쟁점건물을 다세대주택으로 보아 쟁점건물 전체에 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 과세한 처분은 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1990.2.9. 신축․취득한 OOO 소재 건물(공부상 건물 연면적 216.79㎡인 5호의 다세대주택으로서 대지 168㎡를 포함하여 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2010.9.3. 한국토지주택공사에 양도하고 2010.11.30. 양도소득세 신고시 1세대 1주택 비과세를 신청하였다.
• 나. 처분청은 쟁점건물이 공부상 다세대주택으로 등재되어 있음을 확인하고 1세대 1주택 비과세를 부인하고 2011.9.20. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다가, 2012.3.8. 쟁점건물 5호 중 1호에 대해서는 1세대 1주택 비과세로, 4호(소형주택)에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하여 OOO원을 감액․경정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.28. 이의신청을 거쳐 2012.3.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 현재의 다가구주택이나 다세대주택 또는 빌라 등 모든 주택은 각각의 세대로 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있는 실정이어서 다가구주택과 다세대주택은 면적에서 구분될 뿐이며, 비록, 청구인이 쟁점건물을 신축할 당시 다가구주택이라는 용어가 없어서 다세대주택으로 등재되었고 다가구주택을 다세대주택으로 하는 것과 달리 다세대주택을 다시 다가구주택으로 변경하기 곤란하여 변경․등재하지 아니하였으나, 쟁점건물은 면적, 호수, 층수 등 그 규모가 다가구주택의 요건을 충족하고 있고 개별 호수로 별도로 거래된 적도 없어 그 실질은 다가구주택과 동일하며, 한국토지주택공사와의 거래시에도 실재 한 매매단위로 OOO원에 거래되었으나 공부상 다세대주택이라 기재되어 있어 그 가액을 호별로 분산기재하였을 뿐이다. 그 이용 실상을 보더라도 수도계량기는 5세대가 공동으로 사용하였고, 전기료는 층별로 1개의 계량기가 설치되어서 쟁점건물은 세대별로 독립하여 구획․매매가 불가능하였으며, 쟁점건물 바로 옆 건물(75-30)은 세대수, 면적, 층 수가 모두 유사하고 주차시설이 있음에도 다가구주택으로 등재되어 한 주택으로 보고 있는 바, 이와 같이 비록 쟁점건물은 공부상 다세대주택으로 되어 있다고 하더라도 그 규모나 형평성 측면에서 그 실질이 다가구주택이므로 이 건 과세는 부당하다고 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물은 등기부등본 및 건축물대장에 호별로 각각 1개의 주택으로 구분 등기되어 있고 각각의 세대가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있으며 각 호별로 구분하여 양도할 수 있는건축법상 공동주택인 다세대주택이며, 한국토지주택공사와 체결한 매매계약서에도 각 호별로 매매가격이 책정되어 거래되어서 이를 다가구주택과 동일하게 취급할 수 없고 각호를 1주택으로 보아야 할 것이므로 쟁점건물을 1주택으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 일괄양도된 쟁점건물을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물 등기부등본, 건축물대장, 2010.9.1. 청구인과 한국토지주택공사간에 체결된 쟁점건물 매매계약서 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점건물은 아래 <표1>과 같이 지하 1층, 지상 2층 5호의 다세대주택으로 각 호별로 구분등기되어 있으며 양도시 소유권이전도 각 호별로 이루어졌다. <표1> 등기부등본(집합건물) 상 각 호별 등재내용 건물 및 토지 전유부분 건물 토지 호수 건물면적 (전유부분) 대지권비율 조적조 슬래브지붕 2층 다세대 주택 1층 68.75㎡ 2층 68.75㎡ 지하 79.29㎡ 대지 168㎡ 지하층1호 36.51㎡ 168분의 31.6 지하층2호 34.23㎡ 168분의 29.8 1층101호 31.40㎡ 168분의 27.65 1층102호 28.80㎡ 168분의 25.65 2층201호 59.75㎡ 168분의 53.3 (나) 청구인은 1990.2.9. 쟁점건물을 신축하여 일부 세대를 구분하여 양도하지 아니하고 계속 보유하던 중 2010.9.3. 한국토지주택공사에 전체를 일괄 양도하였던 바, 한국토지주택공사와 체결된 매매계약서를 보면, 각 호별로 매매대금이 책정되었고, 계약서에 첨부된 임차인의 확인서를 보면 당시 5호 중 3호는 임대중, 1호는 청구인 세대 거주, 1호는 공실 상태였다. (다) 한편, 청구인이 제기한 이의신청에 대한 심리 중 처분청의 심리담당 공무원이 쟁점건물을 현지확인한 바, 각호는 독립된 공간으로 구분되어 있으나, 전체 출입문은 하나이며 전기요금 계량기는 층별로 각 1개씩, 수도 계량기는 전체 1개가 설치되어 있어서 수도 및 전기는 각 호별 구분․공급되지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 이에 대하여 쟁점건물이 실질적으로 다가구주택임을 주장하면서 청구인이 제출하고 있는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인측에서 국민신문고에 한 질의에 대한 국토해양부(건축기획과) 회신내용, 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류, 청구인이 제기한 이의신청에 대한 결정서 등에 의하면, 다가구주택의 규격요건은 ① 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고, ② 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, ③ 19세대 이하가 거주하는 것인 바, 쟁점건물은 이러한 다가구주택의 규격요건을 충족하고 있다. (나) 쟁점건물 수도요금납입증명서(2011.11.25. 