전소유자의 신고양도가액이 아니라 지급 증빙에 의하여 확인되는 금액을 취득가액으로 하여야 함

OOO세무서장이 2011.9.29. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO동 541 OOO상가 3동 3155호의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2010.11.22. OOO동 541 OOO상가 3동 3155호(대지 12.84㎡, 건물 40.00㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 양도가액을 OOO만원, 취득가액을 OOO만원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 전소유자가 1997년 귀속 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO억원으로 신고한 사실을 확인하고 쟁점부동산의 취득가액을 OOO억원으로 보아 2011.9.29. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자가 신고한 양도가액(OOO억원)을 청구인의 취득가액으로 단정하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시에는 법무사 사무실에서 검인계약서에 사실과 다르게 매매가액을 기재하는 것이 관행이었고, 전 소유자는 그 계약서를 기초로 양도가액을 신고한 것인바, 청구인이 제시한 청구인 명의 OOO은행 계좌별 거래명세표, 전소유자가 인감증명서를 첨부하여 확인한 거래사실확인서 및 대출금 통장사본 등에 나타나는 바와 같이 실제 매매가액은 OOO만원이다. 따라서 사실과 다른 매매계약서를 사실로 오인하여 이를 기초로 과세한 이 건 처분은 양도소득의 필요경비 계산을 실지거래가액에 의하도록 한 소득세법제97조의 규정에 위배되고, 이의 확인을 소홀히 한 위법․부당한 처분으로 마땅히 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액에 대한 증빙자료로 전소유자의 거래사실 확인서, 전소유자로부터 대출금 OOO억원을 인수한 서류, 청구인 명의 통장에서 출금된 내역 등을 제시하고 있으나, 계약금 및 중도금 OOO만원에 대하여 전소유자에게 송금한 내역 및 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 취득가액 OOO만원이 실제 매매가액인지 여부를 확인할 수 없고, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수로부터 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이므로 청구인이 검인계약서가 다운계약서라는 사실을 증명하지 아니하는 한 이를 기초로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 전소유자의 양도가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도가액을 OOO만원, 취득가액을 OOO만원으로 하여 양도소득금액이 없는 것으로 신고한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 1997.11.3. 매매를 원인으로 1997.12.9. 쟁점부동산의 소유권을 취득하여 2010.11.10. 매매를 원인으로 2010.11.22. 한OOO에게 소유권을 양도하였음이 쟁점부동산의 등기부등본에 의해 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 전소유자 이OOO은 1997.12.4. 양도가액을 OOO억원(실지거래가액), 취득가액을 OOO억원(실지거래가액)으로 하여 양도소득세 신고하였음이 국세청 전산자료에 나타난다.

(4) 처분청의 양도소득세 경정결의서에 의하면, 처분청은 양도가액을 OOO만원, 취득가액을 OOO억원으로 하여 양도소득세를 경정하였다.

(5) 청구인은 이OOO이 1997.10.29. 계약금 OOO만원, 1997.11.15. 중도금 OOO억원, 1997.12.15. 잔금 OOO억원, OOO상호신용금고 대출금 OOO억원 승계의 조건으로 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 사실을 확인하는 거래사실확인서를 이OOO의 인감증명서를 첨부하여 제출하였다.

(6) 청구인은 OOO은행 계좌 OOO의 계좌별거래명세표(예금주 청구인, OOO은행 OOOO지점 발행)를 제출하고 있는바, 동 명세서에는 1997.10.29. OOO만원, 1997.11.15. OOO억원(OOO만원 + OOO만원), 1997.12.15. OOO만원 합계 OOO만원이 출금된 사실이 나타난다. 청구인은 잔금으로 지급하였다고 주장하는 OOO억원 중 위 거래명세표에 의해 1997.12.15. 출금된 사실이 나타나는 OOO만원을 제외한 나머지 OOO만원은 쟁점부동산을 임대하여 그 임대보증금으로 지급하였다고 주장하며, 임대차기간이 1997.12.15.부터 24개월이고, 월세보증금이 OO O,OOO만원, 월세가 OOO만원이며, 임차인이 서OOO인 쟁점부동산에 대한 1997.12.15.자 월세계약서을 제출하였고, 전 소유자 이OOO으로부터 채무(OOO억원)를 승계하여 1998.1.20. OOO은행 대출금으로 상환하고, 그 이자를 OOO은행 계좌에서 출금한 자금으로 지급하였다고 주장하며, 대출금액란에 ‘OOO억원’, 대출이율란에 ‘16%’, 대출일자란에 ‘1998.1.20.’ 만기일란에 ‘1999.1.20.’으로 기재된 청구인 명의 국민은행 대출금계좌 OOO의 통장사본, 1998.1.20. OOO원이 입금되었다가 같은 날 OOO원이 출금된 사실이 나타나는 청구인의 예금계좌 OOO의 통장사본 및 1998.1.20. 적요란에 “OOO상호신용”(OOO상호신용금고를 오기한 것으로 보인다), “찾으신 금액”란에 “OOO”원이 기재된 OOO은행 계좌 OOO 통장사본을 제시하였다. 이와 관련하여 청구인이 제시한 쟁점부동산의 등기부등본 을구에는 1998.1.20. 채권채고액을 OOO만원으로, 채무자를 청구인으로, 근저당권자를 주식회사 OOO은행으로 하여 쟁점부동산에 근저당권이 설정되었음이 나타난다. 청구인은 1997.12.15. 쟁점부동산을 월세보증금이 OOO만원, 월세가 OOO만원에 임대한 사실과 관련하여 이를 근거로 쟁점부동산의 시가를 추정하여도 OOO이 산출되므로 청구인이 주장하는 취득가액 OOO만원은 신빙성이 있다고 주장하고 있다.

(7) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 근저당권 해지증서에 의하면, 쟁점부동산에 대해 1997.4.29. 채권채고액 OOO만원으로 설정된 근저당권(채무자 이OOO, 근저당권자 주식회사 OOO상호신용금고)이 1998.1.20. 해지되었음이 나타난다.

(8) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 매매대금으로 1997.10.29. 계약금 OOO만원, 1997.11.15. 중도금 OOO억원, 잔금 1997.12.15. OOO억원 지급하고, OOO상호신용금고 대출금 OOO억원 승계하였다고 주장하는바, 청구인이 제시한 계좌에 1997.10.29.(계약시) OOO만원, 1997.11.15.(계약서상 중도금 지급시기) OOO억원이 출금된 사실이 확인되어 이를 계약금 및 중도금으로 지급한 것으로 보이고, 청구인이 1998.1.20. OOO은행으로부터 OOO억원을 대출받았고, 같은 날 쟁점부동산에 설정된 근저당권이 해지된 점에 비추어 쟁점부동산의 소유권을 취득한 청구인이 근저당권에 관련된 전소유자의 채무 OOO억원을 승계한 것으로 보이나, 앞서 살펴본바와 같이 쟁점부동산이 1997.12.9. 청구인에게 소유권이전등기되었는데 반해, 그로부터 6일후인 1997.12.15. 쟁점부동산의 월세보증금 중 OOO만원과 예금으로 출금한 OOO만원으로 잔금 OOO억원을 지급하였다는 청구주장은 잔금수령후에 소유권이전등기를 하는 일반적인 부동산 거래관행에 비추어 보아 받아들이기 어려운 것으로 보인다. 따라서 쟁점부동산의 취득가액은 청구인의 계좌에서 1997.10.29. 출금된 OOO만원, 1997.11.15. 출금된 OOO억원, 전소유자로부터 승계된 채무액 OOO억원, 합계 OOO만원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.