청구인이 쟁점부동산을 취득하는 대가로 양도부동산 가액과 쟁점부동산의 대출금 및 임대보증금 채무를 각각 부담하는 것으로 하여 교환계약을 체결한 이 건의 경우, 교환한 대가라 주장하는 양도부동산의 가액까지 포함하여 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기는 어렵지만, 동 부동산을 취득하며 부담한 채무만큼은 쟁점부동산 취득가액으로 산정하는 것이 타당함
청구인이 쟁점부동산을 취득하는 대가로 양도부동산 가액과 쟁점부동산의 대출금 및 임대보증금 채무를 각각 부담하는 것으로 하여 교환계약을 체결한 이 건의 경우, 교환한 대가라 주장하는 양도부동산의 가액까지 포함하여 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기는 어렵지만, 동 부동산을 취득하며 부담한 채무만큼은 쟁점부동산 취득가액으로 산정하는 것이 타당함
1. OOO세무서장이 2011.9.7. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 청구인이 취득한 경기도OOO 대지 480㎡, 같은 리 135-5 임야 900㎡, 같은 리 135-6 도로 266㎡, 같은 리 135-7 임야 40㎡ 및 같은 리 135-4의 지상건물 686.85㎡의 취득가액을 OOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고,
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 처분청이 산정한 환산취득가액은 쟁점부동산을 취득할 당시에 인수한 채무(금전지급)OOO원에도 미치지 못하여 거래의 실질내용을 전혀 반영하지 못하는 것이므로 청구인이 부담하는 OOO원의 채무와 경기도 OOO건물과 같은 도 OOO 토지(이하 “양도부동산”이라 한다)의 시가평가액OOO원(OOO 건물 OOO원,OOO 토지 OOO원)의 합계 OOO원 을 당사자 간의 합의에 의한 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다.
(2) 쟁점부동산을 취득할 당시 담보대출을 받기 위한 목적으로 O OOO주식회사가 OOO법인에게 의뢰하여서 2002.10.23. 작성한 감정평가서에 의하면 감정가액(2002.10.21. 가격시점)이 OOO원인 사실을 확인할 수 있는바, 비록 하나의 감정가액이기는 하지만 대출담보의 목적에서 보수적으로 평가한 가액이며 평가 기간 내에 객관적이고 합리적인 방법으로 감정한 것은 시가로 볼 수 있으므로 동 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.
(1) 청구인과 쟁점부동산의 공부상 소유자인 오OOO가 당초 작성한 계약서상 매매대금 OOO원과 교환가격이라 주장하는 OOO원은 대출시점의 감정가액OOO원, 취득당시 기준시가 OOO원, 8년이 경과한 시점의 감정가액OOO원에 비하여 높은 금액이라 신빙성이 없으며, 대가로 추가되었다고 주장하는 양도부동산도 교환당시 평가액이 아니라 그 이후에 매매된 가액 및 2년 후의 토지보상 가액이라 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 삼을 수는 없는바, 목적물 에 대한 시가감정을 실시하여 감정가액의 차액에 대한 정산을 하는 등의 절차에 의하여 산정한 금전적 가치를 표준으로 하는 교환을 한 것이 아니어서 그 가액을 인정할 수 없으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 경정함은 타당하다.
(2) 쟁점부동산을 담보로 제공하여서 대출받을 목적으로 2002.10.21. OOO주식회사가 의뢰하여 OOO이 산정한 OOO 원은 취득일인 2002.11.13.을 전후하여 3개월 이내에 2이상의 감정평 가법인이 평가한 감정가액이 아니므로 받아들일 수 없다.
① 교환으로 취득하여 양도한 쟁점부동산의 취득가액을 부동산에 설정된 채무부담액과 교환의 대가로 지급하는 부동산의 시가평가액을 합산한 가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 교환계약 당시 평가기간(전후 3개월) 내에 1개의 감정평가기관이 작성한 감정평가서상의 감정가액을 취득가액으로 할 수 있는지 여부
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인이 2002.11.13. <표1>과 같이 교환계약으로 취득하였다 주장하는 쟁점부동산은 수원지방법원의 임의경매에서 3회 유찰된 후 에 OOO에 낙찰되어 2009.12.18. 최OOO에게 소유권이 이전되었으며, 청구인은 2010.4.12. 아래 <표2>와 같이 양도가액은 경락가액인OOO원으로, 취득가액은 교환가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 교환으로 취득한 쟁점부동산의 가액이 불분명하다 하여 청구인이 신고한 가액 을 부인하고 환산한 가액을 적용하여 <표2>와 같이 양도소득세를 부과하였음이 경정결의서 등의 심리자료에 나타난다. (나) 청구인과 오OOO가 2002.8.5. 작성한 매매계약서에 매매대금을 OOOO,OOOO원으로 하며, 보증금인 OOO원은 매수인이 잔금을 지급할 때 변제한다고 기재되어 있고, 김OOO봉 외 1인(을)이 2002.8.
