쟁점토지를 미등기양도자산으로 보아 중과세한 처분은 타당함

심판청구를 기각합니다.

가가. 청구인은 1997.3.15. OOO와 OOO(OOO의 형)로부터, OOO의 소유인 OOO 답 502㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), OOO의 소유인 OOO 전 496㎡(이하 “인접토지”라 한다)와 그 위의 무허가건축물(인접토지와 무허가건축물을 합하여, 이하 “인접부동산”이라 한다)을 OOO에 일괄하여 취득(쟁점토지의 취득가액은 OOO)하였으나, 쟁점토지를 등기하지 아니하고 보유하다가 2008.7.8. OOO에 의하여 수용(보상금 OOO)되었고 수용된 후 양도소득세를 신고․납부하지 아니하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 등기하지 아니하고 양도한 것으로 보아 미등기양도자산에 대한 양도소득세율(70%)을 적용하여 2012.2.7. 청구인에게 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.6. 이의신청을 거쳐 2012.7.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 플라스틱 사출 공장을 운영하는 자로서 OOO에서 월세로 공장을 운영하다가 수용되는 관계로 공장용지가 필요하여 쟁점토지와 인접부동산을 취득한 것이며, 쟁점토지와 인접토지의 분할․등기를 위한 토지형질변경 및 불법건축물의 합법화를 OOO가 책임지고 처리해주기로 약속하였으나 차일피일 미루고 처리해주지 아니하였으며, 청구인도 스스로 등기를 위해 노력하였으나 쟁점토지는 공부상 지목이 농지이고 농민이 아닌 청구인이 공장용지로 사용하고 있다고 하여 토지거래허가를 받지 못하였다. 따라서 청구인은 조세회피 내지 전매이득 취득 등의 목적이 전혀 없었고 쟁점토지를 등기하지 아니한 점에 대한 책임이 없으며 쟁점토지가 수용되지 아니하였다면 청구인이 숙원하고 희망하였던 불법건축물의 양성화 및 토지거래허가가 이루어져 등기이전이 가능하였을 것이므로 쟁점토지를 미등기자산으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 미등기양도 제외 자산은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것이며, 농지 소재지에 거주하지 아니하는 비농민에 대한 농지취득의 제한 등과 같은 상대적 불능의 경 우에는 이에 해당하지 아니하는 것이다. 청구인은 쟁점토지의 지목이 농지이고 불법적으로 형질변경된 사실을 알면서 취득하였으며, 쟁점토지를 보유한 11년의 기간 동안 불법 형질변경된 부분을 원상복구한 후 토지거래허가를 받을 수 있었음에도 이러한 노력을 한 사실이 없으므로 등기를 하지 못한 부득이한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 8년이 지나서야 취득세를 납부하였고 수용된 후에도 양도소득세를 신고․납부하지 아니하였으며, 인접토지는 등기이전을 한 반면 쟁점토지만 등기이전을 아니하였고, 2003년 촬영한 사진 상으로 쟁점토지는 거의 나지 상태로 확인되어 사업용(프라스틱 성형제품 제조업)으로 사용하였다고 보기도 어렵기 때문에 청구인에게 조세회피목적이나 투기목적이 없었다고 보기도 어렵다. 따라서 쟁점토지를 미등기양도자산으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 미등기양도자산으로 보아 70% 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 (3) 농지법 제6조 【농지 소유 제한 】

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.

7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(의제)되는 인가·허가·승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 OOO(사업장 면적 41㎡)에서 ‘OOO’이라는 상호로 가정용 플라스틱 일반 성형제품 제조업을 영위하다가, 1999.6.30. 인접토지로 사업장 소재지를 변경(당시 사업장 면적 196㎡)하였고, 2005.10.1. OOO(사업장 면적 4,950㎡)로 사업장을 변경한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인과 OOO가 1996.9.16. 체결한 쟁점토지 및 인접부동산 매매계약서에 의하면 인접토지 위에는 건축물이 있고 그 건축물도 매매목적물로 표시되어 있으며, 쟁점토지를 분할한다는 내용이 특약사항에 표시되어 있는바, 처분청이 확인한 바에 의하면 인접토지 위의 건축물은 무허가건축물로 나타나며 청구인도 이러한 사실을 인정하고 있다.

