쟁점토지의 부동산매매계약서상의 매수인이 청구인 외로 기재되어 있는 점 등의 정황에 비추어 청구인의 미등기전매 사실을 단정하기 어려운 것으로 판단되므로, 과태료 납부 여부 및 실지거래가액 등을 토대로 재조사하여 그 결과에 따라 미등기전매여부 등을 판단하는 것이 타당함
쟁점토지의 부동산매매계약서상의 매수인이 청구인 외로 기재되어 있는 점 등의 정황에 비추어 청구인의 미등기전매 사실을 단정하기 어려운 것으로 판단되므로, 과태료 납부 여부 및 실지거래가액 등을 토대로 재조사하여 그 결과에 따라 미등기전매여부 등을 판단하는 것이 타당함
○○세무서장이 2011.8.19. 청구인에게 한 2009년 귀속 종합소득세 249,477,760원의 부과처분은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 381-6 전 3,976㎡, 같은 리 382 대지 183㎡ 및 같은 리 381-5 전 1,182㎡에 대한 실지거래가액 및 미등기전매 여부를 청구인이 제시한 공동사업약정서, 과태료부과예고통지서 등을 토대로 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 청구인과 부부인 강OO․조OO은 OO광역시에 거주할 당시인 20년 전부터 지인으로 지내던 사이로 청구인이 2009.6.26. 강OO․조OO과 쟁점토지에 주택을 신축․분양하기로 약정하고 공동으로 쟁점토지를 취득(매입대금은 청구인이 부담)하였으나, 청구인은 신용불량자이었기 때문에 강OO․조OO에게 출자하는 형태로 소유권이전등기를 하였을 뿐이며, 이러한 사실은 주민등록표, 약정서, OO경찰서의 피의자 신문조서에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 당초에 쟁점토지가 8년 자경 감면대상이라고 판단하여 고용주의 양도소득세를 부담하는 조건으로 나중에 매도할 때를 대비하여 고용주에게 매매가액을 실거래가액(137,000천원)보다 높은 370,000천원으로 해달라고 요청하여 매매가액이 370,000천원인 허위계약서를 작성하여 소유권이전등기를 하였다가, 고용주가 8년 자경 감면대상이 아니고, 양도가액을 137,000천원이 아닌 370,000천원으로 할 경우 예상되는 양도소득세가 80,000천원이라는 것을 알고 고용주와의 매매계약을 해제하기 위하여 강OO․조OO과 공모하여 고용주의 동의 없이 고용주 명의로 2009.9.7.자로 강OO․조OO에게 매매계약 해제를 위한 내용증명을 발송하였다가 법원으로부터 사문서 위조 및 행사로 벌금 1,000천원의 형을 받았으나 미등기전매에 대하여는 처벌받지 않았을 뿐만 아니라, 처분청 의견대로 미등기전매라면 굳이 내용증명을 발송하여 계약해제를 시도할 이유가 없다는 것이 상식에 부합할 것인 바, 처분청이 쟁점토지의 매매의 실질을 파악하지 못하고 미등기양도한 것으로 보아 중과세율(양도소득 과세표준의 100분의 70)을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 거래금액 370,000천원은 고용주의 양도소득세가 8년 자경에 따른 감면대상이라고 판단한 청구인이 고용주의 양도소득세를 부담하기로 하고, 차후 대출 및 쟁점토지 양도시 양도소득세를 생각하여 일명 ‘업계약서’를 작성한 것에 불과하며, 고용주와의 매매계약 체결 이전에 이미 강OO․조OO과 약정서를 작성하였고, 처분청도 청구인의 취득가액(고용주의 양도가액)이 137,000천원임을 확인하였음에도 불구하고 잔금지급일(2009.8.10.)부터 불과 2일이 경과한 2009.8.12. 취득가액보다 233,000천원이나 많은 370,000천원으로 미등기전매한다는 것은 상식적으로 납득할 수 없고, 370,000천원의 수수증빙 또한 제시하지 못할 뿐만 아니라, 2010.1.20, 거래된 쟁점토지 인근의 토지(전)의 거래가액은 13,616원/㎡인 반면, 쟁점토지(전)는 26,609원/㎡인 바, 쟁점토지의 실지거래가액을 137,000천원으로 보는 것이 타당함에도 불구하고, 등기사항전부증명서상 거래가액 370,000천원을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 고용주로부터 137,000천원에 취득한 사실이 부동산매매계약서 및 청구인의 딸 박OO 명의로 2009.7.15 계약금 40,000천원, 2009.8.10. 청구인이 배서한 OO은행 자기앞수표로 잔금 97,000천원이 고용주의 OO은행 계좌로 입금된 자료에 의하여 확인되나, 소유권이전등기는 2009.8.12. 현소유권자에게 경료되었고, 청구인이 제시한 강OO․조OO과의 2009.6.8.