3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 쟁점임야를 미등기 전매한 것으로 양도차익 3억원에 대해 과세한 처분의 당부
- 나. 사실관계 및 판단
(1) 등기부등본에 기재된 내용을 살펴보면, OOO)으로 분할되었으며, 2008.11.24. 쟁점임야는 OOO에게 소유권 이전등기가 된 것으로 나타나고, 청구인은 나타나고 있지 않다.
(2) OO세무서장은 청구인이 쟁점임야를 2007.4.11. 설OO으로부터 450,000천원에 취득한 후 등기하지 않은 상태에서, 2007.12.4. 750,000천원으로 양도한 것으로 조사된 구체적 내용은 다음과 같다.
- 가) 2007.4.19. 청구인(매수인)과 설OO(매도인)간의 부동산 매매계약서에는 “청구인은 설OO으로부터 OO시 OO구 OO동 산9-1 임야 19,339㎡ 중 1/4지분에 대하여 매매대금 4억원, 계약금 2,000만원, 특약사항으로 계약금, 중도금으로 2억 2,000만원을 받고 갑구⑦⑧번, 을구①②번 해지한다, 등기부에 등재되어있는 공과금 및 국세 등 가압류 일체를 정산한다”라고 기재되어 있다.
- 나) 2007.12.4. 설OO(매도인)과 김OO(매수인)간의 매매계약서에는 OO시 OO구 OO동 산9-1 임야 19,339㎡ 중 1/4지분인 설OO지분에 대하여 매매대금 7억 5,000만원, 계약금 1억 5,000만원(계약시 지불), 중도금 2억원(2008.2.28.지불) 잔금 4억원을 받고 특약사항으로 매수자가 지정한 위치 지점에서 매입 평수만큼 분할등기 후 중도금 상환날짜로 정한다(단 중도금은 2008.2.28.이전에 지급토록 한다). 가등기에서 본등기하기 전 매도자는 부동산에 설정된 제한물권이 있거나 지상물, 공과금 기타부담금이 있을 때는 이를 제거하여 매수인에게 이전한다.”라고 기재되어 있다.
- 다) 2009.9.21. 김OO이 날인한 거래금액 조회서에는 “750,000천원에 계약을 하였고 150,000천원은 수표로 청구인에게 주었고 나머지 600,000천원은 텔레뱅킹으로 청구인 통장에 입금하였으며, 실질 소유주는 설OO으로 알고 있다”고 기재되어 있다.
- 라) 김OO이 청구인에게 대금 지급한 내역 및 청구인이 김OO에게 작성해 준 영수증 내역은 아래 <표 2>와 같다. <표2>김OO이 청구인에게 대금 지급 및 청구인의 영수증 내역
(3) 김OO은 2009.5.29. 청구인을 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기)으로 고소하였고, OOO공소 사실 중 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)의 점은 무죄에 처한다고 판결을 내렸으며, 판결문에 기록 된 “인정되는 사실관계 및 쟁점임야 매매과정”은 다음과 같다.
- 가) OO시 OO구 OO동 산 9-1 임야 19,339㎡는 개발제한구역 내에 있는 토지로서 설OO이 1/4지분, 김OO이 3/4지분을 가지고 있었으나, 설OO 지분에 가압류, 근저당권 등 제한물권 여러 건이 설정되어 있어 경매로 처분될 가능성이 높아서 청구인은 우선 설OO 지분의 제한물권을 정리할 필요성이 있었다.
- 나) 이에 청구인은 2007.4.11. 설OO으로부터 설OO의 지분을 매매대금 4억원에 매수하기로 하되, 계약금 및 중도금으로 설OO의 지분에 설정된 제한물권이나 근저당권, 가압류 등을 정리하기로 약정하였고, 추가로 청구인이 설OO에게 5,000만원을 지급하기로 구두로 합의하였다.
- 다) 청구인은 그가 운영하는 사찰인 OO혜사의 신도로서 12년 동안 알고 지내던 김OO에게 “쟁점임야가 개발제한구역 내에 있기는 하나 건축허가를 받아 식당 영업을 할 수 있으니 이를 매수하라”는 취지로 권유하였고, 김OO은 청구인으로부터 지적도, 토지이용계획확인원, 사용승낙서 등을 검토한 후 이를 승낙하였다.
- 라) 2007.12.4. 쟁점임야를 김OO이 설OO으로부터 직접 매수하는 미등기전매의 방식으로7억 5,000만원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하면서 김OO이 지정한 위치 지점에서 매입 평수만큼 분할 등기를 한 후 중도금 상환날짜를 정하고, 이전등기하기 전에 매도인인 설OO은 부동산에 설정된 제한물권이 있거나 지상물, 공과금 기타 부담이 있을 때에는 이를 제거하여 매수인에게 이전하기로 약정하였다.
