쟁점토지의 양도시기를 매매계약서상이 아닌 임의경매에 의한 소유권이전등기일로 보아 과세한 처분은 정당함

OOO세무서장이 2011.9.29. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO동 541 OOO상가 3동 3155호의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인 소유의 OOO50 외 1필지 임 야 16,662㎡(2008.6.24. 같은 리 527-23 외 3필지 임야 16,828㎡로 등록전환 및 분할되었다. 이하 “쟁점토지”라 한다)가 2010.12.13. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한OOO에게 소유권이전등기되었으나, 청구인은 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 소유권이전등기접수일인 2010.12.13.을 쟁점토지의 양도시기로 보고, 양도가액은 OOO만원(경락가액), 취득가액은 OOO만원으로 하여 2012.1.15. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.7. 이의신청을 거쳐 2012.4.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인과 OOO개발주식회사(이하 “OOO개발”이라 한다) 간에 체결된 쟁점토지의 매매계약서가 실 계약서인지 불분명하므로 OOO개발과의 매매계약을 인정할 수 없다는 의견이나, 매매계약서의 형식에 구애될 것이 아니라 매매계약서상의 계약조건, 거래당시 정황, 매매대금 수수상황 등 실질 내용에 따라 판단하여야 하는바, OOO개발이 쟁점토지 중 일부에 대하여 산지전용허가를 받은 점, 청구인은 2007.9.19.까지 매매대금 OOO만원 중 대부분인 OOO억원(약 95%)을 지급받은 점, OOO개발과 체결한 약정서(각서)와 협약서에 의하면 잔금 일부의 미지급으로 인해 OOO개발이 쟁점토지에 대한 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 추가 부담분을 부담하기로 하였고, 잔금 미납금에 대하여 잔금 지급일까지 연 15%의 지체이자를 받기로 함으로써 소비대차로 전환되었으므로 잔금이 청산되었다고 볼 수 있는 점, 매매과정 중에 OOO개발이 쟁점토지를 담보 로 OOO은행으로부터 대출을 받아 쟁점토지에 옹벽공사, 토공사, 진입로공사 등의 토목공사를 한 점 등으로 볼 때, 청구인이 OOO개발로부터 잔금의 대부분을 지급받은 2007.9.19. 쟁점토지를 양도한 것으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 OOO개발에 쟁점토지를 매매하였음을 입증하기 위하 여 제출한 매매계약서는 통상의 매매계약서가 아니고, 동 매매계약서상 매수인은 OOO개발이 아니라 OOO개발 외 1인으로 기재되어 있으며, 계약서상으로는 계약일(2006.8.9.)에 계약금을 지급하는 것으 로 되어 있으나 실제로는 2006.8.16. 계약금이 지급된 것으로 나타나고, 부동산중개인의 기재 및 날인도 없으며, 청구인은 계약금을 받기 전인 2006.8.14. 이OOO(OOO개발 대표이사)의 대출금에 대한 담보로 쟁점토지를 제공하였고, 그 후에도 2차례에 걸쳐 OOO개발의 대출금에 대한 담보로 제공하였음에도 매매계약서에 담보제공에 대한 특약이 기재되어 있지 않아 동 계약서가 실제 매매계약서인지가 불분명하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 ⓛ 쟁점토지의 양도시기가 임의경매로 인한 매각에 따라 한OOO에게 소유권이전등기된 2010.12.13.인지, 아니면 OOO개발과 체결한 매매계약에 따라 매매대금의 대부분을 지급받은 2007.9.19.인지 여부

② 쟁점토지의 양도가액이 경락가액인 OOO만원인지, 아니면 OOO개발과 체결한 매매계약서상 매매대금인 OOO만원인지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27> 기본통칙 98-162…1 【 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기 】 ① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. <개정 2011.3.21>

② 제1항을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. <개정 2011.3.21> 기본통칙 98-162…2 【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. <개정 2011.3.21>

