토지거래허가구역 내에 있는 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보여 양도세 중과세 대상임

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 중부지방국세청장이 청구인에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 2006.11.8. 강OOO를 계약당사자로 하여 이OOO과 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금은 공동으로 담보가 설정된 금액 중 손OOO(중개인)이 채무자인 OOO원을 승계하는 조건으로 경기도 OOO답 992㎡와 같은 동 157-7 답 1,215㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 2007.9.11. 주식회사 OOO라 한다)에게 양도한 대금을 수령한 사실을 확인한 뒤, 미등기 전매한 것으로 판단하여 과세자료를 통보함에 따라, 처분청은 2012.2.10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO 원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 취득한 후 전 소유자인 이OOO으로부터 인감을 수령하여 토지거래허가를 신청하였으나 허가가 나지 아니한 상태에서 인감의 사용기간이 경과하였고, 이후 근린생활시설용토지의 개발에 따라 지가가 상승하자 이OOO이 인감의 발행대가를 요구하여 등기이전을 하지 못한 상태에서 양도한 것인데, 등기할 수 없는 부득이한 상황이었으므로 미등기 전매에 해당하지 아니하 며 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 일반세율을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산이 토지거래허가구역 내에 있음을 알면서 취득하였고 단독주택부지로 개발행위허가를 받았음에도 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 양도하였는데, 토지거래허가구역 내의 토지를 허가없이 취득하여 원소유자 명의로 양도한 것은 미등기 전매이며 또한 제외자산에도 해당하지 아니하므로(조심 2011부1306, 2011.6.27. 참조)이므로 중과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 토지거래허가구역 내에 있는 쟁점부동산을 등기하지 아니하고 양도한 것을 미등기 전매로 보아 중과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 매매대금을 OOO으로 하여 매도인은 이OOO으로, 매수인은 강OOO로 하여 계약이 체결되었고, 잔금 OOO원은 설정된 공동담보 금액 중 동 부동산 해당분으로 하며 잔금지급일에 말소하고 건물을 신축할 수 있도록 모든 것을 처리한다는 내용이 특약사항에 나타나며, 청구인이 실제 토지거래허가를 신청하였는지 여부를 파주시청에 확인 (2012.9.14.)한 결과, 청구인․윤OOO명의의 신청은 없었고, 2007.2.12. 강용기의 명의로 개발행위허가신청을 하여 2007.4.10. 승인을 받은 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 토지거래허가구역(2005.8.6. 고시) 내에 있는 쟁점부동산을 계약한 후 이OOO의 인감을 첨부하여 토지거래허가신청을 하였으나 허가가 나지 아니한 상태에서 인감의 사용기간이 경과하였고, 2007.2.12. 강OOO가 제1종 근린생활시설(소매점)용 부지조성의 목적으로 개발행위허가를 신청하여 득한 후 농지보전부담금을 납부하였으며, 이후 등기이전을 위하여 이OOO에게 인감증명을 요청하자 개발에 따른 지가상승으로 추가금액(OOO)을 요구한 사실이 있고, OOO가 쟁점부동산을 중개한 손OOO에게 작업비 지급을 약속하며 매도를 요청함에 따라 부득이 매매계약해지를 공증하고 이OOO이 인감증명을 교부하지 아니한 상태에서 매도할 수밖에 없었으므로 미등기 전매가 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 일반세율을 적용하여야 한다고 주장한다.

(3) 중부지방국세청장의 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액, 필요경비가 매매계약서 및 금융거래내역에 의하여 확인되며,OOO는 OOO의 시행사로 청구인 등의 토지를 매입하는 과정에서 매매가액OOO원 중 채무인수액 OOO원을 제외한 잔액 OOO원을 지급하지 못하게 되어 2007.9.11. 채권최고액OOO원의 근저당을 설정(채권자: 청구인)하며 소유권이전등기를 한 뒤 2008.6.9. 계약불이행에 따른 위약금OOO원을 포함한 OOO원을 청구인의 예금통장으로 입금하였고, 청구인은 공동사업약정에 의하여 강OOO에게OOO원을 재송금(매매대금 OOO원)하였음이 금융자료 등에 나타나며, 청구인은 허가구역 내의 토지임을 알면서도 이OOO과 매매계약을 체결하고 직접 파주시로부터 개발행위허가를 받았으나 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 양도하여 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률위반자로 통보한(2011.12.13.) 내용 등이 조사되어 있다.

(4) 살피건대,소득세법제104조 제3항은, 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 미등기양도자산으로 규정하고 있고, 단서에 의한 미등기양도 제외자산의 범위는 같은 법 시행령 제168조 제1항에서 규정하고 있는바, 쟁점부동산은 위 제외자산에 해당하지 아니하고, 쟁점부동산은 토지거래허가구역으로 지정되어 허가를 받지 아니하면 취득 등기가 불가능함을 알면서 토지거래허가신청 등의 노력도 없으므로 미등기전매를 예상한 것으로 보이며, 개발행위허가를 득한 뒤 이행하지 아니한 상태에서 원소유자 명의로 양도한 점 등을 감안하면, 처분청이 쟁점부동산의 양도를 미등기전매로 보아 양도소득세를 중과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.