자 주택신축․분양 약정서의 내용을 보면, 전체적인 사업비용이나 평당 건축비용, 토지의 소유권에 대한 사항 등에 대한 구체적인 내용이 없고 단지 이익배분에 관한 사항만이 기재되어 있으며, 약정서의 정확성을 위하여 공증하기로 기재되어 있으나 현재까지 인증받은 사실이 없고, 처분청의 조사일(2011.6.15) 현재까지 쟁점토지상에는 착공된 건축물이 없는 바, 주택신축․분양을 위하여 쟁점토지를 강OO․조OO에게 출자한 것이라는 청구주장은 받아들이기 어려워 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세 중과세율(양도소득 과세표준의 100분의 70)을 적용하여 과세한 처분은 정당하다. (2)소득세법제114조(양도소득 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지) 제5항은 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득세 과세표준과 세액을 결정할 수 있다고 규정하고 있는 바, 쟁점토지의 등기사항전부증명서상에 기재된 거래가액 370,000천원을 실지 양도가액으로 볼 수 있으며, 청구인은 고용주와의 매매계약 해제를 위하여 고용주의 동의없이 강OO․조OO에게 고용주 명의로 계약해제통지를 내용증명으로 발송하였다가 OO지방법원 OO지원으로부터 사문서위조 및 위조사문서 행사로 벌금 1,000천원의 형을 받은 사실이 있고, 청구인이 370,000천원이 실지거래가액이 아니라는 어떤 근거도 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어, 고용주의 양도소득세 대납과 대출 및 차후 양도소득세를 적게 하기 위하여 ‘업계약서’를 작성한 것에 불과하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 등 관련 증빙에 의하여 확인되는 사실관계는 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 2009.7.8.자 매매를 원인으로 2009.8.12. 고용주로부터 강OO․조OO(각 2분의1의 지분)에게 소유권이전등기, 거래가액은 370,000천원인 것으로 나타난다. (나) 법원 등기소에 제출된 소유권이전등기신청서(2009.8.10.)에 의하면, 등기원인과 그 연월일은 2009.7.8. 매매, 매매대금은 370,000천원, 등기의무자는 고용주, 등기권리자는 강OO․조OO으로 기재되어 있는 바, 위 등기원인일은 청구인과 고용주 간의 쟁점토지 매매계약 체결일(2009.7.15.)보다 이전으로 나타나고, 강OO․조OO의 인감증명서(2009.8.10.)가 첨부되어 있다. (다) 청구인과 고용주가 2009.7.15. 체결한 매매계약서의 기재내용을 보면, 매매대금은 137,000천원(계약금 40,000천원 및 잔금 97,000천원, 2009.7.30. 지급), 매도인은 고용주, 매수인은 청구인 외, 특약사항에 양도소득세는 매수자가 부담하는 것으로 기재되어 있으며, 처분청은 계약금과 잔금이 계약일과 잔금지급일에 실제 지급된 사실을 확인하고 이를 취득가액으로 인정하였다. (라) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 고용주로부터 137,000천원에 취득하여 강OO․조OO에게 370,000천원에 미등기전매하였다는 의견인 바, 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는 금융증빙인 고용주의 OO은행 저축예금계좌의 통장사본에 의하면, 2009.7.15. 계약금 40,000천원, 2009.8.12. 잔금 97,000천원이 입금된 것으로 나타나는 반면, 소유권이전등기신청서 및 등기사항전부증명서상에 기재된 거래가액 370,000천원에 대한 청구인과 강OO․조OO 간의 금융거래내역은 처분청도 확인하지 아니하였다. (마) 쟁점토지의 개별공시지가(2009.1.1. 현재)에 의하면, 쟁점토지 중 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 381-5 전은 22,000원/㎡, 같은 리 381-6 전은 19,100원/㎡, 같은 리 382 대지는 21,100원/㎡인 바, 개별공시지가로 계산한 쟁점토지가액은 105,806,900원이고, 쟁점토지 실지거래가액을 137,000천원으로 볼 경우 쟁점토지 중 전의 개별공시지가 기준 거래가액은 26,609원/㎡ 으로 계산되고, 쟁점토지의 실지거래가액을 370,000천원으로 볼 경우 동 거래가액은 72,750원/㎡으로 계산되며, 청구인이 매매사례가액으로 제시한 같은 리 101 전의 개별공시지가는 4,650원/㎡인 바, 2010.1.20, 거래된 동 토지의 개별공시지가 기준 거래가액은 13,616원/㎡으로 계산된다.
