청구인이 주장하는 비교대상 아파트의 매매사례가액을 시가로 보기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.3.18. 상속을 원인으로 하여 인천광역시 남구 OOO OO-O OOOOOO OOO OOOO(면적 151.59㎡, 이하 “쟁점아파트” 라 한다)을 취득하였고, 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 기준시가인 OOO원으로 평가하여 상속세의 과세표준과 세액을 결정하였다.
• 나. 2011.6.10. 청구인은 쟁점아파트를 OOO원에 양도한 후 취득가액을 상속개시당시의 쟁점아파트의 기준시가인 OOO,OOO,OOOOOO OO OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOO OO,OOO,OOO원을 신고하였다가, 2011.12.2. 쟁점부동산의 취득가액을 OOOOO OO OOO OO-O OOO OOO OOO OOOOO(면적 151.59㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2003.9.20.(매매계약일) 매매가액인 OOO,OOO,OOOOOO OO OOOOO OO OOOOO OO,OOO,OOOO을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 2011.12.15. 처분청은 비교대상아파트는 쟁점아파트와 층이 다르고 기준시가도 더 높아 유사한 다른 재산에 해당하지 아니한다 하여 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.20. 이의신청을 거쳐 2012.4.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 지번, 동일한 동과 동일한 평형이므로 두 아파트는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항의 동일하거나 유사한 재산에 해당한다. 비교대상아파트의 매매가액인 OOO원의 매매계약일은 2003.9.20.로서 상속개시일(2004.3.18.)로부터 6개월 이내에 해당되고, 동 금액은 부동산관련 정보지인 OOO의 당시 시세와도 차이점이 없으므로 정당한 매매사례가액으로 볼 수 있다. 또한, 쟁점아파트 단지인OOO은 정남향에 위치하고 있으며 그 앞쪽은 같은 아파트인 OOO이 입주하고 있어 어느 층에서나 동일한 조경권이 형성되고 있고 일조권의 경우 OOO전면에는 지상주차장이 넓게 자리 잡고 있어 쟁점아파트와 비교대상아파트의 층에 따른 일조량의 차이는 거의 없다고 볼 수 있다. 비록, 쟁점아파트와 비교대상아파트간에는 평가기준일 현재 기준 시가의 차이가 발생하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우 시가로 본다고 되어 있으므로 쟁점아파트와 비교대상아파트가 동일한 기준시가여야 한다는 의미가 아닌 유사한 자산의 경우에는 매매사례가액을 적용할 수 있다는 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2004.3.18. 배우자 사망으로 상속이 개시되었으나 상속세 신고를 하지 아니하였으며 이에 대해 처분청은 쟁점아파트를 기준시가로 평가하여 상속세를 결정하였고, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 의거하여 상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 상속당시 평가한 가액이다. 아파트의 경우 같은 단지 내 같은 동, 같은 평형이라도 건물 15층 아파트에서 비교대상아파트는 5층인 쟁점아파트보다 선호되는 11층이고 쟁점아파트 앞에 OOO이 전면에 위치하면 13층 보다 5층이 일조량에 더 침범을 받으므로 쟁점아파트는 비교대상아파트 보다 그 시세가 낮게 형성되는 것이 일반적이며, 공동주택기준시가를 비교해 보아도 비교대상 아파트의 가액이 쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있어 비록 상속개시일로부터 전․후 6개월 이내에 매매되었다 하더라도 비교대상아파트의 매매 사례가액은 시가로 볼 수 있는 면적․위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것이다.

• 가. 쟁 점 상속받은 쟁점아파트의 시가(취득가액)와 관련하여 상속개시일로부터 6개월 이내에 있는 같은 동, 다른 층, 같은 면적의 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만，다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. ～ 다. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 1993년에 신축된 아파트로 같은 동OOO나, 쟁점아파트는 최고층 15층 중 5층, 비교대상아파트는 11층이고 2003.4.30. 고시된 기준시가가 쟁점아파트는 OOO,OOO,OOOO, OOOO OOOO OOO,OOO,OOOO으로 나타난다.

(2) 청구인은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 면적․위치․용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하고, 비교대상아파트의 매 매계약일이 상속개시일로부터 6월이내에 해당하므로 비교대상아파트의 매매가액이 상속개시당시의 쟁점아파트의 시가(취득가액)에 해당한다 면서, 쟁점아파트 단지 내 쟁점아파트와 같은 평형(151.59㎡) 아파트의 2003년 12월 및 2004년 3월 매매하한가가 OOO,OOO,OOOO, OOOOOO OOO,OOO,OOOOOO OOOOOOOOOOOOO 관련자료, 쟁점 아파트 단지의 항공사진 등을 관련증빙으로 제출하였다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제1호에서 말하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이나, 2003.4.30. 고시 기준시가를 비교하여 보면 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 높고, 쟁점아파트가 15층 중 5층인 반면 비교대상아파트는 15층 중 OOO으로서 비교대상아파트의 선호도가 쟁점아파트보다 높은 것으로 인정되는 점에 비추어 특별한 사정이 없는 한 비교대상아파트의 재산적 가치가 쟁점아파트보다 클 것으로 판단되므로 비록 비교대상아파트의 매매계약일(2003.9.20.)이 상속개시일(2004.3.18.)부터 6월 이내로서 평가기간 내에 있다 하더라도 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다고 판단된다(조심 2008서3896, 2009.3.3. 같은 뜻). 따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 상 속 개시당시 시가(취득가액)로 보지 아니하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.