청구인의 쟁점부동산 소유지분은 명의신탁받은 재산으로 보임

OOO세무서장이 2012.2.8. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 1996.7.2. OOO4동 69-1 소재 OOO빌라 2동 101호(대지 174.83㎡, 건물 211.9㎡이며, 이하 “양도주택” 이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2011.2.20. 양도주택을 OOO만원에 양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 고가주택 부분에 대한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도주택을 양도할 당시 OOO동 495-12 소재 5층 모텔건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 일부지분[쟁점부동산 5층의 주택으로 사용되고 있는 부분(178.6㎡)의 지분 30%, 이하 “쟁점주택”이라 한다]을 보유하고 있다 하여, 양도주택의 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아, 1세대 1주택 비과세를 배제하고 2012.2.8. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.17. 이의신청을 거쳐 2012.6.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 30년지기 친구인 원OOO은 쟁점부동산을 전소유자 정OOO로부터 취득하면서 자신의 배우자인 한OOO를 매수자 명의로 하여 매매계약서를 작성하였고, 동 매매계약서를 첨부하여 쟁점부동산의 소유권이전등기일(2007.8.27.) 이전(2007.8.13.)에 한OOO의 명의로 사업자등록(부동산임대)을 하였다. 쟁점부동산의 취득자인 원OOO은 신용등급이 낮아 금융권의 대출한도가 OOO억원 정도로 제한되자, 쟁점부동산 취득에 필요한 OOO만원을 대출받기 위해서는 신용등급이 우량한 제3자가 공동매수자겸 연대보증인이 되어야 한다는 은행직원의 권유에 따라 재무상태가 양호한 청구인에게 쟁점부동산의 소유권 중 일부지분(30%)을 명의수탁해 줄 것을 부탁하였다. 쟁점부동산 취득자금 전부를 원OOO이 조달하였고, 청구인 자금은 투입된 바 없으며, 청구인은 형식상 30% 지분을 취득한 것에 불과하기 때문에 쟁점부동산의 소유자는 원OOO이다. 한편, 쟁점부동산 중 청구인 지분(30%)의 매각대금 OOO억원은 쟁점부동산의 담보대출금 및 연체이자 OOO만원을 변제하고, 쟁점부동산에 부과된 세금 OOO만원을 납부하는데 모두 사용하였기 때문에 양도소득은 실제소유자이며 명의신탁자인 원OOO에게 귀속된 것임에도 1세대 1주택 비과세를 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 실제소유자는 원OOO이고 청구인은 단지 명의만을 빌려준 것이라고 주장하나, 공부상 쟁점부동산의 소유권은 청구인으로 등재되어 있고, 청구인의 채무변제를 위하여 쟁점부동산을 매각하여 사실상 수익귀속이 청구인에게 있었던 점, 쟁점부동산을 임대사업장으로 하여 청구인이 사업자등록을 하고 임대수입금액에 대하여 부가가치세를 신고한 점, 원OOO이 작성한 사실확인서 및 정OOO가 원OOO에게 교부한 쟁점부동산의 매매대금 관련영수증OOO은 사인간 임의작성된 증빙으로 신빙성이 없으며, 청구인이 쟁점주택의 명의 신탁 사실을 입증할만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공부상 소유권자인 청구인을 쟁점주택의 실제 소유자로 보고 양도주택 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도주택의 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아, 1세대 1주택비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (3) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다(이하생략).

