청구인의 쟁점토지 취득가액 및 양도가액은 취득대금 지급방법, 양도시 채무 승계액 등을 통해 산정함

[주 문] OOO세무서장이 2012.2.1. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은OOO OOO OOO OO동 948-17대지523.4㎡와 같은 동 948-20 대지 514.8㎡의취득가액 및양도가액을 구체적으로 재조사하여, 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2009.1.8. OOO동 948-17 대지523.4㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 같은 동 948-20 대지 514.8㎡ 이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 합하여 “쟁점토지”라 한다)을 조OO에게 양도하고, 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 합의각서에 기재된 OOO원으로, 취득가액을 청구인이 OOO시청에 취득세 납부를 위하여 신고한 OOO원으로 하여, 2012.2.1. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 양도가액은 2008.10.17. 조OOO과 체결한 매매계약서에 기재된 바와 같이 OOO원으로 OOO은행대출금 OOO원 및 개인설정채무 OOO원을 승계키로 하였고, 취득가액은 OOO원으로 OOO은행대출금 승계액 OOO원과 이OOO에게 쟁점1토지의 대금으로 지급한 OOO원 및 OOO종합건설 주식회사가쟁점1토지를 청구인의 배우자로부터 취득하면서 지급하지 못한 미지급금 OOO원(배우자의 미수채권)이 있었는 바, OOO종합건설 주식회사에게 쟁점2토지를 취득하면서 지급하였어야 할 금액을 위 배우자의 미수채권과 상계처리한 OOO원이다. 따라서, 아래 <표>와 같이 청구인에게 귀속된 실질적인 양도소득이 없음에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 아래 <표>와 같이2008.10.17. 청구인과 매수인간의 합의각서에따라 승계한OO은행대출채무 OOO원,복OOO·김OOO에게 지급한 OOO원, 손OOO에게 지급한 OOO원,OO철강에게 지급한 OOO원,부동산경매예납금 OOO원, 소유권이전 등기경료 후지급한 OOO원의합계 OOO원을 양도가액으로 결정하였고,청구인이 취득세 납부를 위하여 OOO시청에 신고한 OOO원을 취득가액으로 결정하였는 바, 청구인은 채무인수와 관련된 증빙을 제시하지 못하고 있고, 채무 대위변제금액이 쟁점토지의 취득과 직접 관련성이 있는지 여부도 불분명하므로 채무대위변제금액을 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 대한 취득가액 및 양도가액이 적정한 것인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 소유권 및 주요권리의 변동사항(등기부등본 기재 내용)은 아래 <표>와 같다.

(2) 2004.3.25. OOO종합건설 주식회사는 OOO은행으로부터 OOO억원을대출받으면서 쟁점토지를 공동담보로 하여 근저당권을 설정하였는바,공동담보권자인 OOO은행의 근저당권(실채무액 OOO원)이 말소되지아니하여 쟁점토지에 대한 개별필지별 소유권행사는 불가능한 상태였던 것으로 나타난다.

(3) 쟁점1토지의 2005년 당시 소유자는 주식회사 OOO였으며 청구인은 주식회사OOO의 채권자라고 주장(청구인)하는이OOO와 공동으로 쟁점토지를 개발하여 양도하기로 합의한 바 있으며,2006.9.14. 주식회사OOO로부터 쟁점1토지를 양수하고 소유권이전등기를 경료하였는데, 소유권이전비용 등으로 OOO원을 지급 하였다는 것이 청구인의 주장이다.

(4) 청구인은 OOO종합건설 주식회사는 박OOO(청구인의 배우자) 소유의 쟁점1토지를 취득하면서 잔금을 지급하지 아니하여 박OOO의 미수채권 OOO원이 있는 상태에서, 쟁점2토지를 2006.7.27. 취득하면서 잔금 OOO원을 지급하는 대신 배우자로부터 미수채권을 인수받아 소유권이전등기를 하였다고 주장하고 있다.

(5) 청구인은 2006.9.14. OOO은행 OOO센터지점으로부터 OOO원을 대출받아 OOO은행으로부터 대출받은 채무 OOO원을 변제하였음이 제출한 대위변제증서에 나타난다.

(6) 청구인은 2006.9.29. 박OOO 외 1인에게 쟁점토지를 양도하는 매매계약서를 작성하였고, 매수인으로부터 잔금을 수령하는 과정에서 매수인이 복OOO·김OOO으로부터 대금을 차용하였는데 매수인이 청구인에게 물상보증을 부탁하여 2007.1.2. 쟁점토지에 복OOO·김OOO을 채권자 및 근저당권자로 하는 근저당설정등기를 한 바 있으며, 그 이후 여러 사정으로 인하여 동 매매계약은 취소된 것이라고 주장 한다.

