각되어 임대사업자가 변경된다 하더라고 건설임대주택으로서의 법적 성격이 유지됨은 국토해양부의 민원회신에서도 명백하게 나타난다. 청구법인과 OOOOOOOO주식회사 간의 쟁점OOO주택에 관한 매매계약서에서 청구법인은 OOO주식회사의 임대사업자로서의 권리․의무를 포괄적으로 승계하였으므로 쟁점OOO주택의 법적 성격은 건설임대주택이며, 이는 쟁점OOO주택 또한 같다. 여수시 또한 청구법인에게 “귀사는임대주택법제16조 제2항에 따라 당초 공공건설임대주택의 임대사업자 지위를 승계하여 공공건설임대주택의 임대사업자로서의 임대주택법령상 제반의무가 있습니다.”라는 내용의 회신을 한 바 있으며, 청구법인은 임대사업자 지위의 포괄적 승계에 따라 특별수선충당금 적립, 하자보증보험증 권 피보험자 변경 등임대 주택법 및 관련법령에서 정한 규정을 충실히 이행하였다. 청구법인은 현 주소지 관할인 포천시장에게 임대사업자등록증 등록사항 중 임대주택 종류가 매입임대로 기 착오신청되었던 사항을 공공건설임대로 정정하여 줄 것을 신고하였으며, 2012.7.4. 동 사항이 수리되었음을 통보받았다. 이상의 점들을 종합하면 청구법인이 임대한 쟁점주택의 법적 성격은 건설임대주택이다. (2) 쟁점주택의 임대기간 산정시 전 사업자의 임대 승계 및 합산 여부 청구법인은 전 사업자의 임대사업자로서의 지위를 포괄 승계하였으므로 전 사업자가 임대한 기간에 관한 부분도 당연히 승계된다. 임대기간을 통산하지 못하도록 하는 것이 입법자의 판단이었다면 오히려 임대사업자로서의 지위를 포괄 승계하도록 규정하면서 임대기간은 통산하지 않는다고 규정하였을 것이다. 즉,종합부동산세법및 같은 법 시행령에 이러한 통산 배제규정이 없다는 것은 임대사업자로서 임대기간의 효력 또한 승계된다고 보아야 한다. 국토해양부는 “임대사업자의 지위”에 대해서 당초 임대사업자가 가지는 권리․의무 일체를 말하는 것으로 특별수선충당금 적립 등임대주택법등에서 정하는 임대사업자로서의 제반 의무가 포함되는 것이라고 회신하고 있고,임대주택법제31조 및 같은 법 시행령 제30조에 의하면 특별수선충당금은 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하여야 하고, 여수시의 임대주택 특별수선충당금 적립 촉구 공문 및 이에 첨부된 특별수선충당금 적립내역에 의하면 포괄 승계 전 임대사업자가 특별수선충당금을 충당하지 아니한 경우에는 승계 임대사업자가 이를 충당하여야 하는 바, 이는 결국 임대사업자간의 임대기간의 승계가 전제되어 있음을 의미한다. 한편, 국토해양부는 유사사례를 통해 “기존 임대사업자의 지위를 승계하는 경우 임대의무기간은 종전 임대사업자의 개시일부터 산정해야 하는 것”으로 해석하고 있다. 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호 가목에서는 건설임대주택의 합산배제 기간 기산일을 “전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)”로 규정하고 있는 바, 이는 건설임대주택을 매입하는 임대사업자의 경우를 별도로 규정하지 아니하고, 최초로 건설임대주택을 건설하여 임대하는 임대사업자가 2호 이상의 주택을 임대개시한 날을 기산일로 규정한 것이며, 그 기간에 있어서도 같은 시행령 같은 조 같은 항 같은 호 나목에서 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”이라고 규정하여 그 주택 자체가 5년 이상 임대되기만 하면 합산배제되는 것으로 규정하고 있으므로, 임대사업자의 변경으로 그 기간이 단절되는 것은 아니라고 해석된다.
