상가의 취득가액을 확인할 수 있는 경우에는 환산가액을 적용할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.6.4. OOO로 제1층 제103호 대지권 13.72㎡ 및 건물 41.21㎡(이하 “쟁점상가”라고 한다)를 김OOO으로부터 취득한 후, 2009.12.23. 쟁점상가를 송OOO에게 양도하였는데 소유권이전을 생략(미등기)하여 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은청구인이미등기 전매한 쟁점상가의 실지양도가액을 OOO원으로, 실지취득가액을 OOO원〔취득시 승계한 대출금 OOO원과 대물변제한 본인의 상가임차권OOO, 권리금(필요경비) OOO원을 합한 금액〕으로 하여 양도소득금액을 계산하고, 동 양도소득금액에 세율 70%(미등기자산)를 적용하여 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을2012.4.10. 청구인에게 결정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청 조사종결복명서에는 “임차권의 권리금 OOO천만원을 정OOO〔OOO서울부동산개발(이하 ”OOO서울“이라 한다)의 직원〕가 수령하여 미지급된 월세 및 소방설비 설치 등에 사용한 것”으로 확인된 것과 같이 청구인이 김OOO으로부터 쟁점상가를 취득하는 대가로 청구인 소유의 임차권을 다자간의 교환당사자인 OOO서울에 이전해 주었으므로 금전외의 자산을 주고받은 경우로서 ‘제3자로부터 토지를 취득하는 대가로 소유하던 토지를 제3자에게 이전하는 경우에 교환에 해당(부동산거래과-445, 2010.3.23.)’한다는 예규에 의하여 쟁점상가는 다자간 교환거래에 해당하고, ‘쟁점상가는 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우가 아닌 단순 교환으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우(조심 2009전3698, 2010.7.26. 같은 뜻임)’이므로 환산가액인 OOO백만원을 쟁점상가의 취득가액으로 적용하여야 한다. 설사, 청구인이 상가임차권을 정OOO에게 직접 양도한 것이 사실이라면 2009.5.30. 임차권을 정OOO에게 OOO백만원에 양도하였고, 이후 2009.6.4. 김OOO으로부터 쟁점상가를 취득하였으므로 임차권의 양도와 쟁점상가의 취득은 별개의 거래에 해당하고 또한 청구인이 김OOO에게 OOO백만원을 지급한 사실이 없음에도, ‘청구인이 OOO백만원을 김OOO에게 주어 OOO빌라트를 취득하게 한 것과 다를 바가 없는 것’이라는 막연한 추정에 의해 임차권의 양도가 교환이 아닌 유상양도로서, 취득가액이 OOO백만원으로 확인된다는 처분청 주장은 과세요건 명확주의에 반하는 부당한 처분으로서 실지취득가액이 확인되지 않는 경우이므로 환산취득가액을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제114조 제5항 에 “양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의한 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다”로 규정하고 있는 것은 당해자산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한 하는 것으로, 계약당시 쟁점상가와 청구인 소유의 상가임차권을 교환하기로 하였으나 전 소유자 김OOO이 상가임차권을 받지 않겠다고 하여 전 소유자 김OOO으로 하여금 상가임차권과 가치가 같은 OOO빌라트 301호(실지 인수가액 OOO원)를 취득하도록 한 것은 상가임차권을 매각한 대금을 김OOO에게 주어 빌라를 취득하게 한 것과 다를 바 없는 것으로 이는 쟁점상가의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것이다. 또한, 청구인은 쟁점상가의 실지거래가액을 확인할 수 있다 하더라도 쟁점상가의 실지거래가액은 시설투자비 및 영업권 OOO원, 임차보증금 OOO원, 대출금 승계액 OOO원을 합한 OOO원으로 보아야 한다고 주장하나, 위 영업권은 쌍방간 거래가 이루어지지 않은 일방적인 게시가격이며 실제로 거래가 이루어진 권리금 OOO원(양도자 이OOO, 양수자 정OOO)을 쟁점상가의 취득가액에 포함하여 쟁점상가의 실지취득가액을 OOO원(쟁점상가 취득시 인수한 대출금 OOO원, 상가임차권의 임차보증금 OOO원, 필요경비 OOO원)으로 본 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점상가의 취득가액이 OOO백만원이라는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의하면, 양도소득의 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 규정되어 있으며, 같은 법 제114조 제5항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의한 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 청구인이 제출한 심리자료의 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인이 제출한 2008.8. ‘OOO사냥(호프집) 인수자금계획’에 의하면, 2008.9.11. 개업한 사실이 있으며, 청구인이 아래와 같이 종전 임차권자에게 권리금 OOO억원을 지급하고 인수하였다고 기재되었고, 2009.2.11. ‘OOO 광고조회리스트’에 의하면, 청구인이 임차권을 권리금 OOO백만에 매물로 내놓은 사실이 확인되고, 처분청의 조사종결복명서 4쪽의 “동 권리금을 정OOO가 수령하여 사용하였다고 진술한 점으로 볼 때”와 같이 청구인은 김OOO과 쟁점상가의 교환계약일(2009.5.8.)에 임차권을 OOO서울에 교환대가로 넘겨주었고, 2009.5.30. OOO서울이 임차권을 정OOO에게 OOO백만원(보증금 OOO백만원, 권리금 OOO백만원)에 양도하고 권리금 OOO백만원을 수령한 것이므로, 청구인이 임차권의 권리금을 OOO백만원에 매물로 내놓은 사실로 보아 계약서상 권리금 OOO백만원은 OOO서울이 권리금에 대한 부가가치세 등을 탈루하기 위하여 다운계약을 한 것으로 추정된다고 청구인이 주장한다. (나) 쟁점상가의 취득 및 양도에 관하여, 청구인은 임차권을 권리금 OOO백만원정도에 처분하려고 하였으나, 처분이 지연되던 중 OOO서울의 중개로 청구인의 임차권과 청구외 김OOO이 소유하던 쟁점상가를 2009.5.8.교환하기로 하였다고 주장한바, 교환계약서의 주요내용은 <표2>와 같으며 서명·날인이 없는 계약서 서식이다. <표2> 부동산교환계약서 부동산교환계약서

