일괄양도한 토지의 양도가액이 불분명하여 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1970.4.5. 상속으로 취득한 경기도 OOO(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 같은 동 108-8 토지 2,143㎡(이하 “쟁점②토지”라 하며, 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2009.11.23. 권OOO에게 양도하고 아래 <표1>과 같이 양도소득 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점①토지와 쟁점②토지가 양도가액 구분없이 일괄양도된 것으로 보아 아래 <표2>와 같이 쟁점토지의 양도가액 OOO을 양도당시 기준시가로 안분하고, 동 양도가액을 기준으로 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 취득가액을 환산가액으로 계산하는 등으로 하여 2012.1.9. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점①토지의 지상에 1942년 준공된 주택 44.52㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)에서 직계존속 등과 함께 20년 이상 거주한 쟁점주택 소유자인 임OOO(청구인과 사촌형제인 임OOO의 아들로서 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 1993.11.1. 쟁점주택을 매매취득한 것으로 나타남)이 쟁점토지에 대하여 점유권취득시효완성으로 인한 부동산처분금지 가처분 신청OOO 등을 하였고, 소송시 승소확률이 없어 임OOO 동의와 협조없이는 쟁점토지의 양도가 불가능하므로, 쟁점주택과 쟁점①토지를 OOO으로 평가하여 대금지급을 하기로 합의하고 2009.5.26. 가처분을 해제하였는바, 2009.7.7. 쟁점①토지와 쟁점주택을 OOO으로 확정하여 청구인과 공인중개사 이OOO이 임OOO이 이사가는 날 지급하기로 하는 확인서를 임OOO에게 작성하여 주고, 이를 근거로 같은 날 매수인 권OOO와 쟁점토지와 쟁점주택을 OOO에 양도하는 계약서(이하 “1차 계약서”라 한다)를 작성하였으며, 청구인은 쟁점①토지 대금 OOO 및 쟁점주택 매매대금 OOO, 합계 OOO을 아래와 같이 임OOO에게 지급하였고, 권OOO는 임OOO으로부터 인감증명서 등 소유권이전서류를 넘겨받아 쟁점①토지의 소유권이전등기일인 2009.11.20. 보다 80여일 빠른 2009.9.3. 쟁점주택의 소유권이전등기를 하였으며, 쟁점①토지는 1차 계약서에 의거 OOO에서 주택가격 OOO을 차감한 OOO으로, 쟁점②토지는 OOO에 양도하는 매매계약서를 작성한 뒤 토지거래허가 등 적법한 절차를 거쳐 2009.11.20. 소유권이전등기하였으며, 임OOO은 잔금 OOO의 지급이 지연되자 권OOO까지 고소하여 경찰서와 검찰에서 조사OOO까지 받은 사실이 있는바, 매수인에게 유선확인결과 권OOO가 쟁점①토지 가격을 모르고 일괄지급하였다는 처분청의 주장은 타당성이 없는 점, 쟁점①토지는 이축권이 있으나 쟁점②토지에 둘러쌓인 맹지로서 공부상 소유자와 사실상 소유자가 달라 효용도가 없고, 쟁점②토지 소유자의 동의없이는 매매도 할 수 없는 토지로서, 두개의 토지가 함께 거래되어야 거래도 가능하므로 청구인, 임승현, 매수인 등이 서로 협력하여 거래가격도 공시지가 이상으로 아래 <㎡당 실지양도가액>과 같이 합리적으로 이루어진 점, 쟁점②토지는 아래 시가현황표(인근 공인중개사에 탐문)와 같이 지상에 건축물이 없는 취락지구내의 토지로 3.3㎡당 OOO 내지 OOO에 시가가 형성되어 있었는바, OOO이 공시하는 실거래가 자료를 보면 건축물이 없는 취락지구 외의 토지거래가액은 3.3㎡당 OOO 정도에 거래되었으며, 취락지구 여부에 따른 가격비율 159%를 적용하면 쟁점②토지의 양도가액은 3.3㎡당 OOO이 적정하나 OOO에 거래되어 저가양도한 것인 점, 법원의 결정, 유효한 법률행위에 의해 체결된 매매계약서, 토지거래허가, 검찰수사, 부동산 등기 등에 의해 필지별 양도가액이 확인되므로 양도가액 안분대상이 아니다.
