취득계약서가 사후 작성된 것으로 나타나는 등 계약서상 금액이 실거래가액임을 객관적으로 입증하지 못하므로 대물변제로 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 환산하여 결정하고 이에 따라 필요경비 개산공제액만 공제한 처분은 잘못이 없음
취득계약서가 사후 작성된 것으로 나타나는 등 계약서상 금액이 실거래가액임을 객관적으로 입증하지 못하므로 대물변제로 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 환산하여 결정하고 이에 따라 필요경비 개산공제액만 공제한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 전 소유자 OOO은 쟁점부동산을 포함한 인근 5필지 부동산을 취득하기 위하여 1991년 전전 소유자인OOO에게 OOO만원을 지급하였고, 이를 안분계산하면 쟁점부동산의 1991년도 취득가액은 OOO만원에 취득한 쟁점부동산을 5년 후인 1996년도에 도로가 개설된다는 정보를 듣고 OOO만원에 청구인에게 양도하였는 바, 처분청은 매매금액이 너무 높고 특수관계자간의 거래이며 지급증빙이 없다고 하여 분실되어 없는 매매계약서상의 금액만 동일하게 만든 계약서를 허위계약서라는 빌미로 1996년도의 취득가액을 부당하게 환산하여 청구인의 실제 취득가액 OOO의 취득가액OOO만원을 청구인의 1996년 취득 당시 가액으로 환산 적용한 것이다. 청구인의 배우자 OOO이라는 사업장을 운영하였으나 회사의 부도로 약속어음과 당좌수표 총 O억원의 보증인이었던 OOO에게 쟁점부동산으로 대위변제할 수 밖에 없어 1998년 2월 OOO에게 매매예약가등기를 해 주었는바, 이는 쟁점부동산이 그 정도의 가치를 치루고 취득하였기에 이를 상호 인정하여 O억원의 보증금액에 대하여 매매예약가등기를 한 것이므로 이는 쟁점부동산을 O억 OOO만원에 취득하였다는 간접적인 증거이며, 과세관청은 금융거래증빙도 5년이 지나면 사라지는 현재, 14년이나 지났음에도 쟁점부동산의 취득가액에 대한 금융거래증빙이 없다는 이유로 이를 인정하지 아니하고 1991년 도 당시의 가액보다 낮은 가액으로 취득가액을 산정하는 것은 부당하다.
(2) 또한, 1996년 쟁점부동산을 취득한 청구인은 2002년 5월에 OOO을 들여 쟁점부동산에 대한 설비, 조경 및 내부 인테리어 공사를 행하여 대수선하였으나, 공사에 대한 하자와 자금부족으로 변제하지 못하자 청구인이 거주하고 있는 OO도 OO 소재 아파트에 대하여 시공자인 OOO이 강제경매개시결정을 접수하여 경매절차를 진행하는 상황에서 OOO등이 공사대금을 변제받고 소를 취하하는 등 채권자인OOO에게 판결문상의 공사대금을 변제하여 급한 불씨를 끄는 암담한 체험을 한 청구인에게 금융자료가 없다고 하여 O억OOO만원에 상당하는 건물 대수선비용을 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 2002년 OOO과 체결한 설비, 조경, 인테리어 공사 등 쟁점부동산의 대규모 수선비용 O억OOO만원을 필요경비로 인정해 달라고 주장하나, 국세통합시스템을 통하여 확인한 결과, 공사계약을 체결한OOO은 2002년 당시에는 건설업과 관련된 사업자등록이 되어 있지 않으며 관련 입증근거(계약서 원본, 자금내역 등)가 없어 이를 인정할 수 없고, 더군다나 취득가액을 환산가액으로 할 경우, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에 의하여 필요경비를 실제 소요된 경비 대신 필요경비 개산공제액만 인정하는 것이므로 처분은 정당하다.
