쟁점분양권의 양도가액을 최초계약서 상 매매가액으로 보아야함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.5.6. 주식회사 OOO신탁(이하 “OOO신탁”이라 한다)과 OOO 101호～115호 오피스텔의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다) 매수계약을 하고, 계약금 및 중도금 일부인 OOO만원을 납부한 상태에서 2005.7.28. 조OOO 및 장OOO에게 위 분양권을 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 조OOO 및 장OOO은 2005.7.27. OOO신탁에 잔금을 납부하고 2005.7.28. 소유권이전등기를 한 후 2006.2.9 임OOO에게 이를 양도하고 쟁점분양권 취득가액이 OOO천만원으로 기재된 계약서(이하 “최초계약서”라 한다)를 제출하며 양도소득세 신고를 하였다.
• 다. 처분청은 청구인에 대한 실지조사 후 위 최초계약서에 근거하여 청구인의 쟁점분양권 양도가액을 산정(최초계약서 매매금액 OOO천만원 중 청구인의 OOO신탁에의 미납잔금 OOO백만원을 제외한 OOO백만원을 청구인의 쟁점분양권 양도가액으로 함)하여 2011.12.30. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.17 이의신청을 제기하였고, 처분청은 이의신청 재조사 결정(2012.2.15.)에 따라 재조사한 후 2012.4.20. 당초 처분이 정당한 것으로 청구인에게 통지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005.7.7. 당초계약서(최초계약서)대로 매도인에게 OOO천만원에 매도할 것을 계약하고 잔금일을 2005.8.15.로 하였으나 대금지급이 이행되지 않아서 청구인이 분양받은 원가로 분양권 매도가액 OOO백만원(= 총매매금액 OOO백만원 - 분양대금 중 미납분으로 추후 납부할 금액 OOO백만원)으로 변경하여 변경계약서(이하 “검인계약서”라 한다)를 다시 작성하였으며 이 계약서로 매수인은 계약서를 검인받았고 매수인이 소유권을 이전하는데 사용하였다(당초 계약상의 잔금일자 2005.8.15. 이전인 2005.7.28.에 변경된 계약에 기하여 소유권이 이전되었기 때문에 당초 계약은 효력이 상실됨). 매수인은 김OOO에게 이건 부동산을 근저당권 설정해 주고 OOO억원을 차용하여 OOO신탁에 잔금을 불입하였고, 청구인은 잔금을 청산받지 못한 상태에서 소유권이 매수인에게 경료되어 대금채권확보를 위해 이OOO의 형수인 이OOO 명의로 소유권명의이전 가등기권리를 채권담보목적으로 설정하였으며, 매수인은 위 부동산 근저당권자의 사채이자 약 OOO억원을 연체하여 채권자 김OOO가 법원에 임의경매를 신청하였고, 청구인은 경매를 해지해서 제3자에게 매각을 한 다음 가등기채권을 회수하려고 경매비용을 대납하였는바 이OOO으로부터 OOO천만원을 차용하여 김OOO에게 주고 경매를 해지할 수 있었으며, 청구인은 이 건 부동산을 제3자에게 매각하기 위해 매수인으로부터 권리증과 매도인 인감증명을 달라고 요구하여 대리인 지위에서 이 건 부동산을 임OOO에게 매도하였고 임OOO로부터 OOO천만원을 이OOO통장으로 송금받고 OOO천만원은 이OOO이 지정하는 사람에게 송금하는 형식으로 하여 가등기권리에 기한 채권액 OOO억원을 변제받았다. 이 건 분양권 양도가액은 (검인계약서에 따라) 양도가액을 OOO원으로 해야 하는 것으로 종전의 계약은 당연히 매매계약의 효력이 상실되었으므로 새로운 변경계약서에 의하여 양도가액을 산정해야 하는 등, 최초계약서에 기초한 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 실제 양도계약서 판단에 있어, 거래가액이 다른 2개의 계약서가 존재함에 따라 재조사한바 검인계약서는 등기이전 목적으로 한 검인계약서로 보이므로 실계약서는 최초계약서로 판단된다. 2005.7.26. 