• 나. 처분청 의견 매수자 권OOO에게 확인한 바에 의하면, 권OOO는 건물을 지을 목적으로 쟁점토지를 매수하였는데, 매수 당시 개발제한구역내에서 건물을 지을 수 있는 이축권이 쟁점①토지에 있어 쟁점토지를 모두 매수하였고, 쟁점토지의 매수대금으로 OOO, 쟁점주택의 매수대금으로 OOO을 지급하였으며, 당시 부동산중개업소에서 필지별로 계약서를 각각 작성해 주어 도장을 찍은 사실은 있으나 필지별로 금액을 정해서 대금을 지급하지는 않았다고 진술하고 있고, 쟁점토지 인근에서 40년 이상 거주하고 있는 OOO 통장의 진술에 의하면 쟁점①토지는 지상에 건물이 있어 전, 답에 비해 시세가 높고, 따라서 쟁점②토지에 비해서도 시세가 높다고 진술하였으며, 쟁점①토지는 공부상 전이나 실제현황은 주택의 부수토지로 사용되었고, 쟁점②토지는 공부상이나 실제현황 모두 전으로 사용하였으며, 쟁점토지의 공시지가를 비교하면 쟁점①토지는 ㎡당 OOO, 쟁점②토지는 OOO으로 쟁점①토지가 쟁점②토지에 비하여 약 4배가 높고, 청구인은 쟁점토지 양도가액으로 쟁점①토지는 ㎡당 OOO으로 계약한 것이 합리적인 가격이라 주장하며 쟁점②토지에서 분할된 108-14 토지(47㎡)가 ㎡당 OOO에 거래된 2009.7.3.자 계약서를 제출하였으나, 동 토지의 매수자 진미숙의 남편 박OOO에게 확인한바에 의하면 2007년 5월 건물을 신축할 목적으로 초일동 108-2 대지 248㎡를 매수하였으나 건물을 신축하기에는 토지면적이 적어 초일동 108-2 토지 옆에 붙어있는 OOO 108-14 토지 47㎡를 구입하였으나 당시 양도자인 청구인은 진OOO이 OOO 108-14 토지를 매입할 수 밖에 없다는 사실을 알고 터무니 없이 큰 가액을 제시하였고, 진OOO은 어쩔 수 없이 구입하게 되었다고 진술하고 있어 쟁점②토지의 가격인 ㎡당 OOO이 합리적이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려우며, 청구인이 쟁점주택가액으로 임OOO에게 OOO, 쟁점①토지가액으로 OOO을 지급한 금융증빙을 제시하고 있으나 이는 청구인이 임OOO에게 지급한 것으로서 권OOO가 쟁점①토지를 OOO에 구입하였다고 보기 어려우므로 처분청의 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지(2필지)가 양도가액 구분없이 일괄양도된 것으로 보아 양도가액(실지거래가액)을 기준시가로 안분계산한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 소득세법제100조, 같은 법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 제1호는 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 쟁점토지의 양도가액 및 기준시가는 아래<표3>과 같다.

(3) 청구인은 쟁점토지는 실지거래가액이 확인되므로 양도가액 안분대상이 아니라고 주장하며, 쟁점주택에 대한 건축물관리대장 및 등기부등본, 쟁점토지에 대한 부동산처분금지 가처분결정서 및 가처분해제 신청서, 임OOO에 대한 청구인의 확인서, 부동산매매계약서(1차 및 2차), OOO지청의 피의사건 처분결과 통지서, 쟁점건물계약금 명목으로 임OOO에게 발행한 영수증 및 송금증빙, 토지이용계획도면, 매매사례로 제시한 계약서, 세무조사 결과통지서, 토지대장, OOO은행 생산자물가지수표, 국세심판례 등을 제시하였다.

(4) 살피건대, 매수자 권OOO는 쟁점토지의 매수대금으로 OOO, 쟁점주택의 매수대금으로 OOO을 지급하였으며, 필지별로 금액을 정해서 대금을 지급하지는 않았다고 진술하였고, 당초 쟁점토지 및 쟁점건물 전체에 대하여 1차계약서가 작성되었던 점, 쟁점①토지의 공시지가는 ㎡당 OOO, 쟁점②토지의 공시지가는 OOO으로 쟁점①토지가 쟁점②토지에 비하여 약 4배가 높으나, 청구인은 양도가액을 쟁점①토지는 ㎡당 OOO, 쟁점②토지는 ㎡당 445,170원으로 신고한 점, 초일동 108-14 토지(47㎡)가 ㎡당 OOO에 거래된 것에 대하여 동 토지의 매수자 진OOO의 남편 박OOO은 건물신축을 위해 구입하였으나 당시 양도자인 청구인이 높은 가액을 제시하여 어쩔 수 없이 구입하게 되었다고 진술한 점, 청구인이 쟁점주택가액으로 임OOO에게 OOO, 쟁점①토지가액으로 OOO을 지급하였다 하여 권OOO가 쟁점①토지를 OOO에 구입하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점토지는 양도가액 구분없이 일괄양도된 것으로 판단되므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점①토지와 쟁점②토지가 양도가액 구분없이 일괄양도된 것으로 보아 양도당시 기준시가로 안분하는 등으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.