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점ⓛ에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, OOO협동조합이 2006.8.14. 채무자를 이OOO(OOO개발 대표이사), 채권최고액을 O OO,OOO만원으로 하여 근저당권설정등기를 하였다가 2006.11.8. 말소등기 하였고, 주식회사 OOO은행이 2006.11.8. 및 2007.9.19. 채무자 를 OOO개발, 채권최고액을 각 OOO만원 및 OOO만원으로 하여 근저당권설정등기를 하였으며, 채권자인 주식회사 OOO 은행이 2009.10.16. 임의경매개시결정을 받은 후 2010.12.13. 임의경매 로 인한 매각을 원인으로 한OOO에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (나) 청구인과 OOO개발 외 1인 간에 2006.8.9. 체결된 쟁점토지 의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO만원이고, 2006.8.9. 계약금 O,OOO만원, 2006.11.10. 잔금 OOO억원을 지급하는 것으로 되어 있으며, 특약사항으로 미허가 부분에 대하여는 개인 명의로 토지거래허가를 득하여 소유권이전등기를 하고, 허가취득 후 매도인은 매수인이 토목공사를 시행하는데 동의하며 이에 협조하는 것으로 되어 있다. (다) 청구인과 OOO개발 간에 2006.11.10. 체결된 약정서(각서)에 의하면, 대금 OOO만원을 지급함에 있어 중도금이 아닌 계약금으로 지급하고, 잔금 OOO만원을 2006.12.15.까지 지급하되 지급기일 이전 에 발생하는 이자(연 15%)를 지급하며, 매수인이 토지거래허가를 책 임처리하는 것으로 되어 있다. (라) 청구인과 OOO개발 간에 2006.12.22. 체결된 협약서에 의하면, 쟁점토지의 매매잔금 OOO만원을 2006.12.28.까지 지급하고 2007.2.10.까지 소유권이전등기를 완료하기로 하되, 잔금지급지연 및 등기이전 지연으로 인하여 OOO개발의 대표이사 이OOO이 쟁 점토지에 대하여 2004.11.30.이후 발생된 종합부동산세, 재산세 등 제반 국세 및 지방세와 2007년부터 적용되는 양도소득세 추가 부담분 및 매매잔금 지급일자(2006.11.10.) 이후부터 잔금 지불시까지의 이자(연 15%)를 책임지기로 인감증명서를 첨부하여 각서한 것으로 나타난다. (마) 청구인 명의의 신한은행 통장(계좌번호: 612-05-) 사본에 의하면, 2006.8.16. 이OOO(OOO개발 대표이사)이 5,000만원, 2006.11.8. 및 2007.9.19. OOO개발이 각 OOO만원 및 OOO억원, 합계 OOO억원을 입금한 것으로 나타난다. (바) OOO시의 공문(공원녹지과-7382, 2005.10.5.) 및 산지전용허가증(2005.10.5., 2007.9.12.)에 의하면, OOO개발은 쟁점토지 중 2,638㎡(후에 8,980㎥로 증가)에 대하여 물류 창고 및 도로 부지조성 목적을 위한 산지전용변경허가를 신청하 여 허가를 받은 것으로 나타난다. (사) OOO출장소장이 발급한 토지거래계약허가증에 의하면 OOO개발은 2005.12.29. 쟁점토지 중 2,638㎡(매매예정금액: OOO만원)에 대하여 토지거래계약허가를 받은 것으로 나타나고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 OOO개발은 위 토지거래허가를 받은 부분에 대하여 2005.7.11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권에 따라 2006.5.1. OOO지원으로부터 가처분결정을 받아 2006.5.2. 가처분등기를 하였다가, 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 후인 2006.8.11. 가처분말소등기를 한 것으로 나타난다. (아) 국토해양부 공고 제2010-1016호(2010.12.15.) 및 동 공고에 따른 평택시 토지거래허가 해제구역 세부내역과 처분청 심리자료에 의하면, 쟁점토지가 소재한 OOO리는 2002.11.20. 토지거래계약허가구역으로 지정되었다가, 2010.12.15. 해제된 것으로 나타난다. (자) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, OOO개발은 건축업 및 토목업을 영위하는 법인으로 2005.5.17. 개업하여 2010.12.31. 직권 폐업(2011.3.25. 처리)되었고, 심리일 현재 OOO원(7건)의 국 세 체납‧결손이 있으며, 2006사업연도부터 2010사업연도까지에 대한 법인세를 신고한 사실이 없는 것으로 나타난다. (차) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, OOO개발이 2005년말 쟁점토지 중 일부에 대하여 산지전용허가와 토지거래허가를 받았고, 동 토지에 대하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 가처분등기를 한 사실이 있으며, 토지거래허가를 받은 부분의 매매예정가액이 OOO만원인 점으로 볼 때, 청구인과 OOO개발 간에 2006.8.9. 작성된 쟁점토지의 매매계약서는 실질 계약내용과 부합하는 것으로 보인다. 그러나, 청구인이 제출한 매매계약서를 진실한 계약서라고 인정하더라도 쟁점토지 소재지는 2002.7.4. 토지거래허가구역으로 지정되었고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 에서는 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권 등을 이전하는 계약을 체결하려는 당사 자는 토지거래허가를 받아야 하도록 규정하고 있으며, 동 규정 은 강행규정이므로 토지거래허가 없이 매매계약을 체결하고 매매대금을 청산하였더라도 동 계약은 유동적 무효에 해당하여 후에 토지거래허가를 받거나 토지거래허가구역에서 해제되어야만 비로소 소급효를 인정받아 적법한 거래로 인정되는 것인바(조심 2011서1947, 2011.6.30., 대법원 97누12754, 1998.2.27. 등 참고), OOO개발은 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기일까지 쟁점토지에 대한 토지거래허가를 받지 못하였고, 쟁점토지는 소유권이전등기일 후인 2010.12.15. 토지거래허가구역에서 해제되었으므로 청구인과 OOO개발과의 매매계약을 유효한 계약으로 보기는 어려우므로 청구인은 임의경매로 인한 매각을 원인으로 쟁점토지를 한OOO에게 양도한 것이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 쟁점ⓛ에 대한 심리결과, 청구인과 OOO개발간에 체결된 쟁점 토지의 매매계약을 유효한 계약으로 인정할 수 없어 청구인은 임 의경매로 인한 매각을 원인으로 한OOO에게 쟁점토지를 양도한 것으로 보아야 하므로 경락가액인 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.