양도인과 양수인의 매매가액을 재조사하여 양도가액을 산정하여야 함

OO세무서장이 2012.2.22. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 239,103,970원의 부과처분은 OO도 OO시 OO면 OO리 OOO 대 OOO㎡의 1/4 지분에 대한 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인 및 청구인 배우자 등은 OO도 OO시 OO면 OO리 OOO 대 OOO㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 2002.5.31. 공유지분으로 취득하여 4인 명의로 각 1/4 공유지분으로 소유하던 중, 청구인은 2005.3.14. 주식회사 OO종합건설(이하 “OO종합건설”이라 한다)이 배우자 지분토지에 모텔건물을 신축하는 조건으로 청구인 소유 지분 1/4(OOO㎡로 이하 “쟁점토지”라 한다)을 OO종합건설에 30억원에 양도하는 매매계약을 체결하였다가 2007.7.27. 당초 계약을 변경하여 박OO(OO종합건설 대표이사 이OO의 배우자)에게 23억원에 양도하는 매매계약을 체결하고 2007.8.23. 소유권이전 등기를 경료하여 준 후 쟁점토지의 양도가액을 23억원으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OO지방국세청장은 2011년 5월 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 양도가액을 30억원으로 하는 세무조사결과를 통지함에 따라 청구인은 과세전적부심사청구를 제기하여 재조사결정을 받았고, OO지방국세청장은 재조사를 실시하여 30억원에서 청구인이 직접 부담한 것으로 확인되는 대물변제 공사비 2억8,500만원을 차감하여 양도가액을 27억1,500만원으로 하는 과세자료를 처분청에 통지하였으며, 이에 처분청은 2012.2.22. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 239,103,970원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 평소 알고 지내던 OO종합건설과 2005.3.14. 쟁점토지를 양도하는 계약을 하면서 OO종합건설이 쟁점토지 매수대금을 전부 조달하기 어렵다 하여 청구인 배우자 지분토지에 라동 모텔을 신축하여 주기로 하고 공사대금에서 이를 상계하기로 계약하여 토지계약금 2,000만원만 지급받았을 뿐이며, OO종합건설이 모텔신축공사 관련 공사비를 하청업자에게 지급하지 못하여 공사가 중단되는 상황에 이르게 되었고, 하청업자로부터 공사미수금에 대해 고발당한 OO종합건설 대표이사 이OO은 쟁점토지 계약당사자가 박OO이 맞다고 진술하여부동산실권리자명의등기에 관한 법률위반에 대해 무혐의로 풀려났는데 이 사실은 이OO과 박OO이 변경 합의된 계약액 23억원이 맞다는 것을 인정하는 것이고, 청구인은 공사가 중단되자 OO종합건설 및 박OO을 상대로 OO종합건설에 대여한 대출이자와 추가공사비 부담에 대한 손해배상소송을 제기하였으며, 이에 OO종합건설도 공사비 미지급 소송을 맞 제기하였다. 청구인 및 배우자 등 4명의 공유지분으로 소유한 전체토지에 4개동 모텔 건축을 함에 있어 착공과 준공을 동시에 하여야 건축허가 및 준공을 받을 수 있는 특수한 사정으로 인하여 다른 공유자의 건물공사가 완료되었음에 불구하고 소송이 진행중인 관계로 영업을 하지 못해 공유자들의 손해가 상당한 지경에 이르게 되었고, OO종합건설이 청구인의 배우자에게 제기한 공사비 미지급금 청구소송으로 인하여 배우자의 주택이 가압류되고 공유자의 손해배상 압박 등으로 어려움을 겪었으며, OO종합건설이 쟁점토지 매수계약 조건으로 대출금 14억6천만원을 인수하기로 하였으나 계약금만 지급한 채 대출금을 승계하지 않아 경매절차를 통보받는 등 청구인은 OO종합건설과 합의하지 않으면 쟁점토지를 전부 상실할 수 있는 상황에 이르게 되었다. 또한 쟁점토지에 담보된 대출금 이외에도 OO종합건설의 건축비 부족으로 인하여 청구인 소유인 쟁점토지를 담보제공하여 스카이저축은행으로부터 대출을 받으면서 연대보증을 OO종합건설 대표 이OO이 하였으나 이OO이 청구인에게 대금을 상환하지 아니하면 주채무자인 청구인이 대출금을 상환해야 할 입장에 있어 이에 대한 이자부담이 너무 컸는바, 이 같은 사실은 변경된 계약에 관한 합의서 작성일이 2007.8.21.