(3) 청구법인의 재무상태와 합목적성의 적용 이 사건 과세처분이 적법하다 하더라도 청구법인의 재무상태가 자본금 OOO원, 이월결손금 OOO원에 이르러 계속기업의 유지가 어려운 상황에서 이 사건 과세처분이 있다고 하더라도 세액을 추징하지도 못하고 결과적으로 회사가 파산에 이르게 되는 결과만을 초래하게 되는바, 과세의 합목적성 측면에서 위와 같은 청구법인의 재무상태를 함께 고려하여야 한다.
(1) 청구법인이 임대한 쟁점주택이종합부동산세법상 건설임대주택인지 여부 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호에서는 건설임대주택에 관하여, 같은 시행령 같은 조 같은 항 제2호 매입임대주택에 관하여 직접 정의하고 있고,종합부동산세법과임대주택법은 다른 입법취지 및 사유 등에 의해 건설임대와 매입임대를 각각 구분하고 있으므로임대주택법상 건설임대라 하더라도종합부동산세법상 매입임대에 해당할 수 있으며, 청구법인이 취득한 쟁점주택은 건설 임대주택을 매입한 것으로서종합부동산세법상 매입임대에 해당한다. (2) 쟁점주택의 임대기간 산정시 전 사업자의 임대 승계 및 합산 여부 종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제2호 및 제3호에서 볼 수 있듯이 임대사업자의 지위승계보다 더욱 법적으로 계속동일성이 인정되는 상속 및 합병의 경우에도 상속인 및 합병법인의 임대기간 산정시 피상속인 및 피합병법인의 임대기간을 합산한다는 규정을 별도로 마련하고 있음에 비추어 임대사업자의 지위를 승계한다고 하여 법 리상 당연히 임대기간도 승계된다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 또한 청구인은종합부동산세법상 건설임대주택을 매입하는 임대사업자의 경우를 별도로 규정하지 않고 있어 임대사업자가 임대를 개시한 날을 기준으로 기산일을 삼을 수 없고, 임대물건 그 자체가 임대에 공하여진 날이 합산배제기간의 기산점이 된다고 주장하나, 이는 국민의 주거안정을 위해 일정기간 임대사업을 영위한 사업자에게 종합부동산세 합산을 배제한다는 입법취지에 비추어 불합리한 해석이며, 이 경우 극단적으로 최초 건설임대주택을 임대한 사업자가 합산배제기간(5년)동안 임대하고 양도할 경우에는 이후 임대물건을 취득한 임대사업자는 임대기간에 상관없이 무조건 종합부동산세가 과세되지 않아 전 임대사업자의 임대기간에 따라 향후 임대물건을 취득한 사업자의 종합부동산세 과세여부가 결정되는 불합리한 결과가 초래된다.
(3) 청구법인의 재무상태와 합목적성의 적용 청구법인은 현재 이월결손금이 OOO원에 이르러 계속기업의 유지가 어려운 상황에서 본 과세처분이 있다면 세액을 추징하지 못함은 물론 회사가 파산에 이르게 되는 결과가 초래되므로 청구법인의 재무상태를 고려해야 한다고 주장하나, 이는 과세처분이 위법, 부당한 처분에 해당하는지에 대한 판단요건이 될 수 없다.
① 청구법인이 임대한 쟁점주택이종합부동산세법상 건설임대주택인지 여부
② 쟁점주택의 임대기간 산정시 전 사업자의 임대 승계 및 합산 여부
③ 청구법인의 재무상태와 합목적성의 적용
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 임대 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령(2008.12.26. 공포된 대통령령 제21193호로 개정된 것) 제3조【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 임대 주택법 제2조제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호ㆍ제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.
주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
2. 임대 주택법 제2조제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호 나목 및 동항제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병ㆍ분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 "합병법인등"이라 한다)이 합병ㆍ분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인등"이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.
