쟁점토지가 양도되면서 근저당설정등기가 말소된 점, 매수인에게 받은 계약금으로 조사된 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 미등기전매한 것으로 보아 양도세를 과세한 처분은 정당함
쟁점토지가 양도되면서 근저당설정등기가 말소된 점, 매수인에게 받은 계약금으로 조사된 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 미등기전매한 것으로 보아 양도세를 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
9.
6. 쟁점토지를 OOO매매계약을 체결하면서 같은 날 계약금 OOO 부동산 중개인의 입회하에 지급하였으나 2004.9.7. 쟁점토지가 토지거래허가구역으로 청구인의 명의로는 토지거래허가를 받을 수 없다는 사실을 인지하고 그 계약을 중개하였던 OOO게 계약해지를 통보하였고, 쟁점토지의 양도가 미등기전매로 보기 위해서는 청구인과 매도자간의 매매계약이 유효함이 전제되었어야 하나 쟁점토지는 토지거래허가를 얻지 못한 상태에서의 계약으로 청구인과 OOO과의 매매계약은 확정적 무효이므로 양도소득세 부과대상이 될 수 없으며, 매매계약시 토지거래허가구역이라는 사실을 청구인에게 알리지 않은 상태에서의 계약은 계약의 중대한 하자이고, 이를 계약 다음날인 2004.9.7. 확인하여 계약이 무효임을 중개인들에게 통지하였으므로 계약이 유효하게 성립되었다고 볼 수 없다. 2004.9.10. 매도자 OOO의 매매계약은 계약의 당사자가 매도자 OOO이 계약을 한 것으로서, 매매계약서 계약금 영수자란에 OOO의 대리인”으로 기재되어 있고, 특약사항에 대리계약을 명시하였으며, 매매계약서 어디에도 청구인을 대리한다는 내용이 없고, 청구인은 계약 사실조차 알지 못하였으며, 청구인이 양도행위를 한 사실이 없는데도 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 사실을 오인한 결과이고, 매매계약서상 매매차익인 OOO, 나머지는 중개인 OOO에게 귀속된 것으로 조사되었는 바, 청구인이 매매계약의 주체였다면 상식적으로 납득이 되지 아니한 분배이며, 조사내용 중 모든 자금의 흐름은 OOO의 계좌를 중심으로 매매대금이 오갔고, 청구인이 받은 금액은OOO으로부터 당초 청구인이 지급한 OOO은 청구인이 받은 사실이 없고, OOO은 조사시 매매대금의 전부를 청구인의 장인인OOO에게 전달하였다고 하나 OOO 매매당사자도 아니며 매매대금을 받을 수 있는 위치에 있지 않았고, 이러한 모든 매매행위는 청구인과 OOO이 한 행위이며, 청구인이 OOO으로부터 추가로 받은 쟁점금액은 매매계약이 무효인 상태에서 받은 위약금이므로 쟁점토지의 미등기 전매로 보아 양도소득세로 과세하여야 할 것이 아니라 기타소득으로 과세되어야 한다.
9.
6. 쟁점토지 계약금과 중도금 1억6,000만원을 지급한 후, 매매계약의 해지가 있었다면 2004.
11.
1. 회수하기까지 약 2개월 동안 아무런 조치를 취하지 않고 있었다는 것은 이해하기 힘들고, 또한 쟁점토지가 토지거래허가구역으로 외지인의 취득에 제약이 있다는 이유만으로 매매계약을 해지한 후 중개업자인 OOO으로부터 단기간에 고액의 위약금OOO만원을 수령한 것은 상식적으로 납득이 되지 아니하며, 청구인과 최종매수자 OOO과는 쟁점토지가 사실상 유상으로 이전된 양도로서 양도소득세 과세대상이고, 쟁점토지의 전매에 의하여 청구인에게 양도차익 4,000만원이 발생하였으며, 쟁점토지와 같은 미등기양도자산은 그 특성상 토지거래허가를 득할 수 없고, OOO 명의로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마치고 현재까지 무효임을 이유로 소유권이 환원된 사실이 없으며, 토지거래허가구역 내에 있는 쟁점토지의 권리이전에 토지거래허가를 받도록 하는 제한은 그 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 일반적으로 불가능한 경우에 해당되지 않아 쟁점토지를 미등기양도자산에서 제외할 수 없어 쟁점토지의 차익인 쟁점금액을 양도소득으로 과세한 처분은 정당하다.