이고 대출금상환일은 2007.8.23인 것을 보면 알 수 있다. 쟁점토지상에는 OO종합건설이 대표이사 이OO의 배우자 박OO의 명의로 모텔신축을 완료하였기 때문에 OO종합건설과 협조하지 않으면 공유자 전부가 계속 손해를 볼 수밖에 없는 상황이어서, 결국 청구인은 소송을 취하하고 합의하는 과정에서 OO종합건설이 현재까지 공사진행한 부분에 대한 공사비 미지급금을 3억2,000만원에 책정하여 합의로서 소송을 종결하였는데 이는 청구인이 긴박한 상황 속에서 남은 미지급한 공사에 대한 내역을 정확히 책정하지 못하고 3억2,000만원에 공사비 미지급금을 합의한 것이다. 합의과정에서 청구인의 매매계약은 모텔신축공사를 완료하지 않아 소유권이전이 경료되지 않음으로 인하여 계약자체가 무효가 되어 박OO과 새로 계약하면서 토지매매대금 또한 당초 30억원에서 23억원으로 변경하고 청구인 배우자의 공사비 미지급금인 3억 2,000만원을 계약금으로 잔금 19억8천만원중 14억6,000만원은 매수인이 승계하는 것으로 나머지 금액 5억2,000만원은 청구인 계좌에 2007.8.24.에 입금 되었던 것이다. 따라서 청구인은 쟁점토지를 담보로 22억원 이상을 차입하여 OO종합건설에게 대여하여 주었고 쟁점토지의 매매계약이 제대로 이행되지 않는 과정에서 대출금의 원리금 상환 연체로 경매진행을 통보받는 등 결국 30억원의 당초 계약금액보다 적게라도 합의 하지 않는 경우 청구인의 손해가 더 커질 것을 우려하여 양도가액을 23억원으로 줄여서라도 계약하였던 것이며, 청구인 배우자는 OO종합건설이 당초 공사 도급금액인 25억원(공급가액)만큼 건물을 신축하여 주지 않아 건축비를 미지급한 것이고 건물 준공 이후에도 OO종합건설에게 추가공사를 요청했음에도 불구하고 건물 공사를 제대로 완료하지 않아 추가 공사비 견적이 11억원 이상 예상되었으며, 결국 청구인의 배우자는 공사비로 497,467,731원(공급가액)만큼 추가로 지출하였는바, 이 부분을 보더라도 OO종합건설은 25억원의 공사를 완료하지 않은 것이므로 쟁점토지 양도가액은 실제 변경계약한 정당한 금액 23억원으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 OO종합건설 대표이사 이OO은 2005.3.14. 쟁점토지의 매매가액을 30억원에 계약하면서 토지대금 정산 조건에 청구인 배우자 명의 모텔 라동 공사(공사금액 25억원)를 하여 주고 토지대금 잔금 1,520백만원을 공사대금채권과 상계하기로 하였고, 모텔 라동공사는 2005.4 시작하여 2006.4 준공하기로 되어 있고, 준공이 지연되어 2006.6.14. 및 2006.6.28.에 OO종합건설 대표이사 이OO이 주도하여 모텔 라동 공사의 향후 조치할 사항이 합의되었으며, OO종합건설 대표이사 이OO은 모텔 라동 공사를 2006.7. 준공하였으나, 청구인은 부실공사를 주장하며 쟁점토지를 양수인에게 이전하지 아니하였으며, 청구인은 모텔 라동의 추가공사비로 시공자인 양수자측을 배제하고 2억8,500만원을 지출함과 더불어 양수자에게 손해배상소송등을 제기하였고 이에 양수자는 청구인에게 공사대금지급소송을 제기하였으나, 양도자가 제기한 소송에 비하여 양수자는 쟁점토지 및 모텔 다동을 담보로 하도급업체에게 지급할 공사비 정산문제가 있어 약자의 위치에 있었던 것으로 판단된다. 쌍방은 2007.8.21. 쟁점토지의 매매가액을 23억원으로 하는 합의서를 작성하였고, 양도자는 2007.10. 쟁점토지 양도가액을 23억원으로 양도소득세 신고, 양수자는 2011.9. 쟁점토지 취득가액을 30억원으로 양도소득세 신고하였는바, 쟁점토지의 매매가액은 당초 매매계약서 계약조건의 모텔 라동 공사의 완료가 되었는지의 여부에 있는데 양도자 주장에는 당초 30억원의 토지를 7억원이나 싸게 23억원에 팔았다는 내용에 억지가 있고, 양수자 주장을 보면 공사 준공을 지연하여 양도자가 추가 공사한 사실이 있고 매매가액을 23억원으로 하는 합의서에 서명한 점으로 보아 쌍방 주장은 모두 잘못인 것으로 보이며, 쟁점토지의 매매가액인 30억원의 조건에는 25억원짜리 모텔 라동 공사는 이행되었으므로, 모텔 라동 가치에 5억원을 더한 금액이 쟁점토지의 매매가액으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 사실관계를 본다. (가) 청구인 등 4인의 공유자(청구인, 배우자 나OO, 김OO, 이△△)는 각 1/4지분으로 소유하는 전체토지 OOO㎡에 공유자별로 4개동의 숙박시설을 건축하는 하나의 허가(각동의 연면적 OOO㎡, 지하 1층, 지상 6층)를 2004.4.10. OO시장으로부터 득하였다. 