○ 갑물건: OOO로 제1층 제103호 전유부분 41.21㎡ 대지권 1106.1분의 13.72㎡, 융자금 OOO억원

○ 을물건: OOO클럽 지층 약 40평, 보증금 OOO천만원, 월차임 OOO십만원

○ 대금지급 -물물교환차액: 맞교환

• 계약금: 쌍방이행금 OOO백만원

• 잔 금: 이전서류 및 임대차 승계는 2009.5.15.에 중개업자 입회하에 한다.

○ 기재사항

• 제1조: 갑과 을은 잔금수령과 동시에 소유권이전등기 또는 권리이전을 위한 제반서류를 제출하여야 한다.

• 제2조:본 계약서에서 갑과 을 상호간에 현금 지불 없는 순순한 물건교환의 경우 물건 교환일은 잔금지급일로 정하고 제반권리를 넘겨주어야 하며, 또한 이에 따른 제반서류 상호 교환하여야 한다.

○ 특약사항 -본 계약은 쌍방 필요에 의해 공부상 서류 일체 및 쌍방 물건을 충분히 검토한 후 계약 작성하므로 갑과 을은 차후 재산가치 또는 어떠한 이유라도 이의를 제기하지 못한다(중개인 포함).

○ 갑 인적사항: 김OOO,대리인: 정OOO (날인)

○ 을 인적사항: 이OOO (날인)

○ 입회인 중개업자: OOO서울중개사 대표 권OOO (날인)