등기 이전과 동시에 설정된 가등기권에 대한 지방세 과세시가표준액은 OOO만원임이 확인되고, 청구인이 양도한 후 6개월정도 경과한 시점인 2006.2.9. 임OOO가 경매가 진행 중이던 당해 물건을 OOO억원에 취득한 사실로 볼 때 거래 당시 시세가 OOO억원을 상회한 것으로 판단되며, 최초계약서는 특약사항으로 OOO신탁의 분양 잔금은 개인차용하여 설정하고, 나머지 잔금은 가등기하기로 한다라고 약정하여 실제로 매수인들은 분양 잔금을 근저당권자 김OOO로부터 OOO억을 차용하여 OOO신탁에 불입하였고, 등기이전과 동시에 심OOO에게 계약금∙중도금을 차용해 준 이OOO의 형수(이OOO)에게 가등기권을 설정하도록 하는 등 특약사항과 같이 이행되었음이 확인되며, 검인계약서는 OOO신탁에서 분양자의 지위를 포괄승계한 이후에 매수인 측에서 등기목적으로 작성된 것이므로 최초 계약내용의 변경 목적으로 작성된 것이 아니고, 당해 물건을 중개한 정상일은 거래가액이 OOO천만원이고 최초 계약서 이외에 다른 계약서의 존재를 모르며 거래가액이 변경된 사실이 없음을 확인하고 있고, 매수자들이 임OOO에게 소유권이전 업무를 담당했던 법무사 김OOO사무소를 상대로 손해배상에 대한 내용증명을 2006.6.16일 발송하였는 바 내용증명상 거래가액이 OOO천만원으로 기재되어 있으며, 검인계약서는 분양권 양도양수계약서가 작성과 동시에 OOO구청에 연속된 접수번호로 검인되는 등 등기이전만을 목적으로 검인받기 위해 작성된 것으로 판단되고, 청구인이 주장하는 매매가액OOO으로 거래가액을 볼 경우 매수자가 부담한 분양잔금 OO O,OOO만원을 제외한 잔액 OOO만원을 수령하여야 하나 전체 거래과정에서 수령한 사실이 명확한 금액은 OO O천만원으로 거래가액보다 오히려 OOO만원을 초과하여 현금 회수한 결과에 이르게 되고, 당초 대위변제 금액을 OOO억원으로 주장하다가 조사과정에서 매수자 측이 OOO천만원을 김OOO에게 변제한 사실을 제시하자 대위변제 금액을 OOO천만원으로 정정하였으며 그 또한 대위변제 한 사실이 구체적인 증빙을 통해 확인되지 않고, 매수자로부터 변제와 관련하여 차용증을 받아 놓는 등 수령한 금액 중 얼마를 실제 대위변제하였다는 것도 불분명하다. 쟁점분양권의 양도는 계약 당시 미수채권을 전제로 거래가 약정된 후 가등기권을 설정하여 미수채권을 담보한 상태에서 거래가 이행되었고, 미수채권을 회수하지 못하자 청구인 본인이 직접 다른 매수인을 물색하여 거래가액 OOO억원에 양도한 것으로, 약정한 거래금액을 전부 회수하지 못하였더라도 쟁점분양권의 양도가액은 최초 매매가액인 OOO천만원에 기초하여 산정되어야 할 것인바 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 청구인의 쟁점분양권 양도가액을 최초계약서에 기초하여 OOO백만원으로 산정한 것이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액) ① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 청구인의 쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세 재조사 종결복명서 등에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 이 건 주요 거래의 흐름을 보면 청구인은 2005.5.6. OOO신탁으로부터 OOO만원에 분양계약서 작성 후 계약금, 중도금(일부 제외)으로 OOO만원을 불입하였고 2005.7.7. 매수인들과 해당 분양권을 OOO천만원에 양도하는 매매계약서를 작성하였으며, 청구인과 매수인들은 2005.7.26. OOO신탁에서 분양권 권리의무를 승계하고 매수인들이 2005.7.27. 