(3) 임대주택법(2008.3.22. 공포된 법률 제8966호로 개정된 것) 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
(4) 임대주택법(2008.3.22. 공포된 법률 제8966호로 개정된 것) 제16조【임대주택의 매각 제한 등】
① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.
③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대주택의 향후 관리계획, 주택법 제60조 에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 시장·군수·구청장에게 매입허가를 신청하여야 한다.
④ 시장·군수·구청장은 제3항 단서에 따라 매입허가신청을 받은 경우에는 제33조에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다.
(5) 임대주택법(2008.3.22. 공포된 법률 제8966호로 개정된 것) 제21조【건설임대주택의 우선 분양전환】
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조 에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조 에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
(6) 임대주택법(2008.3.22. 공포된 법률 제8966호로 개정된 것) 제31조【특별수선충당금의 적립 등】
① 제28조제1항에 따른 임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.
③ 특별수선충당금의 요율, 사용 절차, 사후 관리와 적립 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 제1항에 따른 임대주택의 주요 시설의 범위·교체 및 보수 시기·방법 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.
(7) 임대 주택법 시행령(2008.6.20. 공포된 대통령령 제20849호로 개정된 것) 제30조【특별수선충당금의 요율 및 사용 절차 등】
③ 임대사업자는 법 제31조제1항에 따른 특별수선충당금(이하 “특별수선충당금”이라 한다)을 사용검사일(임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일을 말한다)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하되, 적립요율은 다음 각 호의 비율에 따른다.
(1) 처분청이 제출한 OOO세무서 조사공무원의 과세전적부심 실지조사 현지확인보고서(2011년 12월)에 의하면 2011.10.31.기준 쟁점주택과 관련하여 쟁점OOO주택 414세대는 임대중인 것으로 나타나고, 338세대는 2010년과 2011년에 우선분양한 것으로 나타나며, 나머지 640세대 및 쟁점OOO주택 5세대는 2007년부터 2011년까지 사업양수도 및 일반분양한 것으로 나타난다. 쟁점OOO주택은 최초 OOO주식회사가 임대주택으로 건설하여 2002.9.30. 소유권 보존등기 후 2007.8.29. 청구법인에게 이전된 것으로 나타난다.
(2) 처분청이 제출한 OOO세무서장의 과세전적부심사결정서에 의하면, 쟁점OOO주택이 포함된 경기도 안성시 OOO에 소재하는 OOO아파트의 건축물대장에 사용승인일은 2002.8.5.으로 나타나고, 쟁점OOO주택의 건축물대장에 사용승인일은 2002.6.29.로, OOO신탁주식회사의 임대개시일에 대한 자료로 청구법인이 제출한 쟁점OOO주택 중 3호의 임대공급 계약서의 계약일은 각각 2002.9.11, 2002.10.31, 2002.11.19.로 나타난다. (3) 청구법인이 제출한 청구법인의 임대사업자등록증에는 최초등록일이 2007.8.1.로 나타나고, 쟁점OOO주택이 2007.8.1.에 등록되어 있으며 종류는 매입임대로 나타나며, 2007.11.30. 쟁점OOO주택이 2007.11.30. 추가등록된 것으로 나타난다. 또한 2008.12.18. 쟁점OOO주택 중 28세대가, 2009.4.6. 25세대가 매각된 것으로 나타나고, 2010.7.6. 쟁점OOO주택이 매각된 것으로 나타난다.
(4) 청구법인이 제출한 쟁점OOO주택 중 101동 305호의 등기부등본에는 2002.10.1. 주식회사 OOO이 소유권보존 등기를 한 것으로 나타나고, 2007.8.24. 매매되어 2007.11.1. 소유권이전 등기가 된 것으로 나타나며, 2010.4.21. 주식회사 OOO에게 매매되어 2010.4.26. 소유권이전 등기가 된 것으로 나타난다.