① 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서상 금액을 실제 취득가액으로 인정하지 아니하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
② 쟁점부동산의 대수선비 O억OOO만원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
(1) 소득세법제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령제163조【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO이 보유한 매매계약서, OOO이 O억원 상당의 채권을 확보하기 위하여 1998.2.5. 쟁점부동산에 설정한 매매예약가등기, 쟁점부동산의 옆지번의 취득가액, OOO의 취득가액 등 증빙서류를 제시하면서 매매계약서상 금액 O억OOO만원은 쟁점부동산의 실제 취득가액이라고 주장하고 있다. (나) 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2012.2.)에 의하면, 쟁점부동산의 양도가액은 OO도 OO시에 수용된 건으로 적정하며, 취득가액은 청구인이 1996.12.21. 쟁점부동산을 취득하였으나 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서(취득가액 O억OOO만원)에 기재된 OO사무소는 2006.12.1. 개업한 사업자로 신고 시 제출한 취득계약서는 허위계약서로 확인한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점부동산의 실제 매매계약서라고 주장하면서 제출한 전 소유자OOO이 보유한 매매계약서에는 청구인과 남동생인 OOO이 쌍방계약하였고, 쟁점부동산의 건물을 임차하여 영업하고 있는 임차인에 관한 기재사항이 없이 매매금액O억OOO만원만 기재되어 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시(1996년) 쟁점부동산 소재지의 사업내역 및 청구인의 사업내역은 국세통합전산망에 아래 [표]와 같이 나타난다. (마) 청구인이 제시한 자료에 의하면, OOO 외 2명은 1991.7.23. 자로 법원판결문에 의거 쟁점부동산을 포함한 5필지 부동산을 OO억OOO만원에 취득하였고, 청구인이 취득한 지분(65%)의 취득가액을 환산하면, 1991년 O억OOO만원으로 나타난다. (바) 청구인 및 배우자 OOO은 2012.9.6. 심판관회의에 출석하여 청구인이 OOO에게 오래 전부터 수 차례에 걸쳐서 자금을 대여하였으나 갚지 못하고 있다가 OOO의 집안 문제로 인하여 대여금 상당액에 대한 대가로 쟁점부동산을 소유권이전받은 것이라고 진술하였다. (사) 살피건대, 소득세법 제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의하면, 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액인 실지거래가액에 의하여야 하고, 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비로서 취득가액도 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하고 이를 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 산정한다. 이러한 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미한다고 할 것이고, 한편 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로, 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지거래가액(양도가액 또는 취득가액)이라고 보아야 할 것이다. 이 때 대물변제를 주장하는 자가 당해 자산의 실지거래가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 대하여 입증할 책임을 부담한다고 할 것이다(대법원 97누19809, 1998.3.10. 등 참조). 이 건의 경우, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서상 금액이 실제 취득가액이라고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 매매(취득)계약서는 나중에 작성한 것으로 나타나는 점, 청구인과 쟁점부동산의 전 소유자 OOO은 특수관계자인 점, 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하면서 제출한 매매계약서는 쟁점부동산에서 사업을 영위하는 임차인이 있음에도 그와 관련된 내용은 기재되어 있지 아니하고 단순히 전체 금액만 기재되어 있어 매매계약서상 금액이 실제 거래금액이라고 보기에 신빙성이 부족하다고 보이는 점, 청구인과 OOO은 심판관회의에 출석하여 OOO에게 대여한 금액의 대가로 쟁점부동산을 소유권이전받은 것이라고 진술한 점, OOO이 취득한 옆지번의 토지의 경우에도 OOO으로부터 취득한 점 등으로 볼 때, 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 대물변제로 양수받은 것으로 보이는 바, 청구인이 매매계약서상 쟁점금액을 실지거래가액으로 인정받기 위해서는 OOO에게 대여한 금액이 매매계약서상 금액임을 객관적으로 입증하여야 하나, 이를 입증하지 못하여 대물변제로 받은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다 할 것이므로 취득가액을 환산하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 매매계약서상 쟁점금액을 실제 취득가액이 아닌 것으로 보아 취득가액 부인하고 환산취득가액으로 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 인테리어 공사 도급업자 OOO 등의 확인서를 증빙으로 제출하면서 쟁점부동산의 대한 설비, 조경 및 내부인테리어 공사를 2002.5.20.∼2002.10.20. 기간 동안 계약금액 OOO만원을 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 살피건대, 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제3항 제2호는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 이외의 필요경비는 같은 조 제1항 제1호 나목 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 계산한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제6항은 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 토지의 경우, 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3/100, 건물의 경우, 법 제99조 제1항 제1호 의 규정에 의한 건물 및 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3/100의 금액을 말한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점부동산의 대수선비 O억OOO만원을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 이 건의 경우, 쟁점①에서 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 환산하는 것으로 결정됨에 따라 필요경비는 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 금액(개산공제액)으로 계산되어지므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 대수선비를 필요경비로 인정하지 아니하고 개산공제액을 필요경비로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.