(7) 청구인은 취득가액을 주장하는 과정에서 근저당대위변제증서(취득가액이라고 주장하는 금액은 OOO원이나 실제로 변제된 금액은 OOO원으로 나타남)사본을 제출하고 이OOO에게 지급한 OOO원과 관련된 증빙은 2013.3.28. 제1차 심판관회의시 의견진술 과정에서 제출하겠다고 하였으나 실제로는 제출되지 아니하였으며, 부동산매매계약서 작성시 조OOO, 조OOO, 이OOO 등과 함께 매매계약의 구체적인 실행을 위하여 작성한 합의각서상 복OOO·김OOO, 손OOO, 주식회사 OOO철강의 근저당말소관련 OOO지방법원 OOO지원의 조정조서 및 판결문(OOO 사해행위취소) 사본을 제출하였다.

(8) 한편, 양도가액과 관련하여, 청구인은 2008.10.17. 쟁점토지를 조OOO에게 OOO원에 양도하는 매매계약서를 작성(설정된 근저당과 가등기를 매수인이 해결하기로 하였다 함)하였고, 2009.1.8.소유권이전을 하였고, OOO은행근저당채무 OOO원, 이OOO에게지급한 경매예납금 OOO원, 등기후정산금 지급액 OOO원에대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없으며, 합의각서 제8항에 의하면, 청구인의 채권자들이 복OOO·김OOO, 손OOO, 주식회사 OOO철강과의 재판에서 근저당권이 말소되는 경우에는 근저당채권액 전액 중 매수인은 OOO억원을 이OOO에게 지급하고 나머지는 청구인에게 변제하는 것으로 규정되어 있는 바, 제출된 등기부등본에 의하면, 합의각서 제8항을 충족하는 근저당말소는 OOO철강에 대한 채권최고액 OOO원 이외에는 확인이 불가능한 것으로 나타난다.

(9) 취득가액과 관련하여, 처분청은 청구인이 취득세 납부를 위하여 OOO시청에 신고한 OOO원을 취득가액으로 결정하였으나,청구인이 제출한 대위변제증서에 의하면, OOO제일차유동화전문유한회사에 OOO원을 대위변제한 사실이 나타나며, 쟁점1토지의 취득과 관련하여 이OOO에게 지급하였다고 주장하는 OOO원 중 일부금액은 청구인이 제출한 금융증빙에 나타나며, OOO종합건설 주식회사에 대한 배우자의 미수채권 OOO원과 관련된 것이라며 관련증빙을 제출하였다.

(10) 심리일 현재까지 나타난 위의 사실관계 등을 토대로 양도가액에 대하여 살피건대,합의각서는 매매계약의 구체적 이행을 위한 실행 약정서로, 합의각서 제8항과 같이 청구인의 채권자들이 복OOO·김OO, 손OOO, 주식회사OOO철강 등과의 재판에서 말소된 근저당권인지 여부에 대한 사실관계가 구체적으로 입증되지 아니하고, 합의각서 제8항을 충족하는 근저당권말소인 경우라 하더라도 양도가액 계산시 근저당채권 최고액이 아닌 채권액으로 계산하여야 할 것으로 보여 지며, 합의각서상의 경매예납금과 등기후정산금의 실제지급여부 등에 확인과정 역시 필요해 보이는 바, 처분청이 과세근거로 제시한 합의각서와 2008.10.17. 작성된 매매계약서에 기재내용 간의 상관관계 등을 종합적으로 조사확인하여 양도가액을 확정함이 타당한 것으로 판단된다. 다음으로 취득가액에 대하여 살펴보건대, 처분청은 청구인이 취득세 신고납부를 위해 지방자치단체에 신고한OOO,OOO,OOO원을 취득가액으로 결정하였는 바, 청구인은 OOO은행대출금 승계상환액이O,OOO,OOO,OOO원이라고 주장하는 반면, 쟁점토지의 취득을 위하여 OOO제일차유동화전문유한회사에 OOO원을 대위변제한 사실이 나타나며,쟁점1토지의 취득을 위하여 이OOO에게 OOO원을 지급하였다고 주장하나 지급사실이 명확하게 입증되지 아니하고, OOO종합건설 주식회사에 대한 배우자의 미수채권 OOO원에 대하여는 보다 더 구체적이고 객관적인 입증이 필요한 것으로 보여진다. 따라서, 이 건의 경우 취득가액 및 양도가액의 산정근거 및 계산내역이 명확하지 아니하여 정당한 납부세액을 산정하기 위한 구체적인과세근거가 미약해 보이므로 처분청이 취득가액 및 양도가액에 대하여 전반적이고구체적인 재조사를 실시하여, 그 결과에 따라 쟁점토지에 대한양도차익을 재산정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.