원룸형 고시원으로 활용하고 있는 지하1층~지상4층을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.11.27. 신축취득한 OOO1552-7 지하1층～지상5층 건물 연면적 485.62㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2008.8.19. 김OOO에게 OOO원에 양도하고, 2008.8.28. 양도소득세 예정신고시 양도가액 OOO원까지는 1세대 1주택 비과세(고가주택) 감면규정을 적용하고, OOO원 초과분에 대한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점건물 중 지하1층～지상4층은 고시원으로 사용하였으므로 주택으로 볼 수 없다고 보아 2011.10.25. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.20. 이의신청을 거쳐 2011.6.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 사회통념상 고시원은 1실의 크기가 1～2평이고 독립된 화장실, 욕실, 씽크대가 없는 건물이지만, 쟁점건물의 고시원은 1실의 크기가 4～5평이고 독립된 화장실, 욕실, 씽크대, 조리를 할 수 있는 전기레인지가 있으며, 고시원은 월단위로 사용료를 지불하는 것이 보통이지만 청구인은 쟁점건물을 임대하면서 임차인들로부터 주택임대차계약과 유사하게 월세․전세보증금․관리비를 받고 있어 쟁점건물의 실제용도를 주택으로 보아야 한다. 가사, 쟁점건물의 주택용도(2층, 3층, 5층, 옥탑방)로 사용한 면적(237.53㎡)이 화장실, 욕실이 없는 지하1층, 지상1층, 4층의 면적(231.29㎡)보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다. 또한, 청구인이 제출한 전입세대 열람내역에서와 같이 세입자가 주거용으로 사용한 점, 보증금과 월세와 관리비를 받은 점 등이 주택매매계약서 특약사항의 별지에 나타나 있으며, 2007.3.30. 금융대출을 위한 주식회사 OOO감정평가법인에서 작성한 감정평가서에 사용현황이 원룸형 고시원으로 이용 중이라고 되어 있고, 층별 평면도와 전입세대 열람내역 등이 첨부되어 있는 점 등이 쟁점건물을 주택의 용도로 사용한 증거이므로 처분청의 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 지상 2층～3층에 화장실 외 주방시설 등의 설치유무는 확인되지 않으며, 쟁점건물은 30개 호실로 나뉘어져 있으나 전입세대열람내역에서는 6명만이 전입신고 되어 있고, 쟁점건물의 임대현황을 보면 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 일반적인 주택임대로 보기보다는 고시원의 월단위 사용료로 보여진다. 또한, 쟁점건물의 고시된 개별주택가격은 공부상 주택으로 된 지상5층과 옥탑방만 주거용으로 고시되어 있다. 주택법에서의 주택이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 건축물의 일부를 말하는 것으로 정의되어 있는 바, 쟁점건물의 위치OOO 및 주변환경 등으로 보아 장기간 독립된 주거생활을 영위할 목적이 아닌 수험생들이 수험목적 등으로 일정기간동안 일시적, 단기적으로 입주한 사실상의 고시원 등의 용도로 사용되었다고 보여진다. 따라서, 지하1층～지상4층을 주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물 중 원룸형 고시원으로 활용하고 있는 지하1층～지상4층을 주택으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점건물의 위치 및 주변환경, 구조 등으로 보아 쟁점건물 중 지하1층～지상4층은주택법에 의한 주택에 해당되지 아니한다고 하면서 현지확인 복명서, 현장 사진, 주위 환경 사진, 위치도, 건물개황도 등을 제시하였다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 지하1층～지상4층을 임대하면서 임차인들로부터 주택임대차계약과 유사하게 월세, 전세보증금, 관리비를 받고 있어 실제용도는 주택으로 보아야 한다고 주장하면서 쟁점건물의 일반건축물대장, 상가주택매매계약서, 대화감정평가법인의 감정평가서, 전입세대 열람내역 등을 제출하였다. (3)소득세법제89조 제1항 및 제3호에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제3항 단서에서 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있으며,주택법제2조 제1호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다.

(4) 처분청과 청구인이 제시한 증빙과 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 등기부등본과 일반건축물대장에는 쟁점건물의 주용도가 제2종 근린생활시설․단독주택으로, 지역이 제2종 일반주거지역으로, 층별현황이 지상5층은 단독주택(1가구)으로 지하1층～지상4층은 독서실로 기재되어 있다. (나) 처분청의 조사기록에 의하면, 쟁점건물은 지하1층～지상5층의 건물로서 건물 구조상 다가구 주택이나 다중주택에 해당되지 아니하며, 지하1층～지상4층의 임대시설의 내부는 각 방마다 책상, 침대가 비치되어 있고, 지하1층(4실), 지상1층(6실), 4층(6실)의 경우 층마다 공용화장실이 있으며, 2층(7실), 3층(7실)의 경우 각 방마다 화장실(욕실)이 있으나, 지하1층～지상4층까지 공통적으로 취사시설은 설치되어 있지 않은 것으로 조사되었다. (다) 청구인이 제출한 상가주택매매계약서(청구인이 매도인이며 김OOO가 매수인으로서 2008.5.19. 작성) 부속서류에 의하면, 쟁점건물 지하1층～지상4층에 임대시설은 총30개로서, 임차인은 민OOO 등 25인, 보증금은 월 OOO원 또는 OOO원, 월세는 최저 OOO원～최고 OOO원으로 나타난다. (라) 청구인이 제출한 주식회사 OOO감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 쟁점건물 지하1층～지상4층의 이용상태는 원룸형고시원이고, 지상2층, 지상3층에는 각 방마다 화장실이 설치되어 있으나, 취사시설 설치여부는 확인되지 아니한 것으로 되어 있다. (마) 청구인이 제출한 전입세대 열람내역에 의하면, 2007.3.28. 현재 청구인 외 6세대가 쟁점건물에 주민등록이 되어 있는 것으로 나타난다. (바) 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 지하1층～지상4층 또는 지상2층～지상3층이 주택이라고 주장하고 있으나, 주택과 비주택의 구분은 건물의 실제용도에 의하고, 실제용도가 불분명한 경우 공부상의 용도에 의하는 바, 청구인이 주택이라고 주장하는 쟁점건물의 지하1층～지상4층 각 호에는 취사시설이 설비되어 있지 아니하여 주거에 필요한 일체의 설비가 설치되어 있다고 보기 어려운 점, 등기부등본과 건축물대장상 쟁점건물의 지하1층～지상4층 각 호가 고시원으로 등재되어 있는 점, 개별주택가격은 실제 공부상 주택으로 된 5층과 옥탑방만 주거용으로 고시되고 나머지 면적은 비주거용으로 고시된 점, 보증금이 OOO원 또는 OOO원 등 소규모이고 월 단위로 사용료를 지불하는 점, 임대인과 임차인 간에 통상적인 주택임대차계약서가 존재하지 않는 점 등에 비추어 보면 쟁점건물의 지하1층～지상4층 또는 지상2층～지상3층의 실제용도를 주택이라고 단정하기는 어려워 보인다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.