부수토지를 제외하고 양도한 주택의 양도가액을 부수토지의 양도가액과 합산하여 고가주택으로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.10.9. 취득한 경기도 의왕시 청계동 542 대지 330㎡(이하 “쟁점주택 부수토지”라 한다) 및 동 지상 주택 207.41㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도시기를 달리하여 쟁점주택은 2010.11.22. 최연숙에게 636,528,220원에, 쟁점주택 부수토지는 2010.11.30. 인근 다른 토지와 함께 1,225,414,660원에(쟁점주택 부수토지는 704,000,000원임) 경기도 의왕시에 공공용지 협의에 의한 양도를 한 후, 2011.1.20. 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점주택에 대해서는 1세대1주택 비과세 신청(양도가액을 510,000,000원으로 함)을 하고, 쟁점주택 부수토지에 대해서는 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대한 현지확인을 실시하여 쟁점주택의 양도가액 636,528,220원과 쟁점주택 부수토지의 양도가액 704,000,000원의 합산가액(1,340,528,220원)이 9억원을 초과한다 하여 쟁점주택의 양도를 고가주택의 양도로 보고, 청구인의 쟁점주택 양도에 대한 1세대1주택 비과세 신청을 배제하여 2012.3.8. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 23,697,030원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.13. 이의신청을 거쳐 2012.8.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택과 쟁점주택 부수토지는 양도시기가 다르며 주택을 제3자에게 먼저 양도하고 나중에 토지만 공공용지로 수용되는 경우에 양도토지는 주택의 부수토지로 볼 수 없으므로(국세청 제도46014-11792, 2001.7.3.) 쟁점주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하였는지 여부는 쟁점주택만을 대상으로 판단하여야 하고, 따라서 쟁점주택의 양도가액은 636,528,220원으로 고가주택에 해당하지 아니하여 1세대1주택 비과세요건을 충족하였다고 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 주택만을 양도한 경우에도소득세법제89조【비과세 양도소득】제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제156조【고가주택의 범위】에서 고가주택 판정시 주택 및 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 보도록 규정하고 있어, 쟁점주택의 양도가액 636,528,220원과 쟁점주택 부수토지 수용가액 704,000,000원〔신고내용(844,932,763원)과 달리 2011.11.03. 한국토지주택공사의 보상내역 회신공문에서 확인한 수용가액〕을 합한 가액 1,340,528,220원이 9억원을 초과하므로 쟁점주택을 고가주택에 해당한다고 보아소득세법제95조【양도소득금액】제3항 및 같은 법 시행령 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】에 의해 양도차익 등을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고, 청구인이 제출한 유권해석(국세청 제도46014-11792, 2011.7.3.)은 쟁점주택의 고가주택 해당여부를 판단하는데 적용할 수 있는 사항이 아니다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택이 고가주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조【양도소득금액】

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제100조【양도차익의 산정】

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. 제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액―9억원 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ───────── 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액―9억원 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 부수토지 및 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 청구인은 2003.10.9. 쟁점주택 부수토지를 취득하여 2010.11.30. 공공용지의 협의취득을 등기원인(2010.11.17.)으로 하여 의왕시에 소유권을 이전하였고, 2003.10.9. 쟁점주택을 취득하여 2010.11.22. 최연숙에게 양도(등본기재 거래가액 금 510,000,000원)한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주택 부수토지 및 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고서 등 에 의하면 청구인은 2011.1.20. 2010년 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점주택에 대해서는 1세대1주택에 따른 비과세 신청을 하고, 쟁점주택 부수토지에 대해서는 양도소득세를 신고·납부한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 국세청 유권해석(국세청 제도46014-11792, 2001.7.3.)을 보면, 질의자가 주택 1동(주택 151㎡, 토지 189㎡이며 이 주택 이외에 다른 주택은 없음)을 10년 넘게 갖고 있다가 2000년 3월에 주택을 갑에게 양도하고 토지는 2000년 10월에 구청의 공공시설 부지로 수용당한 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는지 질의한데 대해, 1세대 1주택인 자가 주택의 건물부분을 먼저 제3자에게 양도하고 그 후 부수토지가 공공용지로 수용된 경우 토지의 양도는 비과세되는 1세대 1주택 부수토지에 해당되지 아니한다고 회신한 것으로 나타난다.

(4) 살피건대,고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 다르거나 양도시기가 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액을 기준으로 하는 것이 타당한 점, 청구인이 제시하는 국세청 유권해석은 고가주택 판정시의 가액계산에 대한 것으로 보기 어려운 점 등에서 처분청이 쟁점주택을 고가주택으로 보아 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.