매매사례아파트는 증여일 전후 3월 이내에 매매계약이 체결되었고 쟁점아파트와 같은 단지 내에 위치하며, 용도・면적 등이 동일하고 기준시가도 쟁점아파트보다 낮은 점에 비추어 처분청의 과세처분은 잘못이 없음
매매사례아파트는 증여일 전후 3월 이내에 매매계약이 체결되었고 쟁점아파트와 같은 단지 내에 위치하며, 용도・면적 등이 동일하고 기준시가도 쟁점아파트보다 낮은 점에 비추어 처분청의 과세처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2011. 1. 21. 시어머니 김 OO로부터 OOO(이하쟁점아파트라 한다)를 증여 받아, 2011. 5. 1. 증여재산가액을 기준시가인 OOO원으로 하고 임대보증금 채무 OOO원을 공제하여 증여세 OOO원을 신고하였다.
(1) 국토해양부 홈페이지에서 매매사례가액을 확인하지 못하였고, 처분청이 제시한 매매사례아파트 이외에는 거래가 없었으며, 부동산 경기침체로 시세가 하락하는 때에 증여를 받았으므로 기준시가로 신고한 것은 잘못이 없다.
(2) 시어머니 김OO가 청구인에게 쟁점아파트를 증여하기 이전부터 김은영에게 이를 임대하고 있었고, 임대보증금 OOO원을 승계한 부담부증여임에도 이를 부인한 처분은 잘못이다.
(1) 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 동에 위치하고 면적․용도가 동일하며 매매사례아파트의 기준시가가 더 낮으므로 매매사례아파트의 거래가액을 시가로 본 처분은 정당하다.
(2) 임차인이라고 제시한 김OO은 쟁점아파트에 주민등록을 전입한 사실이 없고, 증여자인 시어머니 김OOO가 2000.10.26. 전입하여 증여당시까지 주소를 두고 있었으며, 증여 후인 2011.9.29. 이OOO이 주민등록을 전입하였고, 청구인이 제시한 쟁점아파트 임대차계약서의 확정일자를 부천시 OOO에게 확인한 결과 인적사항, 확정일자, 임대보증금 등이 모두 상이한 것으로 회신되었으므로 임대보증금을 공제하지 아니한 처분은 잘못이 없다.
① 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부
② 임대보증금 채무 60백만원을 승계한 것으로 볼 수 있는지 여부
① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액(괄호 생략)에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(괄호 생략). (단서 생략) (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】
① 법 제47조 제1항에서 “그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무”란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가 현황은 다음 <표2>와 같고, 이에 의하면 증여당시 쟁점아파트의 기준시가가 매매사례아파트보다 높은 사실이 확인된다.
(2) 청구인이 증여세 신고시 제출한 쟁점아파트 임대차계약서의 임차인은 김OO, 보증금은 OOO원으로 되어 있다.
(3) 처분청이 제출한 쟁점아파트 주민등록 전출입 현황을 보면, 청구인이 임차인으로 지목한 김OOO은 주민등록을 전입한 사실이 없고, 청구인의 시부모가 2006.4.14. 전입하여 증여당시까지 주민등록을 유지하고 있었으며, 이OO이 2011.9.29. 전입한 사실이 확인된다.
(4) 처분청은 청구인이 제시한 쟁점아파트 임대차계약서의 확정일자 등을 OOO에게 확인을 의뢰하였고, 이에 대해 OOO은 2011.12.27. “부동산거래관리시스템에 저장된 확정일자신청서와 비교시 임차인의 인적사항이 상이하고, 보증금 및 계약일자, 계약기간이 모두 상이하며, 동장의 직인이 누락되었고, 기계구조상 증지가 찍힐 수 없는 위치에 증지가 찍여있음”이라고 회신(문서번호 OOO)하였다.
(5) 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점아파트의 시가를 매매사례아파트의 거래가액으로 평가하여 과세함은 잘못이라고 주장하나, 매매사례아파트는 증여일 전후 3개월 이내에 매매계약이 체결되었고 쟁점아파트와 같은 단지 내에 위치하며, 용도․면적 등이 동일하고 기준시가도 쟁점아파트보다 낮은 점을 종합하여 볼 때 처분청의 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2011중2168, 2011.11.3. 외 다수, 같은 뜻).
(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 임대보증금 OOO원을 승계하였으므로 이를 증여세 과세가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 청구인이 임차인으로 지목한 김OOO이 쟁점아파트에 주민등록을 전입한 사실이 없고, 증여당시 쟁점아파트에 청구인의 시부모가 거주하고 있었던 사실이 확인되며, 그 밖에 청구인이 보증금 채무 OOO원을 승계하였음을 뒷받침하는 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(국심 2004구4431, 2005.3.19. 참조).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.