(4) 부동산실권자명의등기에 관한 법률 제4조【명의신탁약정의 효력】

① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권 변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 양도주택의 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 근거를 살펴본다. (가) 등기부등본 및 국세통합전산망에 의하면, 양도주택의 양도 당시 청구인의 주택 보유현황은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOO OO OOOO (나) 청구인은 2010.6.18. OOO지방법원 회생12단독부로부터 쟁점 부동산의 임대차계약 허가를 받아 2011.1.31. 한OOO와 공동명의로 사업자등록(부동산임대)을 하였으며, 2011년 부가가치세 신고내역은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOO O OOOOO OOOO (OO: O) (다) 쟁점부동산의 전소유자인 정OOO가 2007.8.27. 쟁점부동산을 양도하고, 2007.10.23. 양도소득세를 신고한 내역은 아래 <표3>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOO OOOO OOOOO OOOO (OO: OOO)

(2) 청구인은 OOO공업주식회사의 대표이사로, 개인사업체도 함께 운영하였으며, 2009.7.24. OOO지방법원 회생12단독부OOO로부터 개인회생절차 개시결정을 받고 2010.10.21. 회생절차 인가결정을 받은 채무자 겸 관리인으로, 사업관련 내용은 아래와 같이 나타난다. (O) OOOO OO OOOOO OO OOOOOOOOOOO OOO OOOOOOOOOO OOOO OO OOOO (나) 청구인은 OOO지방법원 회생12단독부(2009회단37회생)로부터 개인회생절차 개시결정을 받은 채무자 겸 관리인으로서, 2010.6.18. 법원으로부터 한OOO의 공유지분이 경매중인 쟁점부동산에 대한 임대차계약 허가와 2012.2.2. 쟁점부동산의 지분을 OOOOOOOOOOO유동화전문유한회사에 매각하기 위한 매매계약체결 및 소유권이전 허가를 받아 쟁점부동산의 지분을 매각하여 회생담보권계획안에 나타나는 채무를 변제한 것으로 나타난다. (다) OOO지방법원 배당표(2011.9.27.)에 의하면, 쟁점부동산 중 한OOO 지분(70%)에 대한 매각대금은 OOO만원이고, OOOOOOOOOOO유동화전문유한회사의 채권액은 원금이 OOO만원, 이자가 OOO만원 합계 OOO만원인 바, 실제로 배당받은 매각대금은 OOO만원인 것으로 나타난다. (라) 청구인은 OOO유동화전문유한회사에서 회수한 한OOO의 지분 OOO만원을 공제하고 남은 보증채무 OOO만원에 대하여 쟁점부동산의 청구인 지분을 OOO억원에 OOO유동화전문유한회사에 양도하여 보증채무 중 원금 OOO만원을 상계하고 남은 차액 OOO만원은 탕감하기로 합의한 후 OOO지방법원의 허가를 받아 매매한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점부동산의 지분(30%)을 취득한 것은 30년지기 친구인 원OOO의 부탁으로 담보대출 연대보증을 서면서 행한 명의 신탁에 의한 것이라고 아래와 같이 주장하면서, 사업자등록증, 매매 계약서, 금융거래내역서, 영수증, 확인서 등의 증빙서류를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 한OOO는 단독명의로 2007.8.13. 쟁점부동산을 사업장으로 하여 사업자등록(부동산임대)을 하고 2007.8.27. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하여 부동산임대업을 영위하다가 2009.11.18. 폐업한 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산의 매매계약서(2007.5.12.)에는 양도자는 정OOO, 양수자는 한OOO(대리인 원OOO), 매매대금은 OOO만원(계약금 O,OOO만원, 중도금 OOO억원, 잔금 OOO만원), 특약사항에 잔금지급시 은행대출금 OOO만원과 OOO리 262외 1필지 토지대금 OOO억원을 차감한 잔액을 지급하기로 한다고 약정되어 있다. (다) 쟁점부동산의 취득과 관련된 영수증에는 양도자인 정OOO가 원OOO으로부터 2007.7.31. 