이에 대해 청구인은 공유자별로 건축허가를 득하지 못한 이유는 전체토지가 분할이 되지 아니하는 관계로 4명의 건축주가 하나의 건축허가를 득하였던 것이고, 이 때문에 4개동의 신축 및 사용승인도 함께 할 수 밖에 없는 특수한 상황이었다고 주장하고 있다. (나) 청구인의 배우자와 OO종합건설 대표이사 이OO간은 청구인 배우자 토지상에 여관을 신축(라동)하는 공사계약(착공 2005.4., 준공 2006.4., 도급금액 공급가액 25억원, 정산금액은 준공면적으로 정산처리키로 한다)을 2005.3 체결하였고, 청구인과 OO종합건설 대표이사 이OO간은 청구인 소유인 쟁점토지의 매매계약을 2005.3.14. 체결(매매대금 30억원, 계약금 2,000만원, 융자금 14억6,000만원은 계약일 기준으로 매수자가 승계, 잔금 15억2,000만원, 특약사항 1. 매수인은 매매잔금을 매도인의 라동 건축물로 대신한다. 2. 매매 및 공사에 관한 사항은 별첨으로 한다)하였다. (다) 청구인은 2005년 7월~2006년 6월 라동 여관의 공사 진행에 따라 기성부분급 7억1,000만원을 지급하였고, 2006.8.29. OOOOO저축은행에 쟁점토지 등을 담보로 채권최고액 21억3,600만원의 근저당권 설정하였는데, 청구인은 이에 대해 OO종합건설이 건설비 부족을 이유로 청구인에게 돈을 빌려달라고 하여 이를 거절하자 수차례 공사를 중단함에 따라, 부득이 쟁점토지 등에 근저당권을 설정하였고 동대출금 등 총 2,246,431,436원을 OO종합건설이 인출하여 사용하였다며 OOOOO저축은행의 확인서 등을 제출하였다. (라) OO종합건설의 대표이사 이OO은 2006년 5월~8월 쟁점토지상에 신축되는 다동 여관의 건축주 명의를 자신의 배우자인 박OO으로 변경해 달라고 요구하였고, 청구인은 농협대출금과 건설비 담보등의 이유로 거절하였으나 사용승인 미협조 및 공사중단 등의 협박에 부득이하게 건축주를 변경하게 되었고, 2006년 6월 청구인은 전체 토지상에 신축된 가 및 나동 여관의 건축주(김OO, 이△△)로부터 준공 지연에 따른 손해배상 청구소송을 제기한다는 통보를 받았다고 주장하고 있다. (마) 청구인은 배우자 토지상의 여관건물을 2006년 4월까지 완공하기로 하였으나 8월까지도 공사를 완공하지 못하였을 뿐 아니라 부실공사 등으로 인해 OO종합건설 및 박OO을 상대로 하자보수 요구 및 손해배상을 요구하는 소송을 청구인 배우자 나OO 명의로 2006.10. 제기하였고, OO종합건설은 2007년 3월 추가 공사대금 3억5천만원을 지급하라는 소를 맞제기하였다며 이에 대한 관련 소장 사본을 제시하였다. (바) 2007년 초에 쟁점토지 상에 설정된 농협으로부터의 대출금(원금 14.6억원)과 OOOOO저축은행으로부터의 대출금(원금 22.4억원)에 대하여 해당 금융기관은 채무상환 미이행시 담보로 제공된 부동산에 대해 경매개시를 하겠다고 통고하였고, 2007년 7월~8월 청구인은 최악의 상황을 면하기 위해 부득이하게 합의하여 위 상호 소송을 취하하면서 다음과 같이 쟁점토지의 매수자를 박OO(OO종합건설 대표이사 이OO의 배우자)으로, 매매대금을 23억원으로 변경하는 계약을 체결하여 소유권을 이전하였고, OOOOO저축은행에서 대출받은 22.4억원은 모두 OO종합건설에서 사용한 자금이므로 박OO이 2007.8. 상환하였다며 등기부등본을 제시하고 있다[쟁점토지의 등기부등본에 의하면 2007.8.23. 위 (다) OOOOO저축은행에 설정된 근저당채무가 말소되고 쟁점토지의 소유권이 청구인에게서 박OO으로 이전 경료됨]. <2007.7.27. 체결한 쟁점토지 매매계약서> (사) 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 박OO은 2011.7.29. 쟁점토지를 타인에게 양도하고 취득가액을 30억원으로 하는 양도소득세를 신고하였다.

