같은 아파트 단지 내에 소재하며 면적과 기준시가가 유사한 아파트의 매매사례가액은 시가로 볼 수 있음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.4.26. 어머니 오OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되어 상속세 과세표준 신고를 하면서 청구인이 상속받은 OOO호(전용면적 157.57㎡로서 이하 “쟁점아파트”이라 한 다)의 시가를 2009.4.30. 고시된 공동주택가격(이하 “기준시가”라 한다) OOO만원으로 평가하여 상속세 과세표준 및 세액을 신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하여, 2010.1.18. 매매계약이 체결된 OOO의 매매가액인 OOO만원을 쟁점아파트 시가로 보아 처분청에 상속세 조사 결과를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2011.9.16. 청구인에게 2010.4.26. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속개시 시점에 쟁점아파트의 매매사례가액을 확인할 수 없어 기준시가로 신고한 것인 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적, 층의 위치, 기준시가가 다를 뿐만 아니라 심지어 동의 위치까지 정반대에 위치하여 일조량, 조망권이 전혀 다르므로 비교대상이 될 수 없으며, 쟁점아파트는 피상속인이 2003년 최초 분양받은 후 한 번도 내부수리를 하지 않은 상태로 대형 아파트의 경우 전체적으로 내부 인테리어 리모델링을 하는 데에도 수억원의 공사비용이 소요되는 점을 간과하고 있고, 따라서, 조사청이 쟁점아파트와 비교 아파트와의 평형 및 제반적인 입지 조건 등 가격결정 요인들에 대한 개별적인 비교과정을 거치지 아니하고 비교대상아파트의 거래가액을 유사매매사례로 보아 쟁점아파트의 시가로 판단한 것은 올바른 시가산정 방법에 해당하지 아니하므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 시가를 평가하면서 매매사례가액으로 적용한 비교대상아파트는 평가기준일 전후 6개월 기간 동안 쟁점아파트와 같은 단지 아파트 거래된 총 9건 중 면적이 151.88㎡로 쟁점아파트보다 적고 기준시가(OOO만원)와 매매거래금액(OOO만원)으로 가장 적은 매매사례를 기준으로 하여 청구인에게 가장 유리하도록 보수적으로 적용하였으며, 비교대상아파트의 양도일자(2010.3.31.)도 평가기준일인 2010.4.26.(상속개시일)과 1개월도 차이가 나지 않는 바, 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례 가액인 OOO만원으로 평가하여 이 건 상속세를 경정․결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 같은 아파트단지에 소재하나 면적이 적고 기준시가가 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항의 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청은 쟁점아파트의 시가를 평가하면서 아래 ‘매매사례가액 비교표’의 같은 단지 매매사례를 검토하여 아파트 전용면적이 151.88㎡로 쟁점아파트보다 적으며, 기준시가도 OOO만원으로 쟁점아파트보다 적은 매매사례인 디동 1203호(비교대상아파트)의 매매거래금액 OOO만원을 쟁점아파트 시가로 보아 처분청에 상속세 조사 결과를 통보하였음이 조사청이 제출한 심리자료에 의하여 나타난다. <매매사례가액 비교표> (OO: O, O)

(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 현황은 아래표와 같다. <쟁점아파트, 비교대상아파트 비교> (OO: O)

(3) 국민은행 인터넷홈페이지에 수록된 쟁점아파트 및 비교대상아파트와 같은 면적 아파트의 2009년 10월～2010년 10월까지 과거시세 추이는 아래 표와 같다. (OO: O)

(4) 살피건대, 청구인은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 면적, 층의 위치, 기준시가가 다르고 동의 위치까지 정반대에 위치하여 일조량, 조망권이 전혀 다르므로 쟁점아파트의 매매사례가로 적용할 수 없다고 주장하고 있으나, 비교대상아파트는 2010.1.18. 매매계약이 체결되어 평가 기준일(2010.4.26.) 전·후 6개월 이내의 매매사례가액으로서,

아파트는 전용면적이 157.57㎡로 비교대상아파트 보다 5.69㎡ (약1.7평) 큰 아파트에 해당하나 상대적으로 그 차이가 크지 않아 유사하다고 볼 수 있으며, 같은 단지 내에 위치하고 있고, 향이 유사하며 층간 차이가 1층에 불과한 점, 비교대상아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 오히려 낮은 수준이라는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.