주택의 가압류로 주택부수토지만 먼저 양도한 경우 신축주택 감면 특례를 적용할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.9.17. 취득한 OOO 주택(건물 416.98㎡, 토지 197㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 중 토지를 2010.2.11. 양도하고 신고하지 아니하였다가, 과세예고통지 후인 2010.11.16. 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택 취득에 대한 양도소득세의 감면을 신청하였다.
• 나. 처분청은 토지만 소유권이전이 되고 건물은 소유권이전이 되지 아니하여 신축주택 감면대상에 해당하지 않는다고 보아 2012.2.9. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2010.1.25. 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 수령한 후 쟁점주택의 소유권이전에 필요한 서류를 매수인에게 전달하였으나, 같은 날 청구인에게 채권을 보유한 안재룡이 쟁점주택에 대하여 가압류 신청을 하여 쟁점주택 중 토지는 매수자에게 소유권이전이 완료되고, 건물은 가압류되어 현재 수원지방법원에서 민사소송이 진행되고 있는바, 당초 쟁점주택의 건물과 토지에 대해 일괄 매매계약을 체결하였으므로 쟁점주택의 양도일을 토지 소유권이전등기 접수일인 2010.2.11.로 보아 신축주택 감면을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법 제99조의3 에서 감면대상은 “거주자가 신축주택(2배 이내의 부수토지를 포함)을 취득하여 양도”한 경우라고 규정하고 있어 주택과 부수토지의 소유자가 상이한 경우에는 그 소유자들이 동일세대원이라 하더라도 부수토지의 양도소득은 신축주택 감면대상에 포함되지 아니하는바, 부수토지의 소유자와 주택 소유자가 상이하므로 신축주택 감면을 부인하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매대금 잔금청산 전 토지만 소유권이전하고 건물은 가압류되어 소송이 진행되고 있는 경우, 주택 양도로 보아 신축주택 감면 대상으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 소득세법 제89조제1항제3호 에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 따른 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택은 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 따른 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업조합을 통하여 대통령령으로 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 소득세법 제89조제1항제3호 를 적용할 때 제1항을 적용받는 신축주택과 그 외의 주택을 보유한 거주자가 그 신축주택 외의 주택을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 그 신축주택을 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항을 적용할 때 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호 에 의하면 자기가 건설한 신축주택으로서 신축주택취득기간(2001.5.23. ～ 2003.6.30.) 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다고 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 의하면 매매에 있어서 대금청산일이 분명한 경우에는 당해 자산의 대금을 청산한 날을 양도 또는 취득시기로 보며, 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 양도 또는 취득시기로 본다고 규정되어 있다.

(2) 처분청은 쟁점주택의 토지만 소유권이전이 되고 건물은 소유권이전이 되지 아니하여 주택의 양도로 볼 수 없다고 주장하며, 쟁점주택의 건물(지하1층 99.97㎡, 1층 99.97㎡, 2층 107.87㎡, 3층 109.17㎡, 합계 416.98㎡)은 2002.9.17. 청구인이 소유권보존등기하였고, 2010.2.12. 수원지방법원의 가압류결정OOO으로 2010.2.16. 가압류(청구금액 OOO원, 채권자 안OOO)되었으며, 토지(197㎡)는 2002.6.20. 안OOO으로부터 매매로 취득하여 2010.2.11. 김OOO 외 1명에게 양도하였다고 기재된 부동산등기부등본을 제출하였다.

(3) 청구인은 쟁점주택의 건물과 토지를 일괄매매하기로 계약을 체결하였으므로 토지의 소유권이전일을 건물의 양도일로 보아야 한다고 주장하면서, 쟁점주택(토지, 건물)을 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원, 중도금 OOO원(2010.2.10.), 잔금 OOO원(2010.4.5.), 융자금 OOO원(양수인 승계) 조건으로 청구인과 김OOO가 2010.1.25. 체결한 부동산매매계약서, 쟁점주택의 양도소득에 대하여 산출세액 OOO원, 감면세액 OOO원으로 계산한 양도소득세 과세표준신고 및 자진납부계산서 등을 제출하였다.

(4) 청구인은 건물과 토지에 대하여 일괄매매계약을 체결하였으므로 토지의 소유권이전일을 양도일로 하여 쟁점주택이 양도된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 주택 부수토지는 주택으로 사용되는 건물과 함께 양도되는 경우에 한하여 주택의 양도에 포함된다고 할 것인바, 쟁점주택은 잔금청산이 이루어지지 않았을 뿐만 아니라 건물의 소유권이전이 완료되지 아니하였고, 건물이 양도되지 아니한 상태에서 부수토지만을 소유권이전하였다고 하여 쟁점주택이 양도되었다고 보기도 어려우므로 처분청이 청구인의 신축주택 취득에 대한 양도소득세의 감면을 부인하고 토지에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.