입주권의 취득가액은 취득당시의 매매사례가액(분양가액+프리미엄)으로 결정하여야 함

OOO세무서장이 2012.12.5. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 23,816,540원의 부과처분은 청구인의 OO시 OO구 OO동 OOO 제1지역 주택조합 OOOO OOOO 조합원의 지위(입주권)에 대한 취득가액을 적용함에 있어 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제1호의 규정에 따라 취득당시의 매매사례가액(분양가액+프리미엄)을 조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.5.26. OO시 OO구 OO동 OOO 제1지역 주택조합(이하 “쟁점조합”이라 한다) OOOO OOOO 조합원의 지위(이하 “쟁점입주권”이라 한다)를 송OO로부터 취득하여 2010.7.29. 456,419천원에 양도하고, 2010.9.30. 취득가액 343,939천원, 기타필요경비 112,000천원(프리미엄 1억원 포함)으로 하여 2010년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OO세무서장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 거쳐 청구인이 기타필요경비에 산입한 프리미엄 1억원과 중개수수료 3,000천원은 객관적인 지급증빙이 없어 이를 부인하여 자료통보하였고, 이에 따라 처분청은 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 25,106,040원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.5. 이의신청을 하였고, 그 결과 처분청은 중개수수료 3,000천원을 기타필요경비에 산입하여 2009년 귀속 양도소득세를 23,816,540원으로 감액경정하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 청구인은 쟁점입주권을 취득하면서 프리미엄 1억원을 지급한 것이 금융증빙에 의하여 나타남에도 이를 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) (예비적 청구) 프리미엄 1억원을 필요경비에서 제외한다면 쟁점입주권의 취득가액 또한 불분명하므로 취득가액을 매매사례가액으로 추계결정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구) 청구인이 쟁점입주권 취득시 지불한 매매대금 중 일부인 180,500,000원(프리미엄 1억원 포함)에 해당하는 OO은행 수표에 대한 금융조사결과 쟁점입주권 양도인 송OO와 무관한 제3자로 나타나므로 프리미엄 1억원을 필요경비에서 제외한 것이다.

(2) (예비적 청구) 소득세법제114조 제5항에서 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액 등을 적용할 수 있는 것으로 쟁점입주권의 경우 분양가액 등 실지취득가액이 나타나므로 취득가액을 추계로 경정할 수 없다.

• 가. 쟁 점

(1) (주위적 청구) 쟁점입주권의 취득가액에 프리미엄 1억원을 가산하여야한다는 청구주장의 당부 (2) (예비적 청구) 쟁점입주권의 취득가액을 추계경정하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

• 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 및 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또느 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 등 심리자료에 따르면, 청구인은 2006.5.26. 쟁점입주권을 송OO로부터 취득하면서 매매계약서를 작성하지 않았고, 2010.7.29. 쟁점입주권을 456,419천원에 양도한 후, 2010.9.29. 쟁점입주권에 대한 양도소득세를 신고하였으며, 신고내용 중 쟁점입주권의 취득가액과 기타 필요경비의 내용은 다음 <표>와 같다. <표> 쟁점입주권의 취득가액과 기타 필요경비의 내용

(2) 청구인은 위 취득가액 및 필요경비 중 2006.5.26. 쟁점입주권를 송OO로부터 취득하면서 소요된 비용은 243,000천원(전소유자 불입액 132,500원, 프리미엄 1억원, 업무추진비 8,000천원, 업무대행비 1,000천원, 공인중개사 수수료 1,500천원)이라고 주장하면서 이에 대한 금융증빙내역을 첨부하여 제출한 바, 그 내용은 다음 <표>와 같다. <표> 매매대금 지급내역

(3) OO세무서장은 쟁점입주권 매매 잔금으로 2006.5.26. 청구인 OO은행통장(OOO-OO-OOOO-OOO)에서 발행한 180,500천원 수표(자가 OOOOOOOO)의 금융정보거래를 2011.10.12. OO은행으로부터 회신받은 바, 그 내용은 다음 <표>와 같다.

(4) OO세무서 담당공무원의 조사종결보고서(2011.11)에 따르면, 청구인은 위 180,500천원 수표(자가 OOOOOOOO)에 대하여 쟁점입주권의 전소유자인 송OO에게 지급한 것이라고 증명을 하지 못하고 있고, 금융조회에서도 송OO에게 지급된 사실을 확인할 수 없으며, 송OO도 프리미엄을 받은 사실이 없다고 하고, 최종 은행입금자인 이OO도 청구인과 관련이 없고 동 수표를 어떻게 소지하게 되었는지 기억할 수 없다고 하여 프리미엄 1억원에 대하여 취득가액에서 부인한 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점입주권을 취득하기 위해서는 프리미엄이 없을 수 없다고 주장하면서 2005.5.16. OOOO신문에 게재된 OOOOO이 시공하는 OO동 OOO번지 조합아파트 분양권의 매매가에 관한 기사내용을 제출한 바, 이에 따르면 쟁점입주권의 프리미엄이 5,000만원에서 7,000만원인 것으로 기재되어 있는 것으로 나타나며, 청구인은 그 후 1년이 지나 부동산 경기가 활성화된 시점인 2006.5.26. 쟁점입주권을취득하여 프리미엄은 더욱 올라갔고, 조합원이 아닌 청구인이 취득할 당시 프리미엄 없이 쟁점입주권을 취득하는 것은 불가능할 수 밖에 없다고 주장하고 있다.

(6) 또한, 청구인은 쟁점입주권의 매매대금 중 계약금 10,000천원과 대출승계액 50,000천원을 제외한 나머지 잔금 180,500천원을 수표 1장으로 지급하였음에도 수표가액 중 프리미엄 1억원을 취득가액에서 부인할 경우 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하므로 취득가액을 매매사례가액으로 추계결정하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 쟁점입주권의 전소유자의 불입가액 등 분양가액이 있으므로 추계결정할 수 없다는 의견이다.

(7) 이상의 사실관계를 종합하여 먼저 주위적 청구(쟁점①)에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점입주권의 취득가액에 프리미엄 1억원을 가산하여야 한다는 주장이나, 청구인은 쟁점입주권에 대한 매매계약서를 제출하지 못하고 있고, 청구인이 제시한 금융증빙 등으로는 프리미엄 1억원이 전소유자 송OO에게 지급되었는지 여부가 확인되지 않으며, 전소유자도 프리미엄을 지급받지 않았다고 진술하는 점을 종합할 때 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 다음으로 예비적 청구(쟁점②)를 살펴보면, 쟁점입주권에 대한 매매계약서가 없고, 청구인이 신고한 쟁점입주권의 매매가액 190,500천원 중 프리미엄 1억원을 부인할 경우 매매가액의 52%를 부인하는 것이 되며, 수표로 발행하여 지급한 금액 180,500천원 중 1억원은 취득가액임을 부인학 나머지 금액만을 취득가액으로 인정하는 것도 합리적이라고 할 수 없을 뿐 아니라, 청구인이 제출한 금융증빙내역에 의하면 대금지급액이 처분청이 판단한 취득가액을 초과하게 되므로 처분사실과 부합하지 아니하여 장부 기타 증빙서류에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 인정 도는 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 볼 수 있으므로 소득세법제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의2 제1항의 규정에 따른 추계조사 결정 사유에 해당된다고 보여진다. 그렇다면, 처분청이 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세의 부과처분은 청구인이 쟁점입주권을 취득할 당시 쟁점입주권의 매매사례가액(분양가액+프리미엄)을 조사하여 그 가액을 쟁점입주권의 취득가액으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.