(3) 청구인은 쟁점토지를 미등기전매한 것이 아니라 20년 전부터 알고 지내던 강OO․조OO과 쟁점토지에 주택을 신축․분양하기로 약정하고 강OO․조OO에게 출자하는 형태로 소유권이전등기를 하였을 뿐이라고 주장하면서 약정서 등을 증빙으로 제시하였다. (가) 청구인이 제시한 약정서(2009.6.26.)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 매수하고 건축비는 강OO․조OO이 부담하며, 쟁점토지상에 주택을 건축․분양하되, 대지 약 250평과 건물 약 55평짜리 각 1세대씩은 청구인과 강OO․조OO 명의로 하되, 나머지 토지에는 4세대 이상 건축하여 분양이익의 70%는 강OO․조OO, 30%는 청구인이 갖도록 약정하고, 약정서를 공증하는 것으로 기재되어 있으나, 공증사무소의 인증을 받지 아니한 바, 처분청은 동 약정서에 토지의 소유권에 대한 사항 등에 대한 구체적인 내용이 없고 인증되지 않았다는 이유로 객관적인 증빙으로 인정하지 않았다. (나) 청구인이 제시한 내용증명우편물(계약해제의 통지, 2009.9.7.)에 의하면, 발신인은 고용주, 수신인은 강OO․조OO이며, 고용주는 “강OO․조OO이 2009.8.10. 잔금을 지급하여야 하나, 잔금 333,000천원을 지급하지 아니하여 계약을 해지하며, 계약금 37,000천원은 도의상 돌려준다”고 기재되어 있으며, 동 내용증명은 강OO․조OO 중 강OO에게는 배달되었으나, 조OO에게는 수취인불명 등을 이유로 배달되지 아니하고 고용주에게 반송되어, 고용주가 청구인을 사문서위조 및 위조사문서행사를 이유로 OO경찰서에 고소하게 된 바, 청구인은 강OO과 조OO이 부부로서 조OO이 자신의 소유주택(OO광역시 OO구 OO동 104-5)에 거주하지 아니하고 남편인 강OO의 소유주택(같은 시 OO구 OO동 OO아파트 709-702)에 거주하여 송달되지 아니한 것이라고 소명하였다. (다) OO경찰서의 피의자 신문조서(2009.10.22.)에 의하면, 피의자인 청구인은 내용증명 작성 경위에 대하여, “쟁점토지를 고용주로부터 매수하였으나 신용불량상태에 있어서 소유권자를 평소 지인인 현소자유들로 하였으며, 고용주의 양도소득세를 부담하는 조건으로 취득가액을 실지거래가액인 137,000천원보다 높은 370,000천원으로 하여 소유권이전등기를 하였으나, 예상(8년 자경 감면)과 달리 고용주가 납부하여야 할 양도소득세가 80,000천원인 것으로 계산되어 계약을 해제하여 소유권자를 고용주로 환원하였다가 다시 실지거래가액으로 등기하고 양도소득세를 재신고하려고 하였으나 고용주가 연락되지 아니하여 부득히 강OO․조OO과 공모하여 임의로 내용증명을 작성․발송하였다”고 진술한 것으로 기재되어 있다. (라) OO지방법원 OO지원의 약식명령서(2009.12.31.)에 의하면, 청구인이 고용주 명의로 강OO․조OO에게 ‘계약해제의 통지’라는 내용증명을 위조하여 행사한 것에 대하여 벌금 1,000천원의 형이 처해진 것으로 기재되어 있다. (마) 처분청이 강OO․조OO에게 보낸 ‘부동산 거래에 대한 조회서’에 의하면, 강OO․조OO은 “청구인과 20년 지기이며, 청구인의 신용에 문제가 있어서 본인들 명의로 등기하였고, 건물신축을 위한 은행 대출과 추후 양도소득세 문제로 거래가액을 370,000천원으로 기재하여 등기하였으나 거래대금을 지급한 사실이 없으며, 비용문제로 약정서를 공증하지 않았고, 경기가 좋지 않아 건축을 하지 못하고 있으나 경기가 회복되면 건축할 예정이다”고 진술한 것으로 기재되어 있다. (바) 주민등록표초본에 의하면, 청구인과 청구인의 처의 한OO은 1990.3.15. OO광역시 OO구 OO동 477-3 OO아파트 2-1218에 주민등록된 이래 2004.11.25. OO도 OO군 OO명 OO리 848로 전출되기까지 계속적으로 OO광역시에 주소지를 둔 것으로 되어 있다. (사) OO군수는 2012.4.25. 강OO․조OO이공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 위반한 것으로 판단하여 과태료부과 예고통지한 바, 동 예고통지서(2012.4.25.)에 의하면, 목적부동산은 쟁점토지, 강OO․조OO의 주소지는 강OO 소유주택의 소재지인 OO광역시 OO구 OO동 OO아파트 709-702, 계약일자는 2009.7.15., 신고일자는 2009.8.12., 신고금액은 330,000천원, 거래금액은 137,000천원, 과태료 부과사유는 가격허위, 과태료 예정금액은 각 2,055천원으로 기재되어 있다.