(5) 청구법인이 제출한 쟁점OOO주택 부동산매매계약서 5매에는 청구법인이 2010.4.21. 쟁점OOO주택 중 5호를 주식회사 OOO에게 매도한 것으로 나타난다.
(6) 청구법인은 OOO주식회사로부터 임대사업자로서의 권리․의무를 포괄적으로 승계하였으므로 쟁점OOO주택의 법 적 성격은 공공건설임대주택임을 주장하며 쟁점OOO주택 매매 계약서를 제출한 바, 매매계약서 상에는 청구법인이 2007.8.29. OOO신탁주식회사로부터 쟁점OOO주택을 매수한 것으로 나타나고, 제7조(임대인의 지위승계) 제1항에서는본 계약에 의거하여 “을”이 잔금 납부 및 소유권이전시 “갑”의 임대사업자로서의 지위는 원칙적으로 “을”에게 포괄 승계되며 “을”은 임대주택법에서 정한 임대인으로서의 법령상 제반 의무를 준수하여야 한다.고 규정하고 있는 것으로 나타난다.
(7) 청구법인은 건설임대주택의 경우 매각되어 임대사업자가 변경된다 하더라도 건설임대주택으로서의 법적 성격이 유지됨은 국토해양부의 민원회신에서도 명백하게 나타남을 주장하며 국토해양부의 민원회신을 제출한 바, 민원 내용에는 “임대 주택법 제2조 제2호 에 의한 건설임대주택을 임대하던 임대사업자에게서 임대 주택법 제16조 [임대주택의매각제한] 2항을 준수하여 임대사업자의 지위승계(권리의무 포괄 승계방법)를 통해 임대개시일 5년 경과후 아파트 전세대(1392세대)를 인수하여 임대주택법령에서 요구하는 의무사항을 준수하고 있는 임대사업자가 보유하고 있는 1392세대의 동일 아파트는 건설임대주택인지 여부를 질의”한 것으로 나타나고, 국토해양부는 2011.11.8. 위 질의에 대하여 “공공건설임대주택을 임대사업자간 매각을 통해 매입하였다면 해당 임대주택은 임대주택법령에 따른 공공건설임대주택으로서 계속 관리되어야 함을 알려드린다.”고 회신한 것으로 나타난다. 또한 추가답변(2011.11.10.)에서는 “민원 임대주택이 임대주택법령에 따른 공공건설임대주택인 경우 임대사업자간 매 각 이후에도 공공건설임대주택에 해당함을 알려드린다.”고 회신한 것으로 나타난다.
(8) 여수시장은 OOO 임대아파트의 주택종류 확인 요청에 대한 회신(2011.11.3.)”에서 쟁점여수주택은 OOOOOO신탁주식회사가 건설한 공공건설임대주택으로 OOOOOOOO주식회사가 임차인 우선 분양전환 전에 임대사업자인 청구법인에 쟁점OOO주택을 매각하였으며, 양 사가 체결한 매매계약서 제7조에 임대주택을 매각하는 임대사업자의 지위가 임대주택을 매입하는 자에게 승계됨을 밝히고 있는 바, 청구법인은 공공건설임대주택의 임대사업자로서 임대주택법령상 제반의무가 있다고 회신한 것으로 나타난다.
(9) 청구법인은 임대사업자 지위의 포괄 승계에 의해 쟁점주택은 공공건설임대주택이고, 이에 따라 특별수선충당금 적립 등 임대주택법령에서 공공건설임대주택에 부여한 의무를 충실히 이행하였음을 주장하는 한편,임대주택법제31조 및 같은 법 시행령 제30조에 의하면 특별수선충당금은 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하여야 하고, 여수시의 임대주택 특별수선충당금 적립 촉구 공문 및 이에 첨부된 특별수선충당금 적립내역에 의하면 포괄 승계 전 임대사업자가 특별수선충당금을 충당하지 아니한 경우에는 승계 임대사업자가 이를 충당하여야 하는 바, 이는 임대사업자간의 임대기간의 승계가 전제되어 있음을 의미한다고 주장하였다. 이와 관련하여 청구법인은 여수시장의 청구법인에 대한 임대주택 특별수선충당금 적립 촉구 공문(2009.11.26.) 및 이에 첨부된 특별수선충당금 적립금액 산정내역을 제출한 바, 여수시장은 쟁점OOO주택의 사용검사일은 2002.9.30.이고 적립시기는 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하는 것으로 나타나며, 특별수선충당금 적립금액 산정내역에는 사용검사 후 1년부터 2009년 10월까지의 특별수선충당금 OOO원이 납부예정금액으로 나타난다.