인천광역시 상수도사업본부 수도사업소장), 2005년 10월분 상․하수도 요금, 물이용부담금 영수증, 한국전력공사 OOO지점의 고객종합정보내역에 의하면, 쟁점건물의 경우 수도는 건물전체로 공급되며, 전기는 층별도 공급되는 것으로 나타나는 바, 이는 이의신청 중 처분청에서 확인한 내용과 일치한다. (다) 이외 쟁점건물 바로 옆 OOO 소재 다가구주택의 등본 및 그 이용현황을 담은 사진을 제출하였는바, 옆 건물은 아래 <표4>에 나타나는 것과 같이 쟁점건물에 없는 주차장을 보유하면서 1호가 더 많은 6호가 있는 건물로서 쟁점건물과 같이 출입구가 모두 1개이나 건물 내에 각호 별로 출입구가 있는 것은 쟁점건물과 같으나 쟁점건물에 층당 1개(양도 후 호당 설치)씩 설치된 전기계량기가 각 호별로 설치되어 있다. <표4> 쟁점건물과 옆 건물의 비교 쟁점건물 쟁점건물 옆 건물 개요 1990.1.11. 사용승인된 다세대주택 개요 2000.11.21. 사용승인된 다가구주택 구조 층 호 면적 구조 층 호수 면적 지하 2 79.29㎡ 지하 없음 1층 2 68.75㎡ 1층 2/주차장 64.44㎡/38.16㎡ 2층 1 68.75㎡ 2층 2 102.6㎡ 3층 없음 3층 2 91.14㎡ 합계 5 216.79㎡ 합계 6/주차장 296.34㎡

1. 이와 같이 그 사용현황이나 구조가 비슷함에도 쟁점건물은 다세대주택으로, 옆 건물은 다가구주택로 등재된 것은 신축시점(쟁점건물: 1990.1.10. 사용승인, 옆 건물: 2000.11.21 사용승인)과 관련되는 바, 쟁점건물을 신축할 당시에는건축법상 다가구주택에 대한 건축기준이 없어 하나의 건축물 내에서 여러 가구가 거주할 수 있는 단독주택의 신축이 허용되지 않았기 때문에 단독주택 준공 후 개조하여 주방과 화장실을 설치하는 등 건축법령의 위반사례가 많고, 세입자 보호측면에서 많은 문제점을 내포하고 있어 건설교통부가 1999.4.30. 건축법 시행령별표 1. 단독주택 항목에 다가구주택을 추가하고 다가구주택에 대한 건축기준을 제정하여 시행하였기 때문이다(국심 2001서2803, 2002.3.5. 같은 뜻임),

2. 한편, 건축법령의 위임에 따라서 건축물대장의 서식․기재내용․기재절차․관리 등에 필요한 사항을 정하고 있는건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙은 청구인이 쟁점건물을 보유하는 기간 중에 공부상 다세대주택을 다가구주택으로 변경하는 절차[현재의 규정을 보면 위 규칙 제16조(건축물대장의 합병) 등]를 마련하여 두고 있었지만, 청구인이 당초 등재된 바와 같이 쟁점건물을 다세대주택으로 유지하였던 것으로 나타난다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 사실상 다가구주택이고 일괄 양도된 이상 이를 단독주택으로 보아 1세대 1주택으로 비과세하여야 함을 주장하고 있는바, (가) 소득세법 시행령제155조 제15항 및 소득세법 시행규칙 제74조 는 건축법 시행령별표 1 제1호 다목이 규정하고 있는 다가가주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가가주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보도록 규정하고 있으며, 건축법 시행령별표 1 제1호 다목은 다가구주택에 대하여 ① 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, ② 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, ③ 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 별표 1 제2호 다목은 공동주택으로서 다세대주택을 규정하고 있는데, 다세대주택은 층수가 4개 층 이하이면서 주택 으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택이라고 규정하고 있다. (나) 쟁점건물은 건축물대장상 적법하게 5호의 다세대주택으로 등재되었고 등기부등본에도 5호의 주택이 각 호별로 등기가 되었을 뿐 아니라 각 호는 독립적으로 거주 및 매매할 수 있는 구조로 건축되어 있었고, 실재 양도당시에도 각 호별로 매매가액이 정해지는 등 그 사용의 실질도 다세대주택인 것으로 보이며, 청구인은 쟁점건물 신축당시 다세대주택이라는 형식이 없었음을 주장하나 그 이후 보유기간 중 다가구주택으로 변경할 수 있었음에도 그러하지 아니하고 다세대주택으로 계속 유지하였던 이상 이를 이유로 쟁점건물이 다가구주택이라는 주장은 받아들 수 없다고 할 것이다. 따라서, 쟁점건물을 다세대주택으로 보아 쟁점건물 전체에 대한 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.