(4) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 고용주로부터 쟁점토지를 매수하여 강OO․조OO에게 미등기전매한 것으로 보아 과세하였으나, 청구인과 강OO․조OO이 OO광역시에 거주하면서 오랜 지인관계인 사실이 주민등록표 등에 의하여 확인되는 점, 쟁점토지의 부동산매매계약서상의 매수인이 ‘청구인 외’로 기재되어 있는 점, 청구인이 계약금 37,000천원의 허위사실을 적시한 내용증명을 임의로 작성하여 고용주 몰래 강OO․조OO에게 발송하여 고용주와의 당초 매매계약을 해제하고 소유권이전등기를 환원하려고 하였고 하였던 사실이 법원의 약식명령서 등에 의하여 확인되는 점에 비추어 보면 청구인과 강OO․조OO이 등기부 기재가액 370,000천원이 실지거래가액이 아니라는 것을 스스로 인식하고 있었던 것으로 볼 수 있는 점, 법원 등기소에 제출된 소유권이전등기신청서상의 등기원인일인 2009.7.8.이 청구인이 고용주와 쟁점토지 매매계약을 체결한 날인 2009.7.15.보다 앞서는 것에 비추어 시차상 동 신청서의 기재내용이 진실에 부합하는 것으로 보기 어려운 점, 137,000천원의 수수내역은 금융증빙에 의하여 확인되지만 370,000천원의 수수내역 뿐만 아니라 내용증명상의 계약금(37,000천원) 및 잔금(333,000천원)의 수수내역이 확인되지 아니한 점, OO군청이 쟁점토지의 실지거래가액을 청구인이 주장하는 137,000천원으로 보아 과태료부과예고통지를 하였으며, 동 통지서상의 계약일자도 청구인과 고용주 간의 매매계약 체결일인 2009.7.15.로 기재되어 있고 거래금액도 137,000천원으로 기재되어 있는 점, 청구인의 고용주에 대한 잔금청산일(2009.8.10.)부터 불과 2일 후인 2009.8.12. 강OO․조OO에게 소유권이전되면서 그 거래가액이 137,000천원에서 370,000천원으로 크게 늘어난 것은 상식적으로 납득하기 어려운 점, 처분청이 확인한 청구인의 쟁점토지 취득가액 137,000천원은 개별공시지가로 계산한 쟁점토지 가액 106,043,320원과 비슷한 점 및 청구인이 제시한 쟁점토지 인근 토지의 1㎡당 매매가액은 13,616원이고 청구인이 주장하는 쟁점토지의 그 가액은 26,609원인 반면 처분청이 실지거래가액으로 제시한 1㎡당 가액은 72,750원인 점 등을 감안하면, 강OO․조OO과 주택신축판매업을 영위하기 위하여 쟁점토지를 매입하였으나 부득이한 사정으로 강OO․조OO 명의로 소유권이전등기를 하였을 뿐이고, 쟁점토지의 실지거래가액이 137,000천원이라는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 보이는 바, 강OO․조OO이 과태료를 실지 납부하였는지 여부 및 쟁점토지의 등기부 기재가액(370,000천원)이 실지거래가액인지 여부를 청구인 제시의 공동사업약정서, 과태료부과예고통지서 또는 금융거래자료 등을 토대로 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.