(3) 처분청이 OOO(부동산관리팀)에 확인한 내용에 의하면 쟁점토지는 2002.11.20. 최초로 토지거래허가지역으로 지정되었고 2012.1.30. 해제되었다는 내용, 쟁점토지는 자연녹지지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있는 내용, 쟁점토지와 인접토지는 도로를 사이에 두고 인접해 있다는 내용이 나타나며, 청구인이 처분청에 제출하였다는 현장사진(2003.10.20. 촬영)을 보면 쟁점토지는 콘크리트로 포장되어 있고 쇠파이프 기둥으로 만든 천막, 철제 대문, 벽돌 담장 등이 설치되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 OOO이라는 사람을 질의자로 하여 OOO으로부터 회신받은 공문OOO에 의하면, 농지취득신청 대상 필지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질변경한 농지인 경우에는 복구가 필요하며, 불법상태에서는 농지취득자격증명이 발급되지 아니하고, 1997년 당시 쟁점토지는 ‘농림지역’이고 ‘농업진흥지역’이며 농업진흥지역에 사출용 공장 허가는 불가능하였다는 내용이 나타난다.

(5) 청구인이 OOO으로부터 발급받아 제출한 세목별 납세증명서(2012.4.18.)에 의하면, 청구인은 쟁점토지 취득 관련 취득세 및 농어촌특별세 OOO을 2004년분으로 납부한 사실이 나타나고, OOO가 청구인에게 발행한 영수증(2008.11.6.)에 의하면 임차료 OOO, 각종공과금 OOO, 세무사 양도소득세신고서 작성대행료 OOO, 합계 OOO을 수령하였다는 내용이 나타나는바, 청구인은 쟁점토지 수용 당시 OOO가 등기부상 소유자이었고 OOO에게 보상금이 입금되었으므로 OOO가 양도소득세 문제를 처리한다고 하여 세무사 비용 OOO을 지급하였다는 주장이다.

(6) OOO 사무장은 2012.6.29.자로 인감증명서를 첨부한 사실확인서에서, 청구인은 OOO로부터 분할하여 등기이전하는 조건으로 쟁점토지를 매입하였으나 2년이 지나도록 OOO가 이행하지 아니하였고, 1999년 9월경 쟁점토지와 인접토지가 분할되어 등기를 하고자 하였으나 쟁점토지 위에 불법건축물이 있고 콘크리트 포장이 되어 있었기 때문에 등기를 할 수 없었으며, OOO가 청구인에게 방법을 찾아보자고 제안하며 OOO 옆 지하다방에서 OOO 관계자를 소개해서 OOO을 지급하였으나 허사였고, 2004년경 법무사를 통해 등기를 할 수 있다는 말을 듣고 OOO를 찾았고 등기를 하기 위해서는 취득세를 내야 한다고 하여 취득세를 납부하였으며, 토지거래허가지역이라 2007년까지 수차례 허가신청서를 접수하였으나 허가가 거부되면 일정기간 동안 다시 접수가 불가하다는 자신OOO의 의견에 따라 신청서를 취하하였다는 사실을 확인하고 있다.

(7) OOO는 2012년 7월 인감증명서를 첨부한 사실확인서에서, 청구인에게 쟁점토지를 매각하면서 분할하여 명의이전하기로 하였으나 2년이 지나도록 이행을 못하여 수 차례 독촉을 받은 사실이 있고, 1999년 9월경 분할을 하고 등기이전을 위해 OOO 소재 OOO에 의뢰하는 등 청구인과의 약속을 이행하기 위해 토지 형질변경과 불법 건축물 양성화를 위해 많은 노력을 하였다고 확인하고 있다.

(8) 미등기자산양도와 관련한 법령을 살펴보면, 부동산을 취득한 자가 그 부동산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 소득세법제104조의 규정에 따라 70%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 다만 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 대하여는 소득세법 시행령제168조 제1항 제2호의 규정에 따라 미등기양도자산으로 보지 아니하는 것으로 규정되어 있다. 그런데 청구인은 1997.3.15. 쟁점토지를 취득하여 2008.7.8. 양도 시까지 약 11년을 보유하면서 등기를 하지 아니하였고, 그 등기를 아니하거나 못한 사유가 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 등기가 불가능한 것이 아니라 당초부터 농지 취득자격이 없으면서 농지를 취득하였고 나아가 농지를 불법적으로 다른 용도로 사용하였기 때문인 것으로 나타나므로, 쟁점토지를 법률의 규정 등에 의한 등기가 불가능한 자산으로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 미등기양도자산에 대한 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.