쟁점부동산의 계약금 명목으로 OOO억원을 영수하였고, 2007.8.27. 및 2007.9.28. 잔금 명목으로 OOO만원 및 OOO억원을 각각 영수하였다는 내용이 나타난다. (라) 대물지급한 OOO도 소재 토지(2필지, OOO억원)의 실제 소유자가 원OOO인지 여부와 관련된 부동산교환계약서 및 매매계약서에 의하면, 김OOO(代 원OOO)은 OOO프라자 5층(504호 및 505호)을 신OOO(代 전OOO) 소유의 OOO리 262, 45-3(2필지) 토지와 교환하면서 원OOO이 전OOO에게 교환차액 OOO억원을 지급하기로 약정되어 있으며, 위 OOO도 토지(2필지)의 당초 소유자인 전OOO은 2007.8.23. 정OOO에게 위 토지를 OOO만원에 매매하였고, 정OOO는 2007.9.7. 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제시한 원OOO의 쟁점부동산 취득자금 조달내역서에는 쟁점부동산의 취득가액이 OOO만원인 바, 이 금액중 OOO만원은 은행대출금으로, OOO억원은 대물(OOO도 소재 토지)로 지급하였으며, 그 세부내역은 아래와 같다는 주장내용이 나타난다. (OO: OO) (바) OOO은행의 근저당권설정계약서(2007.8.21.)에는 채권자는 OO은행, 채무자는 한OOO, 근저당권자는 한OOO․청구인, 채권최고액은 OOOO,OOO만원으로 기재되어 있고, 여신거래약정서(2007.8.27.)에는 차주는 한OOO, 2007.8.27. 기업시설자금대출로 OOO만원을 여신개시한다는 내용이 기재되어 있으며, 근보증서(2007.8.27.)에는 청구인이 채무자인 한OOO의 채무에 대하여 근보증한도액을 OOO만원으로 하여 보증을 한 내용이 나타난다. (사) 한OOO의 예금계좌(OOO은행, 6598010***)의 입출금내역을 보면, 대출금의 사용내역은 아래와 같이 나타난다. (OO: OO) (아) 원OOO의 사실내용확인서(2012.3.19.)에는, 원OOO이 은행지점장 으로 재직하다 퇴임하고 콘크리트공장을 운영하였으나 2004년 11월경 부도발생으로 신용불량자가 되었고, 쟁점부동산을 배우자인 한OOO의 명의로 매입하면서 2007.7.31. 계약금으로 OOO억원을 지급하였으나, 은행대출을 발생시켜야 잔금정리가 되기 때문에 30년 친구인 청구인에게 대출부탁을 하였고, 보증행위를 위하여 부득이 쟁점부동산의 30% 지분을 청구인에게 명의신탁하였으며, 쟁점부동산의 계약금 및 잔금의 정산과 임대차계약 등을 모두 원OOO이 처리하였다는 확인내용이 나타난다. (자) 쟁점부동산의 양도자인 정OOO는 사실확인서(2012.10.11.)에서 매수자인 원OOO이 자신의 배우자인 한OOO의 명의로 쟁점부동산을 OOO만원에 취득하기로 하여 부동산매매계약을 체결하였고, 잔금은 한 달 이내에 지급받기로 하였으나 원OOO이 잔금기간을 연장하여 달라하여 이에 동의하였으며, 원OOO이 은행대출을 통한 잔금정산 과정에서 매수자를 한OOO와 청구인의 명의로 변경하여야만 잔금을 지급할 수 있겠다 하여 명의이전에 필요한 매매계약서의 매수자를 한OOO와 청구인 공동명의로 작성하여 날인해 주었으며, 정OOO는 매매계약체결 당시는 물론 소유권이전 후에도 만난 적이 없다고 인감증명서를 첨부하여 확인한 내용이 나타나고 있다. (차) 청구인은 원OOO 소유 쟁점부동산에 일부지분(30%)을 참여하고 대출보증을 서게 된 경위에 대하여 다음과 같이 주장하고 있다.

1. 원OOO은 30년지기 친구로 2007년 7월말경 청구인에게 OOO억원의 은행대출을 부탁하여 청구인이 OOO은행 OOO지점(그 당시 청구인은 최우수고객으로 청구인과 관련회사의 여신은 약 OOO억 정도였음)에 내방하여 대출가능 여부를 문의하자, 대출담당자는 한OOO는 신용이 OOO억 이상 걸려있고 소득이 없어 쟁점부동산의 담보만으로는 대출이 불가능하다고 답변하였고, 청구인은 본인이 보증을 할테니 대출을 해달라고 다시 부탁을 하였고, 대출담당자는 청구인이 쟁점 부동산에 지분을 참여하고 보증을 하게 되면 관련부서와 협의하여 대출을 진행해주겠다 하여 일부지분(30%)을 참여하고 담보대출 보증을 하게 된 것이며, 대출담당자가 청구인에게 지분참여를 요구한 이유는 OOO은행과 거래가 많은 청구인을 연대보증인으로 참여시키고자 하였기 때문이다.

