사업목적상 토지를 취득하였다가 주택을 신축하지 아니하고 양도한 행위를 토지의 매매로 보아 처분한 건은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 서울시 oo구 ooo라는 상호로 주택신축판매 건설업을 영위하는 자로서 서울시 oo구 104-1외 7필지의 토지와 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2010.8.25. 양도한 후 2010.10.29. 토지 등 매매차익을 양도소득세 예정신고를 하였고, 2011.5.31. 주택신축판매업으로 하여 추계방법으로 소득금액을 산출하여 2010년 귀속 종합소득세를 신고·납부하였다가 2011.11.10. 2010년 귀속 종합소득세 확정신고시 토지 등 매매차익 예정신고세액을 기납부세액으로 차감하지 아니하였다는 사유로 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 거래가 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 추계조사 방법이 아닌 실지조사 방법으로 소득금액을 o,ooo백만원으로 산출하고, 2012.1.9. 청구인에게 2010년 ooo,ooo,ooo원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 주택건설신축판매업을 영위하기 위하여 사업자등록을 하고 쟁점부동산을 취득하여 기초공사를 마무리하고 건물을 신축하기 위하여 준비하던 중 인·허가 문제 등으로 공사가 지연된 관계로 쟁점부동산을 포괄적으로 양도한 것으로서 보유기간 및 공사 진행상황을 보더라도 단기간의 매매차익을 취하기 위하여 쟁점부동산을 취득 후 양도한 것이 아니고, 중개인을 고용하여 부동산매매업을 위한 상업적 광고를 행한 사실이 없으며, 공사의 목적도 토지를 분양하기 위한 개량 또는 조성행위도 아니었으며, 총 공사비도 과도하게 투입된 상태에서 양도하였으므로 비록 건축법상 건물을 양도하지는 않았지만 실질과세원칙상 주택신축판매업으로 과세하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 토지 등 매매차익에 대하여 예정신고를 하였고, 쟁점부동산의 규모가 11,161㎡이며, 매매차익이 oo,ooo백만원에 이르는 등 쟁점부동산의 규모로 보아 부동산매매업에 해당된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도를 주택신축판매업이 아닌 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 2001.12.29. 청구인은 쟁점부동산을 o,ooo백만원에 취득하였고, 2005.8.12. 및 2005.12.12. 강동구청장으로부터 각각 단독주택 3세대와 6세대의 건축허가를 받았으며, 2006.3.3. oo구청장에게 착공서 제출하였고, 2009.11.5. 쟁쟁점부동산의 매매계약을 체결한 후 아래 표와 같이 쟁점부동산을 양도 한 후 2010.10.29. 부동산매매업으로 토지 등 매매차익예정신고를 하였다가 2011.5.31. 2010귀속 종합소득세 확정신고(주택신축판매업)을 하였다. (나) 처분청의 경정청구 검토복명서를 보면 “청구인이 경기도 oo시에서 부동산매매업(2009.6.1.~2011.1.31.)을 표방하여 사업을 영위하고 2009년 매매한 사업이력이 있는 점, 사업목적상 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 부동산 매매업자로 본다는 규정은 예시적으로 규정한 것에 불과하며, 쟁점부동산의 규모가 11,161㎡이고 매매차익이 oo,ooo백만원에 이르는 것으로 볼 때 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모로 보아 부동산매매업으로 사업성이 있다는 점, 청구인 스스로 쟁점부동산을 양도한 후 토지등 매매차익에 대한 예정신고를 한 점, 주택신축 중 양도하였다고 하나 주택신축판매업과 부동산매매업은 부동산 관련업종으로 상황에 따라서는 언제든지 부동산매매업을 영위할 수 있는 것인 바, 청구인이 사업자등록상 주택신축판매업으로 대외적으로 표방하였다 할지라도 청구인이 사업목적상 토지를 취득하였다가 주택을 신축하지 아니하고 양도한 행위는 결과적으로 주택의 매매가 아닌 토지의 매매가 이루어 진 것이므로 부동산매매업을 영위한 사업자에 해당한다”고 기재되어 있다. (다) 청구인이 쟁점사업장에서 2006.12.29.을 개업일로 하여 사업자등록을 한 내역은 아래와 같다. (라) 2009.6.1. 청구인은 경기도 oo시 부동산매매업의 사업자등록을 한 후 부동산매매업을 영위한 후 2011.1.31. 폐업한 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인되고, 부동산매매업 연도별 종합소득세 신고내역은 아래와 같다.

(2) 살피건대, 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 납세자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서 단지 당해 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것인 바(조심 2010중3568, 2011.1.20. 같은 뜻), 청구인이 경기도 oo시에서 부동산매매업(2009.6.1.~2011.1.31.)을 표방하여 사업을 영위하고 2009년 매매한 사업이력이 있고, 청구인 스스로 쟁점부동산을 양도한 후 토지등 매매차익에 대한 예정신고를 하였으며, 청구인이 사업자등록 신청을 건설 주택신축분양만으로 신고한 것이 아니라, 건설업, 부동산업/주택신축분양, 부동산매매로 하여 사업자등록을 한 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 사업목적상 토지를 취득하였다가 주택을 신축하지 아니하고 양도한 행위는 결과적으로 주택의 매매가 아닌 토지의 매매가 이루어진 것이므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.