부동산의 양도차익 계산 시 공사비를 필요경비로 인정하지 않음은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.12.12. 취득한 OOOOO OOO OOOOOO-OOOO 등 대지 215㎡와 동 지상 건물 832.72㎡(철근콘크리트조 스라브지붕의 지하2층 지상 4층 다세대주택용 건물로서 토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를2011.3.9. 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하면서도배 및 강화마루공사비 OOO원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 자본적 지출로 보아 양도가액에서 공제하여 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 조사를 실시하여 쟁점공사비의 지급이확인되지 아니한 것으로 보아 이를 부인하고 2012.1.10. 청구인에게2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 준공 및 입주를 위하여 당시 장애인연합회 회장이었던 한OOO에게 의뢰하여 내부마감공사를 실시하였는데, 한OO이 2006.3.15. 작성된 거래명세표를 통해 공사비를 제시하였으며,청구인은 배우자 김OOO의 예금계좌를 통하여 2006.3.24.OO,OOO,OOO원, 2006.3.29. OOO원을 인출하여 지급하였고, 이러한대금의 수령사실에 대해서는 한OOO도 확인서를 제출하였다. 처분청은 위 거래명세표상 공급자 및 공급받는 자가 청구인 또는 한OOO과의 관계가 불분명하다고 하여 이를 부인하였으나 공사비 지출시 관행적으로 건축주 명의보다는 건축회사의 명의로 거래명세표나 세금계산서를 발행하였으며, 쟁점부동산 취득당시 법률적인문제를 해결하기 위하여 이를 한OOO에게 업무를 위임하였고, 관련하여 여러 차례 소송을 제기한 것을 과세관청에 제출하였음에도 불구하고 청구서를 청구인이 수령하지 아니하였다고 하여 쟁점부동산 분양을 위한 마감공사비로 지출한 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 않는 것은부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점공사비가소득세법제97조 및 소득세법 시행령163조에 의한 자본적 지출에 해당되기 위해서는자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비에 해당되어야 하나, 벽지와 마루를 시공한 쟁점공사비는 내용연수를 연장하는 자본적 지출로 보기가 곤란하고 수선비 성격의수익적 지출에 해당되어 양도가액에서 공제할 수 없으며, 실제 지급여부를 보더라도 거래명세표상 공급자인 대우지물이 이를 신고하지 아니하였고, 공급받는 자인 (주)OOO와 청구인의 관계가 확인되지아니하며, 관련 공사를 실시하였다는 한OOO 명의 영수증도 공사일로부터 2년 후에 작성된 것으로 영수증에 대한 진위여부,청구인과 한OOO의 관계, 한OOO과 (주)OOO의 관계 등이 불분명하며, 배우자인 김OOO OOO 예금계좌(OOO)에서 출금하여 지급하였다고 주장하나, 거래내역상 ‘대체나 현금’으로 기재되어 있어서 쟁점공사비로 지출되었다고 단정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점공사비를필요경비(자본적지출)로 인정하여 양도가액에서 공제할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 양도소득세 실지조사 종결복명서, 쟁점부동산 등기부등본, 이 건 양도소득세 결정결의서 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2005.12.12. 당시 건물의 공사진행률이 90% 정도인 쟁점부동산을 취득하여 2009.6.19. 소유권보존등기[건물이 실지 준공되었으나 준공허가 없이 소유권보존등기(등기 원인: 가압류 등기의 촉탁)를 함]를 경료하고 2011.3.9. 유OOO 외 1인에게 양도하였다. (나) 처분청은 아래 <표1>과 같이 청구인이 신고한 양도가액(OOO원) 및 취득가액(OOO원)은 인정하였으나,신고한 자본적 지출액 등 필요경비 OOO원 중 쟁점공사비[거래상대방: (주)OOO, 지급금액: OOO원)를 부인하고 이 건 과세처분을 하였는데, 청구인이 당초 신고한 필요경비 내역을 보면, 한국장애인협회에 지급한 OOO원의 카리프트·수도계량기 공사비와 OOO원의 화해비용이 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 및 이에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다. (가)2006.3.15. 작성된 공급대가 OOO원의 거래명세표의 내용은 아래 <표2>와 같은바, 처분청은 공사를 하였다는 OOO지물이 OOO에서 1992.10.15. 개업한 간이과세자로 쟁점공사비 지출일이 속한 과세기간에 대한 부가가치세 신고금액이 OOO원으로 쟁점공사비(OOO원)에 비해 현저하게 낮은 금액인 사실에서 나타나듯이 쟁점공사비를 신고하지 아니하였고, (주)OOO는 사업자등록번호나 대표자 등의 인적사항이 전혀 확인되지 않으며, 청구인과의 관계도 알 수가 없으며, 공사를 의뢰하였다는 한OOO과 (주)OOO의 관계도 알 수가 없다는 의견이다. (나) 청구인의 배우자인 김OOO의 농협 예금계좌(136--****) 거래내역을 보면, 2006.3.24. OOO원, 2006.3.29. OOO원 합계 OOO원이 인출된 사실이 나타는데, 처분청은출금된 금액이 누구한테 지급되었는지 예금계좌 거래내역 상 확인되지 않는다는 의견이다. (다) 한OOO의 2008.7.10.자 확인서에는 OOO원을 OOO 건물의 신축승인을 위한 내부공사비로 2006년 3월 수령하였다는 내용이 기재되어 있다.

(3) 이외 처분청이 쟁점공사비 관련 공사(2006.3월) 전후 조사한 쟁점부동산에 전입한 세대의 내역은 아래 <표3>과 같은바, 쟁점공사비 지급 이전 이미 사실상 준공이 되어 입주자가 있는 상황이므로 쟁점공사비는 그 성격상 자본적 지출로 인정할 수 없다는 의견이다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점공사비를 필요경비(자본적 지출)로 인정하여 이를 양도가액에서 공제하여야 함을 주장하고 있는바, (가)소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제3항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 취득가액, 자본적지출액 등으로서 대통령이 정하는 것, 양도비 등으로 대통령령이 정하는 것을 필요경비로 공제하며, 이 경우 자본적 지출액 등을 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비, 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용, 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등으로 규정하고 있는데, (나) 이러한 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분이 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 납세의무자에게 이의 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 할 것인바(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 다수 참조), (다) 청구인은 쟁점공사비를 장애인단체의 회장이었던 한OOO에게 지급하였다고 하나 청구인과 한OOO과의 관계를 알 수 있는 증빙을 제출하지 아니하였고, 제출된 거래명세표 상 공급자[(주)OOO]나 공급받는 자(대우지물)와 청구인 혹은 한OOO과의 관계 또한 알 수 없으며, 동 명세표상 실제 공사를 한 것으로 기재되어 있는 대우지물은 부가가치세 신고내역 상 공사사실을 인정하기 어렵고, 청구인의 배우자의 예금계좌에서 쟁점공사비 이상의 금액이 인출되기는 하였으나 인출된 동 금액이 쟁점공사비로 지출되었음이 확인되지 아니하며, 한OOO의 확인서는 그 작성시점이나 청구인이 당초 양도차익 계산시 신고한 필요경비 내역상 쟁점공사비와 별도로 약 OOO원을 지출한 것으로 나타나는 등의 사정에 따라 신빙성을 인정하기 어렵다고 할 것이다. (라) 따라서, 처분청에서 쟁점공사비를 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.