30. 체결한 교환계약서에는 갑의 부동산(쟁점부동산 내의 시설물, 융자금 OOO원을 포함)과 을의 부동산(양도부동산)을 교환하는 것으로 표시되어 있다. (다) 처분청 심리자료에 의하면 청구인이 김OOO과의 교환계약에 의하여 쟁점부동산을 양수하는 대가로 2002.10.14. 청구인이 소유하는 경기도OOO 건물의 소유권을 김OOO이 지정한 정O O에게 이전하면서 임대보증금 OOO원을 차감한 금액 OOO원에 미등기 양도하여 김OOO이 대금을 수령하였고, 처형인 김OOO가 소유한 경기도OOO 토지는 농지의 보유기간이 8년 이상이 되어야만 양도소득세의 면제가 가능하므로 소유권이전등기를 늦추자고 김OOO에게 제의하여서 이전되지 아니한 상태에서 수용되어 보상금 OOO원을 청구인이 수령하였으나, 이를 지급하지 아니하자 김OOO이 제기한 보상금청구소송에 따라 전액이 지급되었다. (라) 처분청은 쟁점부동산의 교환가격 OOO원이 대출시점의 감정가액OOO원, 8년 후의 감정가액 OOO원에 비하여 높아서 신빙성이 없으며, 등기부등본에 따르면 오OOO가 소유권자임에도 김OOO과 계약한 점, 청구인이 계약당사자(청구인은 김OOO 외 1인이 본인의 대리인이라고 주장함)가 아닌 점, 대가로 지급한 양도부동산의 가액을 교환 후의 매매가액과 2년 뒤에 수용될 때의 토지보상가액으로 평가한 점, 교환계약서에 각 부동산의 평가금액이 기재되어 있지 아니하고 가액이 쌍방합의에 따르는 임의평가금액 이며 목적물의 시가를 감정하여 가액의 차액에 대한 정산하는 등 금전적인 가치를 표준으로 하는 교환을 한 것이 아닌 점 등을 감안하면, 교환가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이다. (마) 청구인은 쟁점부동산의 실질소유자인 김OOO과 작성한 교환계약서 형태의 실질적인 매매계약서가 있으며, 이 건은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 OOO원의 채무를 지급하면서 양도부동산을 제공하는 복합거래로 실지취득가액은 채무 OOO원과 양도부동산 가액의 합계임 에도, 처분청이 실지거래가액을 확인하기 위한 매매계약서 등의 서류 가 없으며, 있다 하더라도 그 중요한 부분이 미비하거나 또는 그 계약서 등의 내용이 감정가액, 기준시가 등에 비추어 허위임이 명백한 경우로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (바) 살피건대, 실지거래가액이라 함은 거래당시 대가로 지급받거 나 지급한 가액으로 매매계약서나 기타의 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것으로, 교환계약에서 목적물을 감정한 가액 의 차액에 대한 정산을 수반한 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있지만 단순한 교환인 경우에는 그러할 수 없다 할 것이나, 청구인이 취득하 는 대가로 양도부동산 가액과 쟁점부동산의 대출금OOO및 임대보증 금OOO의 합계인 OOO원의 채무를 각각 부담하는 것으로 하여 교환계약을 체결한 이 건의 경우, 교환한 대가라 주장하는 양도부동산의 가액까지 포함하여 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 인정하기는 어렵지만 동 부동산을 취득하며 OOO원의 채무를 부담하였고, 아래와 같이 1개 감정평가법인이 감정한 가액이 비슷한 수준인 OOO원인 점 등을 감안하면, 적어도 청구인이 부담한 채무인 OOO원 만큼은 쟁점부동산 취득가액으로 산정하는 것이 타당하다고 판단된
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.