(10) 청구법인은 임대사업자 지위의 포괄 승계에 의해 쟁점주택은 공공건설임대주택이고, 이에 따라 하자보수 등임대주택법및 관련법령 등에서 공공건설임대주택에 부여한 의무를 충실히 이행하였음을 주장하며, 하자보증보험증권 피보험자 변경요청 서류 및 하자보증보험 증권을 제출하였는바, 하자보증보험증권 피보험자 변경요청 서류에는 시행일자가 2010.9.1.로, 수신이 OOO 주식회사의 대표이사로 나타나고, 본문에는 쟁점OOO주택(이름이 OOO아파트임)과 관련하여 “2002.10.28.자로 귀사를 계약자로 OOO신탁(주)를 피보험자로 하는 (하자보증보험증권을) OOO(주)로부터 발급받았으나, 매매계약에 의하여 매수자인 (주)OOO 앞으로 소유권이전(2007.11.30)되었는바, 현재 소유자인 (주)OOO으로 피보험자 명의변경을 요청하니 협조해 달라”고 나타나며, 하자보증보험증권이 첨부되어 있는 것으로 나타난다.
(11) 청구법인은 국토해양부가 유사사례를 통해 “기존 임대사업자의 지위를 승계하는 경우 임대의무기간은 종전 임대사업자의 개시일부터 산정해야 하는 것”으로 해석하고 있다고 주장하며 국토해양부의 질의회신(등록 2005.12.1., 수정 2011.6.13.)을 제출하였는바, “임대 주택법시행령 제9조 제3항 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각한 경우 임차인이 새로운 임대사업자에게 분양전환을 요구할 수 있는지 여부”에 대한 회신에서는 “임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우임대주택법제16조 제2항의 규정에 의하여 임대주택을 인수하는 임대사업자는 매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하여야 하고, 종전 임대사업자의 권리․의무를 포괄적으로 승계하는 것인 바, 임차인의 자격 및 권리는 변경되지 않는 것이므로 최초 입주자모집공고 내용, 표준임대차계약서 등에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고 그 가격에 따라 분양전환을 임대사업자에게 요청할 수 있다.”고 나타난다.
(12) 청구법인은 현 주소지 관할인 포천시장에게 임대사업자등록증 등록사항 중 임대주택 종류가 매입임대로 기 착오신청되었던 사항을 공공건설임대로 정정하여 줄 것을 신고하였으며, 2012.7.4. 동 사항이 수리되었음을 통보받았음을 주장한 바, 포천시장의 임대사업자 등록사항 변경신고 수리 공문(2012.7.4.)에는 임대주택의 소재지 및 호수가 변경전 “1,334세대 매입임대”, 변경후 “341세대, 공공건설임대(기착오 신청되었던 사항 바로 잡음)”으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.
