쟁점부동산 양도에 따른 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당함

OOO세무서장이 2012.2.17. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO원의 부과처분은 청구인을 OOO788-8 대지(250㎡)상에 다가구주택(406.6㎡)을 신축․판매한 사업자로 보아 매매차익을 사업소득금액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.6.4. OOO 788-8 대 250㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득하고 지상에 신축중이던 다가구주택 406.6㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산“이라 한다)를 사용승인 이전인 2003.7.14. 신OOO에게 양도하는 매매계약서를 체결하고 1년 이내인 2003.8.14. 양도한 후 2003.10.9. 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점건물을 제외한 쟁점토지만을 OOO원에 양도하는 것으로 기재된 매매계약서(이하 ”토지계약서“라 한다)의 제출과 함께 실지거래가액에 의하여 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 신OOO에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 신OOO이 제출한 매매계약서에 의해 청구인으로부터 쟁점부동산을 토지와 건물가액의 구분없이 OOO원에 매수한 사실을 확인하고 이를 기준시가로 안분하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 구분한 후, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산하는 방법으로 쟁점토지와 쟁점건물의 양도차익을 각각 산정하여 2012.2.17. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.4. 이의신청을 거쳐 2012.6.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2000.7.1. 다가구주택 건설업을 시작하였고, 2003.4.10.부터 ‘OOO주택’이라는 상호로 주택신축판매업을 개시한 이후 2012.1.5. 폐업하기까지 꾸준히 주택건설업을 영위하던 사업자로서 쟁점건물을 신축․판매할 목적으로 시공하였으나, 착공일(2003.6.23.)부터 20여일만인 2003. 7.14. 신OOO과 청구인의 책임하에 완공하는 조건으로 쟁점건물에 대한 분양계약을 체결하였으며, 건축물이 완공되기전인 중도금 지불시에 토지의 명의변경 및 건축주 명의변경 등을 약정함에 따라 착공(2003.6.23.) 후 사업자등록(2003.7.2.)을 하였다가 계약체결(2003.7.14.) 다음 날인

2003. 7.15. 폐업신고를 하였던 것이고, 쟁점건물의 매매행태 역시 신규 토지취득 후 다가구주택을 단기간에 신축․분양하여 분양이익을 실현하는 전형적인 주택신축판매업자의 형태를 띠고 있는 바, 청구인의 사업이력, 쟁점주택 취득목적, 매매행태 등을 고려할 때, 쟁점부동산의 매매는 주택신축판매업자의 주택분양에 해당한다 할 것이므로국세기본법제14조의 실질과세원칙에 따라 쟁점부동산의 처분이익에 대하여는 양도소득이 아닌 사업소득에 해당하는 것으로 하여 이 건 양도소득세 부과처분대신 종합소득세를 부과하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 2003.6.3. 건축허가를 득하여 2003.6.23. 건물을 착공하고 2003.7.2. 사업자등록을 신청한 후에 신OOO과 2003.7.14. 쟁점부동산 양도계약을 맺고 2003.7.15. 사업자등록을 해지한 바, 건축허가를 득하고 사업자등록을 신청한 날로부터 불과 12일만에 부동산매매계약을 체결한 점, 건물이 완공되기전 시세보다 높은 가격으로 양도한 점 등을 볼 때, 쟁점부동산의 양도에 대하여 주택신축판매업으로 보기 어렵고, 이미 매수인과의 계약이 체결될 것을 인지한 청구인이 뒤늦게 사업자등록을 신청한 점, 매매계약일 익일에 바로 사업자등록을 해지하고 토지에 대한 양도소득세만 예정신고한 점 등에 비추어, 모두 사업성과는 관련없이 사업자등록을 이용하여 쟁점부동산의 양도차익을 사업소득세로 과세하여 세부담을 현저히 떨어뜨리려는 의도로 밖에 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세로 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 일괄양도에 대한 차익을 양도소득으로 보아 과세한 처분에 대하여 주택신축판매업자의 사업소득에 해당한다는 청구주장의 여부
• 나. 사실관계 및 판단 (1)소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제19조(사업소득) 제1항 제6호는 “ 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다)에서 발생하는 소득은 사업소득에 해당한다”고 규정하고,국세기본법제14조(실질과세) 제2항은 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지상에 다가구주택을 신축하기 위하여 2003.6.3. 건축허가를 받고 신축중이던 2003.7.14. 청구인이 신OOO에게 쟁점토지와 쟁점건물을 매매하는 것으로 체결한 부동산매매계약서에 의하면, 건축중인 건축물의 매매계약으로 매매금액은 OOO원, 토지와 건물은 별도계약으로 보며, 중도금 지불과 동시에 토지의 소유권을 이전해 주는 것으로 되어 있고, 2003.7.16. 별도로 작성된 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 매매금액이 OOO원, 건축허가는 매수인이 승계하는 조건으로 되어 있다.

(3) 청구인은 2003.10.6. 쟁점토지의 양도에 대하여만 쟁점토지에 대한 계약서를 근거로 양도소득세를 예정신고․납부하고, 쟁점건물분에 대하여는 무신고․무납부한 바, 청구인은 쟁점건물의 건축주 명의가 중도금 지급일에 변경되었기 때문에 청구인의 양도소득세 과세대상이 아닌 것으로 판단하여 양도소득세 신고를 하지 아니한 것이라고 주장하는 반면, 처분청은 양도소득세 조사 결과 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄양도하였으나 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 전체 양도차익을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 안분하여 양도소득세를 재계산하여 경정․고지하였다.

(4) 국세통합전산망에 의하여 확인되는 청구인의 사업이력은 아래 <표>와 같다.

(5) 처분청의 문답서에 의하면, 신OOO은 쟁점토지 관련 계약서는 청구인이 본인 모르게 작성하였다고 답변한 것으로 되어 있고, 공인중개사 2인은 매매대금 OOO원에 쟁점부동산의 매매를 중개한 사실이 있다고 확인서를 제출하였다.

(6) 살피건대, 쟁점부동산과 같은 다가구주택의 양도가 주택신축판매업에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이고,소득세법제19조에서 주택을 건설하여 판매하는 사업은 주택신축판매업에서 발생하는 사업소득으로 보아 종합소득세 과세대상으로 규정하고 있는 바(조심 2012중896, 2012.5.10. 참고), 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 매입한 후 1년 이내의 시점에 신축중이던 쟁점건물에 대한 건축허가를 매수인이 승계하는 조건으로 중도금 지불과 동시에 토지의 소유권을 이전해 주기로 매매계약을 체결하고 쟁점토지 관련 매매계약서 작성과는 별도로 쟁점토지와 쟁점건물을 매매금액 OOO원에 일괄매매하는 계약서를 작성하고 쟁점부동산을 양도하였을 뿐만 아니라, 청구인이 2000년부터 이 건 심리일 현재까지 주택신축판매업을 영위하여 온 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되는 점에 비추어, 청구인이 쟁점부동산의 양도로 인하여 얻은 소득은 양도소득금액이 아닌 사업소득금액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다(조심 2011서2601, 2012.2.21. 참 고).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.