(2) 2007년 8월 청구인과 박OO간에 작성한 합의서 일부내용에 의하면, “매도인(배우자 나OO 포함)은 매수인(OO종합건설 포함)과의 모든 이해관계가 종식됨을 무위 확인하고, 이 건 지상의 모텔 다동에 대한 가압류 및 가처분, 본안소송 및 형사고소 등 모든 사건을 취하하고 해제하기로 하고, 매수인도 매도인에 대한 가압류(해방공탁 포함) 및 본안소송 등 모든 사건을 취하 및 해제하기로 하며, 위 사항이 하나라도 이행되지 아니하였을 경우는 매수인 측 및 자연인 이OO은 이를 사기로 인정하고 그 간의 소송비용 및 소송과 관련된 손해배상 등 모든 민형사상의 책임을 지기로 한다”라고 되어 있다.

(3) 한편, 처분청의 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사 시, 이OO은 “모든 소송에서 벗어날 수만 있다면 하는 생각과 쟁점토지를 이전 받아 대출받은 금액으로 하도급업체에게도 공사비 잔액을 지급할 수 있다는 생각에 청구인이 필요로 하는 모든 서류에 날인할 수 밖에 없는 처지이었는바, 청구인이 쟁점토지의 매매가액이라고 주장하는 2007.8.21. 23억원의 합의서는 다운계약서에 불과한 것이며 2005.3.14. 매매계약서상의 매매가액 30억원이 맞다”라고 진술한 것으로 나타난다.

(4) 위 내용들을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인의 배우자 소유 토지상에 건축하는 배우자 소유의 여관 건물 공사계약액 25억원 전부를 쟁점토지 매매대금과 상계하는 것처럼 보아 쟁점토지의 매매대금을 산정(25억원 - 청구인이 지급한 공사비 2억8,500만원 + 당초 쟁점토지의 매매계약 30억원과 25억원간의 차액인 5억원=27억1,500만원)하였으나, 2005.3.14.에 체결한 당초 계약서를 보면 매매대금 30억원 중 쟁점토지를 담보로 대출받은 14억6,000만원을 매수자가 승계하기로 하고 잔금 15억2,000만원만을 배우자 소유 여관 건축물로 대신하기로 약정한 것으로 나타나 배우자 소유의 여관 건축비용 25억원 전부를 쟁점토지의 매매대금에 포함시킬 수 없는 것으로 판단되고, 위 (1)의 일련의 과정상 청구인이 2005.3.4. 쟁점토지를 매매대금 30억원에 양도하는 계약을 체결하였음에도 2006.8.29. 쟁점토지 등을 담보하여 OO종합건설이 건축비용으로 사용하도록 하고 있는 점, 금융기관으로부터 쟁점토지를 경매하겠다는 통보를 받은 점, 상호 맞 소송을 제기하는 점, 변경되 매매계약서에 의하여 2007.8.23. 쟁점토지의 소유권이 청구인으로부터 박OO으로 이전경료되는 점 등으로 보아 청구인과 OO종합건설은 건물공사 비용 및 부실공사 등에 대해 분쟁이 있다가 상호 합의하여 당초의 쟁점토지 매매계약을 변경한 것으로 판단된다. 다만, 청구인은 변경된 매매계약서상의 금액 23억원이 쟁점토지의 매매대금이라고 주장하고 있고, 상대방 이OO은 매매대금이 사실상 30억원이라는 주장을 하고 있으므로 처분청은 재조사를 통하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.