(13) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, (가) 쟁점 ①에 대해 살펴본다. 청구법인은 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하는 것으로 규정한임대주택법제16조 및 건설임대주택의 경우 매각되어 임대사업자가 변경된다 하더라도 건설임대주택으로서의 법적 성격이 유지된다는 국토해양부의 민원회신 등을 이유로 청구법인이 임대한 쟁점주택이종합부동산세법상 건설임대주택에 해당된다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 바,(대법원 2008두11372, 2009.8.20.외 다수 같은 뜻임) 이러한 엄격해석의 원칙은 조세법규와 결합하여 판단의 근거가 되는 관련법령에도 동일하게 적용된다 할 것이므로, 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제1호 및 제2호에서는 각각임대주택법에 따른 건설임대주택과 매입임대주택 중 합산배제 임대주택에 해당하는 주택의 요건을 규정하고 있는 점,임대주택법제2조 제2호에서는 건설임대주택을 정의하고 있고 같은 조 제3호에서는 매입임대주택을 “임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택”이라고 정의하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 임대사업자로서 청구법인이 주식회사 OOO 및 OOO주식회사로부터 매매를 통해 취득한 쟁점주택은 매입임대주택으로 봄이 타당하다고 판단된다. (나) 쟁점 ②에 대해 살펴본다. 청구법인은종합부동산세법및 같은 법 시행령에 전 임대사업자의 임대기간 통산을 배제하는 규정이 없고, 국토해양부의 회신 등이 있으므로 쟁점주택의 임대기간 산정시 전 사업자의 임대기간을 합산하는 것이 타당하다고 주장하나, 종합부동산세법 시행령제3조 제7항의 제1호에서는 “제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날로부터 기산한다.”고 규정하고 있고 청구주장과 같은 경우에 임대기간을 합산하도록 규정하고 있지 않는 점, 제2호 및 제3호에서는 상속 및 합병의 경우에는 상속인 및 합병법인의 임대기간 산정시 피상속인 및 피합병법인의 임대기간을 합산한다는 규정을 별도로 마련하고 있는 점, 청구법인의 주장처럼 전 사업자의 임대기간을 통산한다면 극단적으로 최초 건설임대주택을 임대한 사업자가 합산배제 임대주택의 임대기간 요건을 충족하고 양도할 경우에는 이후 임대물건을 취득한 임대사업자는 임대기간에 상관없이 무조건 종합부동산세가 과세되지 않아 전 임대사업자의 임대기간에 따라 향후 임대물건을 취득한 사업자의 종합부동산세 과세여부가 결정되고, 이는 국민의 주거안정을 위해 일정기간 임대사업을 영위한 사업자에게 종합부동산세 합산을 배제한다는 입법취지에 부합하지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때 임대주택자의 지위승계로 전 소유자의 임대기간을 통산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 설사 임대사업자 지위승계로 전 소유자의 임대기간을 통산하여야 한다는 청구주장을 받아들인다 하더라도, 쟁점안성주택의 소유권보존 등기일인 2002.10.1.부터 쟁점안성주택이 주식회사 OOO에게 매매되어 소유권이전된 등기일인 2010.4.26.까지의 기간 및 쟁점여수주택의 사용검사일인 2002.9.30.부터 쟁점여수주택의 매각일자 및 일반분양일자가 속한 2008년～2011년까지의 기간은 매입임대주택의 합산배제 임대주택 요건인 “10년이상 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건을 충족시키지 못하므로 쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당되지 않는다고 할 것이다. (다) 쟁점 ③에 대해 살펴본다. 청구법인은 과세처분이 적법하다 하더라도 청구법인은 계속기업의 유지가 어려운 재무상태이고 과세처분이 이루어지면 결과적으로 청구법인이 파산에 이르게 되는 결과만을 초래하게 될 것이므로 과세의 합목적성 측면에서 청구법인의 재무상태를 고려해야 한다고 주장하나, 조세법은 강행규정이므로 세법이 정한 과세요건을 충족하면 과세관청은 세법이 정하는 바에 의하여 징수하여야 하고,종합부동산세법상 납세의무자의 재무상태를 고려한 별도의 감면규정이 없으므로국세징수법상 징수유예 사유에 해당하는지를 별론으로 하더라도, 청구법인의 이러한 재무상태를 이유로 이 건 종합부동산세 부과처분이 위법하거나 부당하다고 보기는 어렵다고 판단된다. (라) 따라서 처분청이 쟁점주택을 매입임대주택으로 보아 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.