쟁점토지를 보충적 방법으로 평가하여 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 상속인인 OOO이 2007.4.30. 사망에 따라 2007.10.11. 해당 상속세 OOO을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 위 상속세 조사를 실시하여 피상속인 OOO이 상속개시 전인 2007.4.11. 피상속인의 조카인 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 매매계약을 체결하여 매매가액 OOO원에 쟁점토지를 양도한 사실을 확인하고, 이를 특수관계자 간의 저가양도로 보아 쟁점토지의 기준시가인 OOO을 차감한 금액에서 시가의 30% 이상과 3억원 중 적은 금액인OOO에게 해당 증여세를 과세하는 한편, 쟁점금액을 상속인 이외의 자에게 사전증여한 상속세과세가액에 가산하는 등 하여 2012.1.18. 청구인에게 2007.4.30. 상속분 상속세OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.27. 이의신청을 거쳐 2012.4.27.심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2006년 기준의 공시지가가 전기 대비 24배 상승한 점, 이의제기로 공시지가 산정기관이 오류를 인정하여 공시지가를 수정한 점, 2006년～2010년까지 주변필지의 매매가액이 평당 30～40만원에 이루어진 점, 상속당시 은행대출 감정가액이 평당 35만원인 점, 2007년 3월 계약 해지된 건도 평당 35만원인 점으로 보아 저가양도에 의해 과세가 가능한 기준가액인 51만원과는 현격한 차이가 있어 저가양도의 과세대상이 아니라고 판단되고, 설령 주변농지의 매매사례가액이 쟁점토지의 시가로 인정되지 않더라도 일반적으로 형성되는 토지 매매가의 상한과 하한을 고려할 때, 쟁점토지를 포함한 주변농지의 매매 상한선은 위 저가양도의 기준가액과는 상당한 차이가 있으므로, 저가양도의 과세대상이 아니다.
• 나. 처분청 의견 증여재산가액의 평가는 시가에 의하되 시가가 불분명한 경우 토지는상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 제61조에 따라 개별공시지가로 평가하도록 하고 있고, 또한 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 시가로 보지 아니하는 것으로 해석하고 있는바, 쟁점토지의 경우 공시지가가 OOO 있어 시가가 불분명한 경우에 해당하고, 주변필지의 매매가액이 평당 30~40만원으로 이루어졌다고 하나, 아파트와 달리 본건은 토지로서 주변 필지와 면적, 위치, 용도 등이 동일한 유사한 토지로 비교하기 어려우며, 청구인이 시가의 근거자료로 제시한 근저당권자의 대출계좌별보증/자체담보총괄 조회표상 평가금액OOO)은 공신력 있는 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 아닌 단순 자체평가보고서로서 이를 적정한 시가로 볼 수 없으며, 2007년 3월 계약해지된 건에 대한 매매사례가액은 중도에 계약이 해지되어 시가로 보지 않는 것이므로(OOO 1996.5.16. 외 다수), 보충적 방법으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 피상속인이 상속개시일 전에 쟁점토지를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정된 것)제35조【저가․고가양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정된 것) 제26조【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액 중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본에는 피상속인 OOO 2003.4.11. 매매로 취득하여 2007.4.13. 매매로 OOO에게 양도한 것으로 나타나고, 2007.4.13. 쟁점토지에 대하여 근저당권자 OOO로 하는 근저당권설정등기를 경료한 사실이 나타난다. (2) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래 <표1>과 같이 나타난다. (3) 청구인이 제시한 주변농지의 매매사례가액은 아래 <표2>와 같고, 2007.3.3. 작성된 쟁점토지의 해지된 부동산매매계약서 내역은 아래 <표3>과 같으며, OOO의 금융기관 융자를 위하여 매수인 OOOO OOOO OO OO에 쟁점토지를 담보로 제공하여 평가한 내역은 아래 <표4>와 같다.

(4) 쟁점토지는 경기도 OOO고시(2006.6.13.)에 의하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 자연녹지지역으로 변경된 것으로 나타나고 있고, 청구인이 제시한 주변농지들은 심리일 현재 같은 법상 농림지역인 것으로 나타나고 있으며, 청구인이 제시한 지적도면에 나타난 인근농지(자연녹지지역)의 개별공시지가는 아래 <표5>와 같이 나타난다.

(5) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지와 그 주변농지들의 개별공시지가 상승률의 차이가 많아 쟁점토지의 개별공시지가가 잘못 산정되었고, 그로 인하여 저가양도에 해당되지 아니한다는 주장이나, 쟁점토지가국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 자연녹지지역인 반면, 청구인이 제시한 위 (3)의 주변농지들은 농림지역인 것으로 나타나 이를 직접 비교하는 것은 적합하지 아니한 것으로 보이고, 쟁점토지의 해지된 매매계약서에 나타난 매매대금은 동 계약이 파기되었고, 인근농지의 자연녹지지역의 개별공시지가도 위 (4)와 같이 쟁점토지와 유사한 것으로 나타나고 있어 해지된 매매가액이 쟁점토지에 대한 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 인정하기 어려워 보이며, 금융기관에 대출을 받기 위하여 평가한 쟁점토지의 평가액도 위 관계법령에서 규정하고 있는 적정한 시가로 보기 어렵다고 보이므로, 처분청이 쟁점토지를 보충적 방법으로 평가하여 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.