2. 쟁점부동산을 담보로 한 OOO은행 대출금 OOO만원은 쟁점부동산의 실제소유자인 원OOO이 변제해야 할 것으로, 청구인의 소유권 지분(30%)을 매각하여 OOO은행 대출금 중 일부를 변제하더라도 결국은 원OOO의 본래채무와 청구인의 연대보증채무를 동시에 감소시키는 것이기 때문에 청구인이 법원의 회생계획인가 신청시 쟁점부동산의 명의수탁자임을 주장할 필요가 없었다. (카) 청구인이 처분청에 제출한 소명서에는 2009.12.9. 경매개시된 상태에서 2009.11.18. 폐업한 한OOO가 모텔운영을 스스로 할 수 없다 하여 부득이 청구인 명의로 법원의 허가(2010.6.18.)를 받아 한OOO와 공동으로 사업자등록을 하였고, 보증금 O,OOO만원, 월세 OOO만원을 법원의 관리계좌(OOO, 104968-02- )로 지급받기로 하고 임대(세입자 정OO) 하였으나, 실제로는 보증금을 받지 못했고 월세는 2010.7.12.에 OOO만원, 2011.3.18.에 OOO만원, 합계 OOO만원을 수취하고 법원허가를 받아 청구인의 명의로 부가가치세 신고를 하게 된 것이라는 내용이 나타난다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 일부지분(30%)을 취득하고, 쟁점부동산을 사업장으로 하여 사업자등록(부동산임대)을 하고 부가가치세 신고도하였으므로 청구인이 쟁점주택을 사실상 소유한 것으로 보아 양도 주택의 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 원OOO이 쟁점부동산의 취득자금 마련을 위하여 OOO은행으로부터 대출을 받을 당시 청구인은 쟁점부동산의 일부지분(30%)을 취득한 상태로 연대보증을 하여 채무자인 한OOO가 쟁점부동산을 담보로 OOO은행으로부터 OOO만원을 대출받도록 대출편의를 제공해 준 것으로 보여지는 점, 잔금 OOO억원은 원OOO 소유의 OOO도 소재 토지(2필지)로 대물지급한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에는 양도자인 정OOO의 은행대출금과 대물지급액OOO을 제외한 OOO만원을 원OOO으로부터 지급받기로 약정되어 있고 동 약정내용에 따른 대금수수 사실이 영수증에 나타나는 점, 정OOO는 청구인이 아닌 원OOO을 매수자 명의로 하여 매매계약을 체결하였을 뿐만 아니라 한OOO를 매수자로 하여 양도소득세 예정 신고까지 한 사실이 있는 점, 한OOO는 2007.5.12. 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하고 2007.8.13.～2009.11.18. 기간 동안 쟁점부동산을 사업장으로 하여 사업자등록을 하고 부동산임대업을 영위한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산중 청구인 소유로 등재된 지분(30%)은 주채무자인 한OOO의 근보증채무와 관련하여 대물변제가 이루어진 점, 쟁점부동산을 사업장으로 하여 청구인의 명의로 된 사업자등록은 쟁점부동산의 경매가 진행중인 상황에서 한OOO가 사업을 폐지한 후에이루어진 점 등을 모아볼 때, 청구인은 쟁점부동산의 등기부등본에 기재된 청구인의 지분(30%)을 실제로 취득하기 위하여 그에 상당하는 매매대금을 지급한 것으로 보여지지 아니하고, 원OOO이 OOO은행으로부터 쟁점부동산을 취득하기 위한 자금을 대출받는 과정에서 청구인으로 하여금 쟁점부동산을 담보로 근보증(연대보증)을 하도록 하기 위하여 명의상으로만 쟁점부동산의 지분(30%)을 취득하게 한 것이라고 보는 것이 사회통념상 타당해 보인다 하겠다. 따라서, 양도주택의 양도당시 청구인이 쟁점주택을 소유한 것으로 보고 청구인을 1세대 2주택자라 하여, 1세대 1주택의 양도에 대한 양도소득세 비과세를 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.