중도금(일부), 잔금으로 OOO만원을 불입하였고 분양권 권리의무 승계 후 2005.7.26.에 매수인 측 법무사를 통해 검인계약서OOO가 작성되었으며 동 일자에 OOO구청장에게 검인받았고(검인계약서는 실제 2005.7.26. 작성되었으나, 계약일이 2005.7.7.로 소급되어 작성) 2005.7.28. 소유권이전등기 및 소유권이전청구가등기가 설정하였으며, 2005.12.16. 근저당권자 김OOO에 의해 임의경매 개시결정되었고 2006.2.9. 임OOO가 부동산 전부를 매매가액 OOO억원에 매수하였으며, 쟁점이 된 분양권 양도거래와 관련하여 거래 당사자 쌍방이 모두 차입을 통해 거래를 진행하는 과정에서 내용이 서로 다른 2개의 계약서가 작성되었다. 거래가액이 다른 2개의 계약서가 존재함에 따라 재조사한 바 아래와 같이 검인계약서는 등기이전을 목적으로 한 검인계약서로 판단되고 실 계약서는 최초매매계약서로 판단되는바, 2005.7.26. 등기 이전과 동시에 설정된 가등기권에 대한 지방세 과세시가표준액은 OOO만원임이 확인되고, 청구인이 양도한 후 6개월 정도 경과한 시점인 2006.2.9. 임OOO가 경매가 진행 중이던 당해 물건을 OOO억원에 취득한 사실로 볼 때 거래 당시 시세가 OOO억원을 상회한 것으로 판단되고, 검인계약서는 잔금약정일이 2005.7.25일로 되어 있으나 실제 검인계약서는 기재된잔금약정일 보다 하루 늦은 2005.7.26일에 소급하여 작성된 것(계약일자를 2005.7.7일로 소급)으로, 받지도 않은 잔금을 계약서 작성 전날에 받기로 약정하였다고 기재된 모순을 가지고 있으며 작성 후 2일 후에 이루어진 가등기권에 대한 언급이 전혀 기재되어 있지 아니하고, 반면 최초계약서는 특약사항으로 OOO신탁의 분양 잔금은 개인차용하여 설정하고, 나머지 잔금은 가등기하기로 한다라고 약정하여 실제로 매수인들은 분양 잔금을 근저당권자 김OOO로부터 OOO억을 차용하여 OOO신탁에 불입하였고, 등기이전과 동시에 심OOO에게 계약금∙중도금을 차용해 준 이OOO의 형수(이OOO)에게 가등기권을 설정하도록 하는 등 특약사항과 같이 이행되었음이 확인되고, 검인계약서는 OOO신탁에서 분양자의 지위를 포괄승계한 이후에 매수인 측에서 등기목적으로 작성된 것이므로 최초 계약내용의 변경 목적으로 작성된 것이 아니다. 당해 물건을 중개한 정상일은 거래가액이 OOO천만원이고, 최초 계약서 이외에 다른 계약서의 존재를 모르며 거래가액이 변경된 사실이 없음을 확인하고 있고, 매수자들이 임OOO에게 소유권이전 업무를 담당했던 법무사 김OOO사무소를 상대로 손해배상에 대한 내용증명을 2006.6.16일 발송하였는바, 내용증명상 거래가액이 OOO천만원으로 기재되어 있으며, 심OOO(청구인)도 검인계약서 작성에는 관여하지 않은 것으로 인정하며 검인계약서의 존재 사실도 2006.2.9. 임OOO에게 부동산이 매매될 때 등기권리증에 첨부된 것을 보고 알았고, 검인계약서는 분양권 양도양수계약서가 작성과 동시에 OOO구청에 연속된 접수번호로 검인되는 등 등기이전만을 목적으로 검인받기 위해 작성된 것으로 판단되며, 청구인이 주장하는 매매가액OOO으로 거래가액을 볼 경우 매수자가 부담한 분양잔금OOO을 제외한 잔액OOO을 수령하여야 하나 전체 거래과정에서 수령한 사실이 명확한 금액은 OOO천만원으로 거래가액보다 오히려 OOO만원을 초과하여 현금 회수한 것이 되는 것으로 기재되어 있다. 한편 임OOO의 남편인 고OOO의 문답서(2012.3.9.)에 의하면, ‘OO지역 상가 시세가 약 평당 OOO천만원 수준인 상황에서 심OOO가 제시한 OOO 가격 OOO억원이 비교적 저렴하다고 판단되어 매수에 응하게’ 되었다고 진술하고, ‘OOO억원이라는 가격이 OOO지역 시세라든가 비교했을 때는 절반 수준에 불과’했고 상권을 활성화시켜서 가치를 더욱 높일 수 있다고 생각했기 때문에 매수하게 된 것이라고 기재되어 있다.

