채권자의 유치권 신고액과 추가공사비를 양도소득 필요경비로 인정할 수 없음

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2010.1.8. 경매로 취득한 OOO OOO OOO 463 외 17필지 토지 20,979㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2010.6.7. 양도한 후 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액 OOO원에, 유치권금액 OOO원과 생태축조브럭추가공사비 OOO원(유치권금액을 합한 OOO원을 이하 “쟁점공사비”라 한다) 등을 포함한 OOO원을 필요경비로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다) 은 2011.7.20.부터 2011.8.20.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점공사비와 관련한 공사가 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전에 시행 및 완료된 것으로 보아 필요경비 부인하여 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 다. 처분청은 통보된 과세자료에 따라 2012.6.19. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 생태축조블럭공사를 한OOO(전 매도인으로부터 토지사용승락을 받은 자)과 공사계약을 체결하고 공사진행 중 경매개시로 OOO원(부가가치세 별도)의 유치권신고를 하였으나, 손OOO(전 매도인)과 작성한 공사금액 OOO원(허위 판정)을 제외한 실질적인 유치권관련 공사금액 OOO원(부가가치세 별도)은 한OOO이 OOO콘크리트 주식회사(이하 “OOO콘크리트”라 한다) 에 지불각서까지 제출한 사실상의 금액이고 경매취득 후 쟁점부동산은 장기간 공사 중단으로 매각이 불가능하여 청구인과 OOO콘크리트간의 물품납품 및 시공계약에 의한 유치권금액과 추가생태축조블록공사에 소요된 추가공사비 OOO원의 쟁점공사비는 필요경비로 인정하여야 하며, 청구인과 OOO콘크리트가 특수관계자(대표이사)에 해당한다는 이유로 경제적 동일체로 보아 쟁점공사비를 필요경비 부인하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 취득하기 이전에 이미 쟁점부동산에 대한 생태축조 블록공사는 완료된 것으로 확인되는 점, 청구인이 대표이사로 있는 OOO콘크리트와 허위로 계약서를 작성하여 양도소득세 신고시 필요경비로 계상한 점, 청구인의 법적 지급의무가 있는 유치권에 해당하는지 여부에 대한 충분한 증빙제시가 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점공사비를 필요경비 부인하여 양도소득세를 부과한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 경매로 취득한 쟁점부동산에 대한 유치권신고금액(취득이전 공사비 지출액)과 취득이후의 추가공사비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 소 득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제1항 제2호에는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득에 든 실지거래가액과 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것으로 규정하고 있으며, 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 기타 필요경비 신고내역은 아래 〈표〉와 같다.

(3) 조사청의 쟁점공사비에 대한 조사보고서상의 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산에 대한 생태축조브럭공사를 OOO콘크리트에 OOO원(공급대가)에 발주하여 2010.3.9.부터 2010.5.10.까지 공사를 실시하고 공사대금 OOO원을 지급한 것으로 신고하고 증빙자료로 공사계약서 사본, 세금계산서 사본(2매), 무통장입금확인서 사본(6매)를 첨부하였다. (나) 조사청이 쟁점부동산 소재지에 현지확인한 결과 2010년 중에는 대형 토목공사를 한 사실이 없는 것으로 탐문되고, 청구인이 취득하기 전에 이미 택지조성공사 중에 있었으나, 공사가 중단된 사실이 OOO지방법원의 경매관련서류에 의거 확인되며, 경매과정에서 공사채권에 대해 OOO콘크리트가 유치권을 신고한 사실이 나타나며, OOO청을 통해 확인한 2007년말 위성사진상으로도 쟁점부동산에 대한 토지조성공사가 2010년 이전에 이루어진 상태로 나타난다.

(4) 쟁점부동산의 유치권자인 OOO콘크리트가 2009.5.12. OOO지방법원 경매 11계에 제출한 유치권권리신고서(사건 2009타경1279 부동산임의경매)의 주요내용은 아래와 같다. (가) 권리신고인은 OOO콘크리트이며 권리신고액 OOO원(생태축조브럭공사비)으로 부동산임의경매와 관련하여 유치권권리신고인은 위 경매목적물 토지에 대한 생태축조브럭공사로 토지의 형질을 대지로 변경한 시공사로서 총공사비 OOO원 중 위 권리신고액에 상당하는 공사비를 받지 못하여 소유자 손OOO 및 시공자 한OOO을 채무자로 하는 공사대금 청구채권을 가지고 있으며 쟁점부동산을 점유․통제하고 있는 바 위 공사대금 전액을 변제 수령시까지 쟁점부동산을 점유하는 유치권을 행사하고자 유치권자로서의 권리를 신고한다. (나) 유치권신고 관련서류에 첨부된 사진에는 블록이 축조된 것이 명확히 나타나 이미 생태축조공사가 완료된 것으로 나타나며 OOO콘크리트가 유치권을 행사 중이라는 플래카드가 붙어 있었던 것으로 보아 이미 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2010년 이전에 공사가 완료된 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 제출한 ‘물품납품 및 시공계약서(시공자 한OOO과의 계약서)’를 보면, 2005.12.2. OOO콘크리트와 한OOO이 쟁점부동산의 생태축조블록공사와 관련하여 공급가액 OOO원(부가가치세세 별도)에 계약한 사실이 있고, 2008.8.4. 한OOO이 작성한 공사대금의 잔금인 OOO원을 2008.12.31.까지 지급하겠다는 ‘지불각서’의 내용으로 보아 각서 작성일(2008.8.4.)이전에 이미 생태축조공사가 완료된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 등기부등본에는 채권자인 OOO콘크리트가 2009.9.9. OOO지방법원에 임의경매개시 신청한 것으로 기재되어 있다.

(6) 위 사실관계를 종합하여 판단하건대, 청구인은 쟁점부동산의 경매취득과정에서 신청한 유치권신고가액(OOO원)과 취득이후 추가공사비(OOO원)는 쟁점부동산의 정상적인 필요경비라고 주장하나, 2009.5.12. OOO지방법원 경매11계에 제출한 유치권권리신고서상 유치권권리자가 OOO콘크리트인 점, OOO군청을 통해 확인한 2007년말 위성사진상으로도 토지조성공사가 2010년 이전에 이루어진 상태로 나타는 점, 2008.8.4. 한OOO이 작성한 공사대금의 잔금 OOO원을 2008.12.31.까지 지급하겠다는 ‘지불각서’의 내용으로 보아 작성일(2008.8.4.)이전에 이미 생태축조공사가 완료된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 등기부등본에는 채권자 OOO콘크리트가 2009.9.9. OOO지방법원에 임의경매개시를 신청한 것으로 기재되어 있는 점 등으로 보아, 처분청이 쟁점부동산에 대한 유치권신고금액(취득이전 공사비 지출액)과 취득이후의 추가공사비를 쟁점부동산의 양도가액에서 공제되는 필요경비를 부인하고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.