상가의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여 달라는 주장은 이유 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)와 OOO 5호(이하 “쟁점상가”라 한다), 7호 및 8호(쟁점상가를 포함하여 이하 “전체상가”라 한다)에 대한 투자계약을 체결하고, 2007.3.14.OOO로부터 전체상가를 투자원금 OOO원 및 이자 OOO원에 대한 대물변제로 취득하였으며, 2012.3.6.쟁점상가를 OOO원에 양도한 후, 전체상가의 대물변제가액(OOO,OOO,OOOO)을 기준시가로 안분하여 OOO원을 쟁점상가의 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고 후 무납부하였다가, 2012.5.29. 쟁점상가의 실지취득가액이 불분명하고, 매매사례가액 및 감정평가액이 없다는 이유로소득세법(이하 “같은 법”이라 한다) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호(취득가액) 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) 제3항의 규정에 의한 환산취득가액 OOO원을 적용하여 달라고 경정청구하면서 신고세액과의 차액 OOO원만을 납부하였다.
• 나. 처분청은 전체상가의 대물변제가액이 과세전적부심사결과 OOO원(원금 OOO원, 이자 OOO원)으로 결정되었고, 이자소득 관련 종합소득세가 이미 납부되었다는 이유로 2012.6.20. 청구인의 경정청구를 기각하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.26. 이의신청을 거쳐 2012.8.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 대물변제로 취득한 자산의 취득시기는 소유권이전등기접수일이고, 채무변제액에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에 대불변제액이 실지취득가액이 되는 것이나, 그 가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하여야 하는 바, 쟁점상가의 취득일은 소유권이전등기접수일인 2007.3.14.로서 처분청이 청구인과 OOO가 투자금액의 담보목적으로 분양계약서를 작성한 2004.2.6.을 쟁점상가의 취득일로 본 처분은 부당하며, 설령 쟁점상가의 취득일을2004.2.6.로 보더라도, 처분청 스스로 이자채권이 확인되지 아니한다는 이유로 전체상가의 취득일부터 3년 6개월전인 2003.9.9.자 분양가액을 매매사례가액으로 하여 대물변제액을 OOO원으로 결정하였는 바, 2003.9.9.자 분양가액은 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 매매사례가액 적용시 “취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액”으로 볼 수 없는 바, 이 건은 쟁점상가의 취득당시(2007.3.14)의 실지취득가액이 불분명하고, 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액 및 감정평가액이 없으며, 대물변제된 이자채권이 얼마인지 확인되지 아니하여 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하며, 이자채권을 대물로 변제받은 경우에 이자수입금액의 계산은 같은 법 제24조(총수입금액의 계산)가 적용되고, 대물변제받은 부동산을 양도한 경우에 취득가액은 같은 법 제97조 제1항의 규정을 적용하여야 하는 것일 뿐 위 제24조의 규정에 의한 수입금액을 반드시 실지취득가액으로 하여야 한다는 규정이 없는 바, 대물변제된 채권가액 OOO원을 전체상가의 취득에 든 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부는 오로지 같은 법 제97조 제1항의 규정에 의해 판단하여야 하는 바, 쟁점상가의 취득가액은 같은 법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 적용하는 것이 타당하다(조심 2008서1697, 2009.9.28. 참조).
• 나. 처분청 의견 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래가액이 되는 것이며, 전체상가의 대물변제 채권가액은 청구인의 이자소득을 결정하기 위한 처분청의 과세전적부심사결과 이미 OOO원으로 결정되었고, 청구인이 OOO원 중 이자 OOO원에 대한 종합소득세를 기납부하였으며, 심판청구시 쟁점상가의 취득가액을 환산가액으로 해달라는 청구인의 주장은 2009년 쟁점상가와 관련된 과세전적부심사청구에서 제3자들의 분양가액을 기준으로 대물변제가액을 산정해달라는 청구인의 주장과도 배치되는 바, 청구인의 이자소득을 구성하는 대물변제 채권가액의 정정없이 양도소득의 취득가액만 환산가액으로 경정하여야 한다는 청구주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점상가의 실지취득가액을 대물변제 채권가액으로 보아 과세한 처분에 대하여 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1)소득세법제24조(총수입금액의 계산) 제1항 및 제2항은 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 하되, 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다”고 규정하고, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항은 “자산 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액”으로 규정하고, 같은 법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2(추계 결정 및 경정) 제3항은 “실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 취득일 전후 각 3개월 이내의 매매사례가액, 같은 기간의 감정가액, 환산취득가액 및 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액으로 취득가액을 추계결정 또는 경정할 수 있다”고 규정하고 있다.