(3) 처분청 세무공무원이 작성한 2012.1. 양도소득세 조사(종결)복명서의 ② 취득가액조사의 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 정OOO의 중개로 쟁점상가를 취득하면서 동 취득대금 중 대출금 OOO억원은 승계하고, 나머지 잔금에 대하여 본인의 임차권을 대물변제하기로 하였으나, 약사인 청구외 매도자가 대물변제 받을 임차권이 호프집이라는 이유로 이를 거부하였고, 중개행위를 한 정OOO는 임차권 대신 OOO빌라트OOO를 인수하도록 중개하였으며, 대물변제하기로 한 청구인의 상가임차권은 정OOO에게 OOO백만원OOO에 양도되었음이 국세청전산자료 및 부동산권리양도계약서에 의하여 확인된다고 기재되었다. (나) 청구인은 쟁점상가의 취득가액을 OOO백만원(대물변제하기로 한 본인의 임차권이 보증금 OOO백만원, 권리금 OOO백만원, 승계한 쟁점상가의 대출금 OOO백만원)이라 주장하는데, 동 취득가액 중 김OOO이 청구인의 상가임차권 보증금 OOO백만원 대신 인수한 OOO빌라트의 실지취득가액 OOO백만원이 서로 일치하고, 쟁점상가의 대출금 OOO백만원을 승계한 사실이 확인되어 그 합계액 OOO백만원에 대하여는 다툼이 없으나, 청구인의 상가임차권 권리금에 대하여 후소유자가 지급하였다는 실제 권리금 OOO백만원과 달리 OOO백만원이라고 주장하고 있어 청구인이 임의 제출한 증빙자료를 확인하여 본 바, 광고게시물(OOO, 벼룩시장)은 거래가 이루어지지 않은 상태의 일방적인 게시가격에 불과하고, 청구인과 정OOO이 작성한 계약서에서 권리금이 OOO백만원으로 작성된 사실 및 권리금을 정OOO가 수령하여 상가임차권의 미지급된 월세 및 소방설비설치 등에 사용하였다고 진술한 점으로 볼 때 권리금이 OOO백만원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보이나, 다만 확인된 임차권의 권리금 OOO백만원은 쟁점상가를 취득하기 위한 필요경비(대물변제 상가의 보수비용으로 사용)로 봄이 타당하므로 쟁점상가의 실지취득가액은 대출금 승계액 OOO백만원, 임차보증금 OOO백만원 및 권리금 OOO백만원의 합계액 OOO백만원으로 보고자 하는 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 김OOO, 청구인, OOO서울, 이OOO은 다자간 교환의 당사자라고 주장하고, 처분청은 OOO서울을 교환의 당사자가 아닌 단순한 중개업자로 판단하였고, 청구주장과 처분청의견을 비교하면 아래<표3>과 같다.

(5) 청구인은 2012.10.30. 심판관회의에서 부동산교환계약서 등은 이사로 인하여 분실하였다고 진술하였고, 청구인이 OOO경찰서에 송OOO, 권OOO, 정OOO를 고소한 고소장과 OOO지방법원에 피고 권OOO, 정OOO를 손해배상 청구한 소장을 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계, 제시증빙 및 관련법령을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점상가의 취득이 다자간 교환거래에 해당하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로 환산가액인 OOO백만원이 취득가액이라고 주장하지만, 소득세법 제114조 제5항 에서는 당해자산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가를 적용하는 것인바, 2009.6.4. 쟁점상가를 취득하여 현재 3년의 시간이 경과한 점에 비추어 실지거래가액을 확인할 수 없다는 근거가 미흡한 점, 계약당시 쟁점상가와 청구인 소유의 상가임차권을 교환하기로 하였으나 전 소유자 김OOO이 상가임차권을 받지 않겠다고 하여 전 소유자 김OOO으로 하여금 상가임차권과 가치가 같은 OOO빌라트 301호(실지 인수가액 OOO원)를 취득하도록 한 것은 상가임차권을 매각한 대금을 김OOO에게 주어 빌라를 취득하게 한 것이므로 이는 쟁점상가의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것으로 보이는 점 등으로 보아 쟁점상가의 취득가액을 실지거래가액으로 결정하는 것이 타당하다고 할 것이다. 한편, 청구인은 쟁점상가의 실지거래가액 중 영업권이 OOO백만원이라고 주장하지만, 청구주장의 영업권은 쌍방간 거래가 이루어지지 않은 ‘OOO 광고’ 게시가격이므로, 실제로 거래가 이루어진 권리금 OOO백만원을 쟁점상가의 취득가액에 포함하는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점상가의 실지취득가액을 OOO백만원OOO으로 하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.