- 마) 설OO은 청구인으로부터 2007.12.4. 계약금 3,000만원을 지급받았고, 2008.1.22.경까지 5회에 걸쳐 2억 2,000만원을 지급받아 설OO의 지분에 설정된 가압류와 근저당권을 해지하였다. 그 후 김OO은 청구인이 설OO의 지분에 설정된 나머지 압류 등의 미해결된 금액을 해결하지 못하여 설OO 지분에 대한 경매신청이 접수되는 등 문제가 생기자 위 금액에 대한 부분은 자신이 직접 말소하고 등기를 넘겨받기로 한 후, 2008.8.29. 설OO과 사이에 위와 같은 취지의 사실 확인서를 작성하였으며, 실제로 김OO이 설OO의 나머지 채무금을 모두 정리하였다.
- 바) 청구인은 김OO의 지분인 4분의 3지분에 대하여 OO,OOO천원에 매수하기로 하고 OOO천원을 지급하였으나 자금 부족으로 중도금 등을 지급하지는 못하였다.
- 사) 김OO은 2008.1.26. 김OO 소유 지분 토지 중 1,500평을 매수하기로 하고 계약금은 기존에 지급한 1억원으로 대체하기로 하였다. 그런데 그 이후 2008.8월 경 김OO이 추가계약을 해지해 달라고 요청하면서 1억원을 돌려달라고 하여 청구인은 2008.12월 경에 김OO게 1억 원을 반환하여 주었다.
- 아) 청구인은 김OO과 사이에 쟁점임야의 가격을 7억 5,000만원으로 정하게 된 것은 김OO이 매수하는 부분은 평지이고 도로에 접하여 있어 평당 50만원으로 매매대금을 정하자고 김OO과 합의하여 위와 같이 매매대금을 정하게 되었다.
- 자) 청구인은 2007.12.20. 김OO과 이OO 설계사무소를 방문하여 상담을 하였는데, 이OO이 쟁점임야가 개발제한구역 내에 있으나 원주민에 한하여 건물을 신축할 수 있으니 원주민의 이축권을 사서 건물을 신축하면 된다고 하자, 김OO은 이OO과의 사이에 쟁점임야의 형질을 변경하여 180평(3층)의 건물을 건축한 후 일반음식점을 운영하기로 설계용역계약을 체결하면서 용역대금을 8,140만원으로 정하여 합의하였다.
- 차) 김OO은 제1차 계약의 용역대금 명목으로 3천만원을 이OO 명의의 계좌로 입금하여 이OO에게 지급하였고, 2008.1.9.경부터 청구인에게 4차례 총 OOO원을 청구인에게 송금하였으며, 청구인은 위 금액 중 일부를 이OO에게 지급하였다.
- 카) 이OO 및 김OO은 제2차 계약에 따라 2008.10.22. 이 사건 임야에 관하여 이용현황을 농업으로 한 토지거래허가신청을 하였다가 OO시 OO구청 경제과 농지팀에서 이 사건 임야가 농지로 이용되고 있다고 보기 어려우니 농지로 인정해 줄 수 없다는 말을 듣고 2008.11.4. 위 토지거래허가신청을 취하하였으며, 김OO은 별도로 이 사건 임야에 관하여 이용현황을 임야로 한 토지거래허가신청을 하여 토지거래허가를 받았다.
(4) 청구인은 3억 원 이상을 김OO에게 반환하였다는 증빙으로 무통장 입금증 및 수기 영수증 사본, 양도소득세 등을 청구인이 납부하였다는 내용의 설OO과 황OO의 녹취록을 제출하였다.
(5) 위 사실관계를 종합하여 살피건대, 양도차익 3억원을 청구인이 양수인 김OO에게 돌려주었다고 주장하나, 청구인이 증빙서류로 제출한 금액이 OOO으로 그 금액이 일치하지 않을 뿐더러, 청구인이 소명한 OO시 OO구 OO동 계약금으로 반환한 1억원은 김OO 소유에 대한 매매계약이 파기됨에 따른 계약금을 반환 한 것으로 쟁점임야의 매매와는 관련이 없고, 이OO에게 지급한 토목비 OOO천원, 이OO에게 지급한 설계수수료 OO천원, 김OO에게 지급한 OO천원이 서울고등법원판결에서 “토목설계 및 용역비용으로 김OO이 OO만원을 이OO 명의의 계좌로 입금하여 이OO에게 지급 OO만원을 최OO에게 송금하여 최OO은 이 중 OO만원을 지급”한 것으로 판시하고 있고, 김OO도 이OO에게 OO만원, 최OO에게 OO만원을 지급한 것으로 확인하고 있으므로 토목설계 및 용역비로 지급한 것은 청구인이 지급한 것이 아닌 것으로 판단되므로 처분청에서 미등기전매로 양도소득세 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.