(2) 청구인과 공동투자자인 허 OOO과 함께 2004.2.6. OOO에O,OOO OO원(청구인 지분 OOO원)을 투자하면서 원금 및 이에 대한 이자명목으로 OOO원(청구인 지분, 총금액은 OOO원)을 아래와 같이 상환받기로 하되, OOO가 약정기일에 투자원금 및 배당금을 지급하지 못할 경우에 전체상가의 소유권을 별도의 정산절차 없이 청구인과 허 연에게 각 지분대로 이전하여 주기로 약정하였다.

(3) 청구인은 OOO로부터 투자원금 및 이자를 지급받지 못하자 소유권이전등기청구의 소(OOO지방법원 2006나41770)를 제기한 바, 같은 법원은 “약정서 작성당시 OOO는 약정기일에 투자원금 및 배당금을 지급하지 못할 경우 그 변제에 갈음하여 원고에게 피고 회사가 신축 중이던 전체상가에 관한 모든 권리를 2004.6.1.을 기준으로 별도의 정산없이 이전하기로 한다는 내용의 대물변제예약을 하였으나, 이후 청구인에게 위와 같은 약정에 따른 투자원금 및 배당금을 지급하지 못한 바, 전체상가 중 청구인 지분에 대하여 대물변제를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라”고 판결하였고, 전체상가의 등기사항전부증명서에 의하면 대물변제를 원인으로 2007.3.14. 청구인에게 전체상가의 2분의1의 지분이 소유권이전등기된 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 2007.3.13. OOO구청에 전체상가의 취득세 및 등록세 과세표준을 OOO원으로 신고하였으며, OOO는 전체상가를 청구인에게 대물변제하면서 전체상가의 가액을 OOO원으로 하여 세금계산서 및 계산서를 발행하였으나, 청구인은 부가가치세 매입세액공제를 받은 사실은 없는 것으로 확인되었다.

(5) 처분청의 과세전적부심사결정서를 보면, 처분청은 2009.6.1. 청구인에게 원금 OOO원을 제외한 OOO원의 이자소득에 대한 종합소득세OOO,OOO,OOO원을 납부하도록 세무조사결과를 통지하였으나, 청구인이 과세전적부심사를 청구한 것에 대하여 심리한 결과 전체상가의 정확한 대물변제가액이 확인되지 아니한다는 이유로 청구인의 주장대로 청구인과 OOO가 약정한 날(2004.2.6.) 이전인 2003.9.9. OOO가 청구외 강OOO 등과 평당 OOO원에 분양계약을 체결한 것을 매매사례가액으로 보아 청구인의 비영업대금 이자소득을 계산하여 전체상가의 이자상당 채권액을 OOO원(63평*9백만원-원금 OOO원)으로 감액결정한 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 이자채권을 대물로 변제받은 경우에 이자수입금액의 계산은소득세법제24조(총수입금액의 계산)의 규정이 적용되고, 대물변제받은 부동산을 양도한 경우에 취득가액은 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)의 규정을 적용하여야 하는 바, 위 제24조의 규정에 의한 수입금액을 쟁점상가의 양도시 실지취득가액으로 하는 것은 부당하며, 실지취득가액이 불분명한 경우에는 순차적으로 매매사례가액, 감정평가액, 환산취득가액 및 기준시가를 적용하여야 하며, 과세전적부심사 결과 이자소득을 OOO원으로 확정한 것은 부당하다는 주장이다.

(7) 살피건대,소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매당사자 간에 실지 거래된 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지 거래된 가액이 되는 것이나, 그 가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 방법에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 취득가액으로 하는 것인 바(서면4팀-430, 2006.2.28., 재산세과-982, 2009.5.20. 등 참조), 이 건은 전체상가의 대물변제 채권가액이 과세전적부심사청구시 청구인이 주장하는 바대로 OOO가 제3자와 체결한 분양계약상의 매매사례가액을 기준으로 OOO원으로 결정되었고, 청구인이 OOO원 중 원금 OOO원을 제외한 이자 OOO원에 대한 종합소득세를 기납부하고, OOO원을 기준시가에 따라 안분계산하여 쟁점상가의 취득가액을 산정하여 신고한 점 등에 비추어, 청구인의 이자소득을 구성하는 대물변제 채권가액의 정정없이 쟁점상가의 취득가액만 환산가액으로 경정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.