1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(지 적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
양도소득 과세표준의 100분의 70
③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
(3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 【허가구역의 지정】① 국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(지가)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
(1) 처분청의 양도소득세 조사복명서(2011.6.)에 의하면, 처분청이 쟁점토지에 대한 청구인의 취득가액 및 양도가액에 대하여 중개인 OOO 전소유자 OOO 군포신협 계좌를 확인한 내용은 아래 <표>와 같으며, 취득가액 중 차액 1,700만원과 양도가액 중 차액 OOO이 중개수수료 명목으로 취한 것으로 보아 자료파생하고 OOO원은 청구인의 필요경비로 인정한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점토지의 전 소유자OOO 청구인이 계약한 매매계약서①과 김수경과 최종 양수자인OOO이 매매계약한 매매계약서②의 내용은 아래 <표>와 같이 나타난다. (OO: OO)
(3) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 전 소유자 OOO이 2004.10.27. 쟁점토지를 최종매수인 박경숙에게 매매로 하여 소유권이전하였으며, 청구인은 2004.9.7.(2004.9.6.설정계약, 채권최고액 OOO,OOOOO) OOOO OOOOO OO OOOOO OOOOOO, OOOOO OOOOOOOOOOO OOOOO OOOOO OOOO OOOOO OOO OOO OOOOO (O) OOOOOOOOO OOOO 불기소결정서(2010.11.26.)에 의하면, 고소인인 전 소유자 OOO외 2명과 청구인 및 최종매수인을 상대로 피의자들이 업(up)계약서를 작성하고 그 차액을 수수료 명목으로 받을 수 있도록 해 달라고 하여 동의하였지만 그 요구가 부당하다는 생각이 들어 업무상배임 및 사문서위조, 부동산등기특별조치법 위반 등으로 고소한 점, 고소인은 피의자들이 수수료 명목으로 돈을 받을 수 있도록 동의한 사실이 인정되는 점 등으로 보아 본 건 혐의를 인정하기 어렵고 이를 인정한 만한 증거가 없어 불기소 처분된 것으로 나타난다.
(5) 청구인은 쟁점토지가 토지거래허가구역 내에 위치하여 청구인이 구입할 수 없음을 확인하고 무효임을 통지하였으므로 매매계약은 원천 무효이며, 2004.9.10. 매매계약서에 의하면, 매도자OOO을 대리하여OOO이 계약한 것으로 청구인을 대리한다는 내용은 어디에도 없고, 청구인은 계약사실 조차 알지 못하며, 청구인이 받은 금액은 당초 계약금 OOO만원이고, 위약금으로 쟁점금액을 받은 것뿐이며, 2004.10.20. 청구인이 받은 것으로 조사된 1억400만원은 모르는 금액이고, 쟁점토지 매매계약의 모든 거래는OOO의 계좌를 중심으로 OOO이 주체가 되어 집행되었으며, OOO이 청구인과 김수경을 속이고 한 행위라고 주장하고 있다.
(6) 살피건대, 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득으로 구분하면서 제3호에서 양도소득을 ‘자산의 양도로 인하여 발생하는 소득’ 이라고 규정하고 있는 바, 이와 같이 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매․교환․현물출자 등(이하 “매매 등” 이라 한다)에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매 등의 계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는 양도인이 받은 매매대금 등은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다. 그러나, 소득세법 제88조 제1항 본문은 “제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다"라고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 아니며, 매매 등 계약이 처음부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매 등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고, 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과로 되어 조세정의와 형평에 심히 어긋나는 바, 이러한 점 등을 종합적으로 고려하면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 토지거래허가구역 내의 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 아니하고 이전등기를 마치지도 아니한 채 그 토지를 제3자에게 전매하여 그 매매대금을 수수하고서도 최초의 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우에, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매 대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 봄이 상당하다(대법원 2010두23644, 2011.07.21. 참조). 청구인은 2004.9.6. 매매계약서를 작성한 이후 토지거래허가구역임을 알고 계약이 무효임을 통지하여 매매계약이 해지되었다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본에 2004.9.6. 매매계약 당일 채무자를 김수경으로 하고, 근저당권자를 청구인으로 하여 매매금액과 동일한 금액으로 근저당설정계약(채권최고액 OOO)되어 2004.9.7. 접수된 것으로 나타나는 점, 쟁점토지가 2004.10.27.OOO에게 양도되면서 근저당설정등기가 말소된 점, OOO이 청구인 및 공인중개사인 OOO등을 업무상배임, 사문서위조 등으로 고소한 피의자 심문조서에 청구인의 장인 양경영이 싸게 나온 땅이 있는데 청구인에게 돈을 빌려달라고 하고 그 명의를 청구인 명의로 하겠다고 하였고, 쟁점토지의 소유권이전등기가 되지 않아 다른 사람에게 팔아달라고 중개인에게 부탁하였다고 진술한 점, 2004.9.10. 청구인의 장인이 OOO으로부터 받은 수표OOO으로부터 받은 계약금 반환금액이 아닌 최종 양수자인 OOO으로부터 받은 계약금으로 조사된 점 등으로 보아, 청구인이 토지거래허가구역임을 나중에 알았다는 주장은 신빙성이 부족하다고 보이고, 설령, 나중에 알았다 하더라도 청구인과 OOO이 체결한 쟁점토지의 매매계약이 해지되었다고 인정하기 어렵다 하겠다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 미등기양도한 것으로 보아 처분청이 쟁점금액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.