(2) 청구인이 제출한 OOO(101호～115호) 분양계약서(2005.5.6.)를 보면, 매도인이 주식회사 OOO신탁, 매수인이 청구인, 분양대금이 OOO원으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 최초계약서와 검인계약서의 내용은 아래와 같다.

(4) 청구인이 제출한 이OOO의 사실확인서에는, 심OOO(청구인)의 OOO동 소재 오피스텔 매입건으로 인하여 심OOO에게 계약금 OOO억원을 대여하였고, 분양중도금 명목으로 2회에 걸쳐 OOO억원을 대여하였다가 2006.3.2. 임OOO가 동 물건에 담보된 채무 일체를 승계 또는 변제하는 조건으로 취득함으로써 본인의 가등기권리에 기한 채무도 모두 변제받았으며, 이에 대한 이자는 전혀 받지 못했고 이 사건에 따른 기회비용도 전혀 보상을 받지 못하였기 때문에 본인에게는 상당한 손실을 끼친 사건임을 밝히며, 동 오피스텔이 경매에 착수했다는 사실을 알고 있었고 이로 인하여 심OOO가 경매를 취하하는 자금을 차용해 달라고 요청하여 2006.2.6. OOO천만원을 수표로 인출하여 대여하였고, 2006.2.9. OOO천만원을 수표로 인출하여 대여하였다가 2006.3.2. 매수인 임OOO로부터 원금 OOO천만원을 송금받았으며, 이자는 한푼도 수령하지 못하였고 원금만 수령하였으며, 본인의 채권을 변제받음과 동시에 동 물건에 설정된 가등기 권리를 모두 말소하여 줌으로써 종료되었고, 심OOO(청구인)와는 상당한 기간동안 호형호제하는 관계였기 때문에 금전거래 당시에는 별도의 차용증을 받지 않았고 통장에서 인출을 하여 대여하였다고 되어 있다. 이외에 청구인은 김OOO 사채상환 메모지, 채권최고액이 OOO백만원으로 기재된 근저당권설정 계약서(근저당권자 김OOO), 부동산임의경매신청서(근저당권자 김OOO, 청구금액 OOO억원), OOOOO 101호 및 115호 등기부등본 등을 제출하였다.

(5) 살피건대, 최초계약서에 매매대금이 OOO천만원으로 기재되고(처분청은 동 금액에서 OOO신탁에의 미납 분양잔금 OOO백만원을 제외한 OOO백만원을 양도가액으로 산정), 처분청의 재조사 복명서 등에 의하면 이 건 물건을 중개한 정OOO은 거래가액이 OOO천만원이고 최초 계약서 이외에 다른 계약서를 모르며 거래가액이 변경된 사실이 없음을 확인하고 있으며 임OOO의 배우자 고OOO은 당시 OOO지역 상가 시세가 평당 약 OOO천만원 수준인 상황에서 심OOO(청구인)가 제시한 가격 OOO억원이 비교적 저렴하다고 판단되어 매수에 응하게 되었다고 진술하였으며 이 건 거래가 ‘OOO신탁의 분양잔금은 개인차용하여 설정하고, 나머지 잔금은 가등기하기로 한다’는 최초계약서의 특약사항과 같이 이행된 것으로 보이고, 청구인이 매수인을 대신해 김OOO에게 변제했다는 경매 비용 OOO천만원에 대해 김OOO에게 동 금액이 지급된 것으로 나타나는 객관적인 증빙은 제출되지 아니한 가운데, 처분청이 확인한 청구인이 실제 수령한 금액이 OOO천만원으로서 (청구인이 그에 따라 양도가액을 산정해야 한다는) 검인계약서의 분양권 매매대금 OOO백만원을 오히려 초과하는 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 처분청이 최초계약서 매매대금OOO에 기초하여 청구인의 쟁점분양권 양도가액을 산정한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.