여러 가지 증빙들을 종합한 결과 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 과세한 처분은 정당함

이 건 심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.12.28. OOO 대지 1,104㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인이 운영하던 OOO(이하 “쟁점상가”라 한다)과의 교환계약에 의해 취득하여 2009.6.29. OOO원에 임의경매로 양도하고, 2010.5.28. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 2009년 귀속 양도소득세 확정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 신고하였으나, 계약일자가 기록되지 않은 부동산교환계약서 및 취득가액에 대하여 청구인이 제출한 소명내용이 신고한 취득가액과 일치하지 않아 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액 OOO원을 취득가액으로 하여 2012.2.10. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.30. 이의신청을 거쳐 2012.7.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 운영하던 쟁점상가 경영권과 교환으로 취득하였는데, 교환계약서에 매도인 및 부동산중개인 등이 기재되어 있고, 관련영수증 등에 의하여 실제 취득가액을 알 수 있음에도 이에 대한 사실확인을 생략한 취득가액이 불분명하다는 이유만으로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 부동산교환계약서, 금융거래내역, 취등록세, 법무사수수료 등 증빙을 제출하면서, 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO원이라고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 증빙에 의하여 확인되는 취득가액은 OOO원에 불과하여 청구주장을 인정하기 어려우므로 환산취득가액인 OOO원을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없으며, 취득가액과 관련하여 청구인은 당초 실지거래가액에 의하여 신고한 OOO원이 정당하다는 주장이고, 처분청은 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액에 의한 OOO원을 적용하여야 한다는 의견이다.

(2) 청구인은 취득가액이 OOO원이라면서 쟁점상가와의 <표 1>의 교환계약서 및 취득가액에 대하여 청구인이 쟁점상가의 전세계약금 등 증빙자료를 제시하면서 취득가액이 OOO원이라고 주장하나 처분청에서 확인한 내용이OOO원으로 <표 2>와 같다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 부동산교환계약서 외 매매계약서를 작성하여 등기이전을 하였는데, 매매계약서에는 매도인이 노OOO(교환계약서상 매도인의 장모), 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있으며, 노OOO는 쟁점토지를 양도하고 1년 미만 단기양도에 따른 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 OOO원 (2001.6.30. 기준 개별공시지가 ㎡당 45,100원)으로 양도소득세 예정신고를 하였다. (4)소득세법제114조 제2․3․4항, 소득세법 시행령제176조의2 제1항에서 “양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정할 수 있는데 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 등의 사유로 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액 감정가액 환산가액 또는 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다” 고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 교환계약서에 의해 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하나, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산 절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(조심 2010서645, 2011.1.31. 외 다수 같은 뜻). 이 건 사실관계에서, 청구인은 청구인이 경영하던 쟁점상가와 쟁점토지를 교환하고 교환계약서를 작성하였으며, 쟁점토지 취득가액을 OOO원이라고 주장하는 반면, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 노OOO는 그 양도가액을 OOO원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였는 바, 교환당시 쟁점토지의 개별공시지가가 OOO원임을 감안하면 거래상대방이 신고한 양도가액이 시가를 반영하였다고 보기 어려운 측면이 있다. 또한, 청구인은 쟁점상가와 쟁점토지를 교환함에 있어 그 시가를 감정하는 등의 절차없이 당사자간 임의로 평가한 가액으로 단순교환하여 그 가액을 객관적인 가액으로 인정하기 어렵고, 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니하며, 청구인이 제출한 증빙상 금액인 OOO원에 대한 처분청이 확인한 가액이 OOO원으로 청구인이 신고한 OOO원을 실제의 취득가액으로 단정하기는 어려운 것으로 보이는 점 등을 종합하면 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이므로 처분청이 환산취득가액 OOO원을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.